導語：午後央行的“三箭齊發”引爆了房地産板塊，此次降低居民購房們意味著頹靡已久的房地産行業將迎來甘霖。回顧2008年與2014年，國家兩次對房地産市場進行馳援，並取得明顯成果。

房地産板塊罕見地成爲資金追逐的對象。

5月17日午間，央行、國家金融監督管理總局連續發布多條房地産重磅政策。此次調整主要是刺激需求端，降低買房門檻。這也引發了房企的漲停潮，空港股份、城投控股、濱江集團、天地源、萬科紛紛漲停。

以史爲鑒，近些年，國家對樓市進行了兩次大規模的馳援，分別是2008年和2014年，政府通過降低房貸利率、減稅等措施，刺激了房地産市場的交易量，這兩次馳援都取得了顯著的效果。

值得一提的是，此次對房地産的政策或將影響多個行業。首先是銀行，房地産複蘇有利于提升資産質量，但降低房貸利率的同時也會損害淨息差 。

銀行之外，險資也有望在資産端獲益。2023年以來，“買地”已成爲險企們的主要動作之一，同時險資還熱衷于成爲房企股東。

央行“三箭齊發”

5月17日下午，房地産板塊“異軍突起”。

截至收盤，申萬一級房地産行業大漲7.37%，特發服務、我愛我家、榮安地産、綠地控股、保利發展、萬科等大中小地産股紛紛“封板”，板塊內總計107只個股中有近30只錄得漲停。

消息面上，5月17日午間，央行攜國家金融監督管理總局一道頒布三條房地産重磅政策。

首先，全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限將取消。

其次，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由不低于20%調整爲不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從不低于30%調整爲不低于25%。

再次，自5月18日起，個人住房公積金貸款利率將下調0.25個百分點，5年以下（含5年）及5年以上首套個人住房公積金貸款利率調整爲2.35%、2.85%。

據計算，若按公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式爲標准，那麽待政策生效後，購房者每月月供可減少135元，累積30年月供可減少4.85萬元。

整體來看，此輪政策側重于爲購房者降低門檻，指向對房地産需求端予以刺激。

數據顯示，4月份，全國一、二、三線城市商品住宅平均成交面積分別同比下滑37.57%、46.17%、42.33%，至52.47萬平方米、33.25萬平方米、14.82萬平方米，反映出當下居民購房需求並不飽滿。

往前看，1月份及2月份，全國一、二、三線城市商品住宅平均成交面積同環比增速皆下降；3月份，一、二、三線城市商品住宅平均成交面積有所複蘇，分別環比增長176.95%、91.95%、45.07%，但同比增速下降37.90%、50.70%、57.11%。

據中指研究院數據統計，4月份，該機構監測的萬科、保利發展、中海地産、金地集團等10家代表性品牌房企整體銷售額相比去年同期下降38.9%。而1至3月份，此10家代表性品牌房企整體銷售額同比增速分別爲-35.97%、-60.41%、-39.6%。

因此，進一步剖析發現，開年以來樓市成交平淡、房企銷售不暢在一定程度上催化了本次房地産政策的“三箭齊發”。

以史爲鑒

事實上，結合此前衆多房地産供給端的政策來看，此次房地産需求端“三箭齊發”只是2022至2024年馳援房地産大棋中的一步。

倘若需進行類比，那麽當下階段或與2008年四季度至2009年上半年以及2014年四季度至2015年底兩輪房地産馳援時間段有所類似。

2008年，受全球金融危機及中國經濟自身周期共同影響，房地産市場步入需求持續承壓階段。

當年9月，央行時隔九個月開始降息，5年以上各項貸款利率由7.83%降低至7.74%。此後，房地産政策持續加碼。2008年10月，財政部將個人住房商貸利率下限擴大爲基准利率的0.7倍，最低首付款比例調整爲20%。2008年10月到12月，央行又進行了4次降息，並將5年以上各項貸款利率從7.74%進一步降低至5.94%。年末，國務院發布《關于促進房地産市場健康發展的若幹意見》，表示會繼續加大對住房消費的信貸支持力度。

一系列“組合拳”後，國內房地産市場快速迎來複蘇。2008年12月至2009年6月短短半年間，國內商品房銷售面積增速就由-20.3%快速上升至33.4%，回升幅度達53.7個百分點。

彼時，頭部房企業績開始跟隨回暖。2009年一至二季報顯示，萬科扣非淨利潤同比增速爲7.02%、30.76%；金地集團扣非淨利潤同比增速爲-42.49%、59.87%；保利地産扣非淨利潤分別實現3.306億元以及10.62億元。

時間來到2014年二、三季度，彼時的國內房地産市場再度陷入低迷。而伴隨著70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增速跌破-20%之後，房地産市場的第二次馳援亦拉開大幕。

2014年4月，央行推出PSL（抵押補充貸款）創新性政策工具，致力于解決棚改貨幣化安置的資金問題。

同年9月30日，央行正式發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，宣布最低首付款比例爲30%，貸款利率下限爲貸款基准利率的0.7倍，並放松二套房認定標准；值得一提的是，此次通知也就是著名的“930新政”。

2014年11月21日，央行再次降息，將5年以上各項貸款利率從6.55%降至6.15%。

進入2015年，央行延續寬松步調，累計實施四次降准、五次降息，將5年以上各項貸款利率從6.15%進一步調整至4.9%。同年6月，國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，提出棚改補償模式轉向貨幣安置優先。同年11月，中央財經領導小組第十一次會議重磅提出，“要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展”。

從成果來看，在第二次馳援期間，國內商品房銷售面積增速曾于2015年2月最低跌至-17.8%，但在逾一年之後的2016年3月，該指標反彈至35.6%，較最低點上升幅度達53.4個百分點。

只不過，這一次頭部房企的業績複蘇略有差異。

數據顯示，2015年二季報至2016年一季報期間，萬科、保利地産、招商蛇口之間的同比扣非淨利潤增速較低；金地集團則一枝獨秀，2015年二季度與2016年一季度兩季扣非淨利潤甚至一度高達472.1%與375.58%。

直到2017年，“招保萬”三大A股頭部地産企業才同步回暖，當年度分別實現扣非淨利潤118.6億元、154.4億元、272.8億元，同比增長32.67%、25.95%、30.34%。

從2008年、2014年兩次馳援來看，房地産政策往往呈現連續性。在銷售數據較爲寡淡之時，相關政策往往會從購房成本端著眼，來爲買房族“減負”。這與當前“三箭齊發”的底層邏輯較爲吻合。

銀行、保險各利幾何？

房地産和銀行之間，如魚與水的關系。如今，政策端的“三箭齊發”，也讓銀行松了口氣。

2023年年初，國務院副總理劉鶴公開表示，房地産業是中國國民經濟的支柱産業。與房地産相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，這也意味著房地産的“榮辱”對銀行有著直接性的影響。

以2023年的數據爲例，不少銀行的對公房地産貸款余額上漲。中國銀行、建設銀行和興業銀行增長額度位居前三，均在800億元以上。

更有幾家銀行的房地産不良貸款在企業不良貸款中的比重超過30%，其中招商銀行高達55.44%， 民生銀行緊隨其後，鄭州銀行、郵儲銀行、光大銀行占比也在30%以上。

這意味著，在房地産行業下行周期，將影響銀行的資産質量。以國有大行爲例，建設銀行的房地産業不良貸款率最高，交通銀行的房地産業不良貸款率增長最快。

如今，隨著“三箭齊發”，買房的門檻被降低，房地産行業將會緩慢複蘇。

但不得不提的是，降低房貸利率或不可避免地使銀行從每筆房貸中獲取的利息收入減少，進而損害淨息差。而銀行的淨息差收窄，會進一步壓縮其淨利潤。

除了銀行之外，此次對地産行業的政策讓諸多險資開始“狂歡”。港股險企紛紛暴漲，中國太保短短不到兩個月漲幅超65%，中國平安的漲幅則爲52%。

近幾年，險資對不動産尤爲偏愛。比如在今年初，新華保險表示要與中金資本共同設立一家規模達100億元的基金，直接或間接地主要投向持有型不動産項目資産的被投資企業。

事實上，2023年，不少險資都選擇了加碼不動産。據不完全統計，2023年，中國平安、泰康人壽、太保壽險等多家險企先後共發布42份關于大額不動産投資的信息披露公告。

爭先成爲房東之際，不少險資還是房企的股東。

其中，首開股份是“團寵”。數據顯示，截至今年3月末，君康人壽旗下産品以及自有資金，持有首開股份1.23億股；百年人壽旗下兩只産品也合計持有這家房企1億股。

保利發展的前十大流通股東中，險資占據了三席。泰康人壽旗下兩只産品合計持有5.63億股；國壽旗下的産品以1.58億股位居上市房企的第八大流通股東。

此外，萬科A和華僑城A分別被國壽、前海人壽押注。在萬科A的前十大流通股東中，國壽旗下的産品以1.31億股位居第九大流通股東之位。前海人壽則是以5.69億股位居華僑城的第二大流通股東之位。