萬萬沒想到,今年1月時代·濱江上品(攬悅園)10幢頂躍賣出8.02萬元/㎡的超高單價後,在隨後的3月,同小區同樓幢的另一套頂躍也賣掉了,成交單價也到了驚人的7.7萬元/㎡,勢頭非常迅猛。
屢破溫州市區高層豪宅房價天花板,濱江上品風光背後有什麽?我們一起來看下。
01
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時代·濱江上品
位于鹿城濱江商務區瓯江路與府東路交彙處。東側不遠處就是已開業的濱江萬象城,西側是上陡門浦公園,北側是光影碼頭,曾經瓯江夜市的所在地。
小區一共三個地塊,濱江上品分爲攬悅園、攬江園
西側攬悅園先開盤,于2019年8月-2020年1月,共開盤3期,推售960套房源,主力面積段約132-260㎡,開盤毛坯均價約3.3-5萬元/㎡。裝標贈送,爲1000元/㎡。
其中1-4幢、5-11幢均爲獨立地塊,兩者中間被市政道路隔開。
攬悅園樓幢圖
攬江園是遲點開盤,于2020年6月-2021年1月開盤,同樣開盤三期,推售562套,主力面積段約129-183㎡,開盤毛坯均價3.5-4.4萬元/㎡。裝標贈送,爲1000元/㎡。
攬江園樓幢圖
濱江上品全部六期房源一開盤就被瘋搶,熱度超乎想象,濱江商務區的紅盤效應也由此開始,同期的九悅、江山雲起都是炙手可熱。
後小區順利分批次交付于2023年,項目外立面尤爲突出,以超大比例、幹淨玻璃面比肩鹿城廣場。
02
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
根據最新的市場成交報告,今年3月,濱江上品二手房成交的5套房源位于攬悅園的4、5、10幢,面積段在139-415㎡,成交單價在3.2-7.7萬元/㎡,成交總價在445-3206萬元之間。
成交截圖(來源:溫豪宅)
其中10幢主力面積段是260㎡,頂躍僅2套,建面約415㎡,也是該小區裏面積段最大的頂躍。
圖中左側樓幢爲10幢
這次今年3月成交的、單價超7萬的頂躍房源位于攬悅園的10幢,北面正對瓯江,視野非常開闊,沒有任何遮擋,對岸就是山體燈光秀。
結合前後兩次的成交價格來看,1月成交的、單價8.02萬元/㎡的415平頂躍房源是東邊套;3月成交的、單價7.7萬元/㎡的415平頂躍房源是西邊套。
10幢東邊套的視野更開闊,擁有超過180°的視野,西邊套只有約180°的視野,西側爲同樣高度的9幢(43F),會影響10幢西邊套的部分視野。
2020年1月,10幢頂躍、西邊套房源開盤備案價2376萬元,普惠99折,普惠折後西邊套總價約2352萬元,單價約5.69萬元/㎡,當時開盤一次性付款還能額外享受6個點優惠,即93折。
而本次的成交總價爲3206萬元,對比漲幅約36%,在市區房價普跌的情況下,這個小區成交價的表現已是屈指可數。
如果當年開盤時采用了一次性付款,漲幅能來到41%。在當下的市場中,這是極爲少見的市場表現。
10幢低樓層開盤備案價(未享受折扣)
至于10幢低樓層260㎡的江景大平層房源,表現存在波動。
這個成交價和10幢6樓的開盤普惠價相近,如果剛好是6樓房源,那麽房東虧了利息和契稅,算小虧一點點。
如果該房源在6樓以上,房東要虧本金了,降幅在10%上下,樓層越高,虧的越多,東邊套會比西邊套虧更多,7樓及以上東邊套要多虧800-3000元/㎡;如果在6樓以下,東西邊套沒有價差,房東還能略賺,漲幅在5-32%。
(因10幢爲42層,故將低樓層認爲2-14層,中樓層爲16-29層,高樓層爲31-42層,其中15、30層爲避難層,以上價格均以普惠計算,若以一次性付款的優惠計算,實際收益會更高,僅供參考。)
03
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
最近幾個月,這個小區4幢低樓層成交了2套139平房源,成交總價約445-459萬元,成交單價約3.2-3.3萬元/㎡;
而5幢低樓、139平房源,成交總價卻高達約598萬元,成交單價約4.3萬元/㎡。
成交截圖(來源:溫豪宅)
其中4幢爲二期房源,開盤于2019年9月,開盤毛坯均價約3.53萬元/㎡;5幢爲三期房源開盤于2020年1月,開盤毛坯均價約3.68萬元/㎡,因前期銷售情況非常良好,所以5幢當年的開盤價略貴于4幢,差價在1000元/㎡左右,低樓層差距就更小了。
本次4幢低樓層房源的成交價接近4樓房源的開盤價,即成交樓層是4樓房源,那麽房東虧了點利息和契稅等,算小虧一點點。
如果實際成交樓層在4樓之下,收益在5-12%,持平現有的銀行的存款利率,小有收獲;如果實際成交樓層在4樓以上,不僅虧利息、稅費,還虧損了5-10%的本金。
如果成交樓層不是東邊套,收益還會略高一些,虧損也會少點。
4幢低樓層開盤備案價(未享受折扣)
而5幢低樓層房源的成交價要高出開盤價不少,如果成交樓層是6樓以上房源,漲幅多在13%-20%,如果是6樓以下房源,漲幅能到30-40%。
(因4、5幢均爲32層,故將低樓層認爲2-11層,中樓層爲12-21層,高樓層爲22-32層;以上價格均以普惠計算,若以一次性付款的優惠計算,實際收益會更高,僅供參考。)
5幢低樓層開盤備案價(未享受折扣)
單從區位來看,4、5幢南面樓間距在約65-66米,南面樓幢均爲32層,15層及以下樓層會受影響,采光方面相差不大。4、5幢139平的戶型完全相同,4幢雖然有01-04室,但實際仍是兩個獨立單元,01、02室與03、04室之間不互通,差別不大。
不過5幢南面爲市政道路,4幢北面爲市政道路,南面爲小區內部景觀,4幢軟環境更占優。
4、5幢樓幢圖
綜合來看,明顯4幢更有優勢,結果5幢房源的成交單價卻遙遙領先,整整領先了約1萬元/㎡。難道是因爲南面1-4幢爲獨立地塊,北面5-11幢爲另一宗地塊,存在圈層、配套等差異?還是因爲5幢北側有些許夾縫中的江景面?
綜合來看,從今年一季度的整體成交情況來看,一線江景房源價格較爲堅挺,樓層越高收益越大,或者是像8幢西側還能看公園一樣,有額外的附加價值。
對于濱江商務區來說,江山雲起即將交付,濱江瑧品、瑞府和天樾玺都還有在售新房,短期周邊市場競爭依舊會較爲激烈,需要亮眼的價值點才能殺出重圍。
至于近期熱議的鹿角灣地塊是否改住宅地塊,靜待官方消息,讓子彈飛一會,相信遲早會見真章的。