大象新聞記者 米方傑 宋迎迎 程維康

時隔3個多月，鄭州樓市再出新政。4月1日，鄭州市住房保障和房地産管理局等六部門聯合印發文件，以促房産市場“賣舊買新、以舊換新”，其中最引人關注的，莫過于國資出手回購二手房。根據文件，將通過鄭州城市發展集團有限公司先在金水區和鄭東新區等區域試點，完成“換房”500套，全年計劃完成5000套。這一消息立刻引起市民和業界關注，這一新政能否爲鄭州的樓市帶來轉機，能否就此“盤活”鄭州樓市？

【聚焦1】爲何會國資下場回購舊房？

去年以來，鄭州樓市新政不斷，每次出手都是大招，這次也不例外。

根據鄭州市六部門印發的《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(以下簡稱“《方案》”)，鄭州城市發展集團有限公司作爲政府指定的收購主體，將負責收購二手住房，促成群衆通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。

天眼查信息顯示，鄭州城市發展集團有限公司由鄭州市人民政府國有資産監督管理委員會100%持股。鄭州此次國資下場回購二手房，受到了不少的關注，爲何需要國資下場回購舊房呢？

“目前鄭州二手房市場，挂牌出售的房源數量不低，這就說明有改善性換房需求的市民並不少，”在易居智庫研究總監嚴躍進看來，當前整個二手房市場的房源相對來說過剩，需要及時消化。而國資下場回購二手房，讓一部分想“賣舊買新”的市民，不用再苦等，能夠更快一步將舊房置換出來，再去買新房。“此舉在提高二手房市場的流動性的同時，也將盤活新房市場。”

據鄭州貝殼研究院調研數據，在鄭州的挂牌房源業主中，有約36%業主有換房需求。但業主賣房難，賣房周期長，阻礙了業主潛在的改善置換的需求釋放。

嚴躍進表示，國資下場回購舊房，一方面將有助于緩解二手房庫存壓力，同時，將助力部分市民改善性購房需求，帶動新房市場的銷售。此外，還將豐富保障性租賃住房供應。“購回的舊房，將會改造成保障房，房源分布面將更廣，可供市民選擇的余地也將更多。”

【聚焦2】鄭州樓市新政是不是去中介化？

在鄭州樓市新政發布後，也引發了一些網友關于鄭州二手房市場是不是要去中介化的討論。

對此問題，嚴躍進表示，應以積極的心態去看國資出手回購二手房這件事，“二手房市場體量很大，僅靠中介公司‘去庫存’有一定難度。帶有國企性質的企業，相對來說有較強的資金實力，這類企業的下場回購二手房，是爲盤活市場，還談不上對中介公司有多大的沖擊。”

采訪中，嚴躍進也提到，如果這些國企在該方面的業務做得比較好的話，後續在該領域也可進一步做出一些新的布局，這樣有利于優化整個二手房市場。

記者留意到，除了明確城發集團回購二手房外，《方案》也明確，將組織全市優秀房地産經紀機構、房地産開發企業和換（購）房群衆積極參與，按照市場化流程鼓勵群衆“賣舊買新、以舊換新”。

對于鄭州國有資本介入回購二手房，在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，此舉更大的作用在激活二手房市場，通過“賣舊買新、以舊換新”的政策，可以有效促進房地産市場的供需匹配，不僅有助于消化存量二手房，還能刺激新建商品房的銷售，從而實現市場的動態平衡。“二手房的交易活躍度提高了，對于激活整個房地産市場具有積極作用。”

【聚焦3】哪些二手房符合“回購”要求？

值得注意的是，《方案》明確，收購主體（城發集團）根據市內八區保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，制定收購計劃、收購房源條件等。

這也就是說，由城發集團出面收購的二手房，將用作保障性租賃住房。而根據國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主。

記者留意到，在《方案》中，對于回購的二手房也作出了明確要求：“位置、教育等産業配套優越”。

河南財經政法大學教授劉社分析稱，新政的出台對于鄭州市的房地産無疑釋放出積極信號。但與此同時，“以舊換新”“保障性租賃住房”等前置條件也說明，此番鄭州市出手，並不是要吃掉市面上大量的二手房庫存，爲賣房者托底、“解套”，而是通過補貼契稅、出面收購一部分的政策“推一把”，刺激改善型住房消費。

“打個比方，你要是180平方的房子或者別墅，地方政府肯定是不收的；或者打算賣個90平方的，再買個30平方的房子，指望政府托底解套部分資金，也肯定不符合刺激消費的初衷。當然你要是賣個60平方的，買個120平方的，政府肯定是歡迎的。對于‘以舊換新’的潛在參與者來說，在二手房市場低迷的前提下，政府以什麽樣的價格水平收購，收購哪一類型的房子，參與‘換新’的房源地段如何、是不是現房等條件，仍需出台具體實施細則進一步明確。”劉社表示。

【聚焦4】“以舊換新”能否真的“救急”？

爲推動二手房銷售，各地紛紛出招。事實上，在鄭州之前，全國已有多地出台類似的“賣舊買新、以舊換新”政策。

去年10月，江蘇太倉推出商品房“以舊換新”政策，即將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，並購買國資公司指定的新建商品住房。根據“太倉發布”的消息，該政策對舊房的面積有要求，即要求其爲太倉市市域範圍之內建築面積＜144㎡的存量普通商品住房，要求還包括一套存量商品住房只能置換一套新建商品住房；存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%等。

解放日報的報道顯示，太倉是長三角第一個在樓市推出以舊換新政策的城市，選擇“收購”模式。截至今年3月12日，活動報名累計超過800組，其中，已成交93套，還有86套交過意向金，正在進行驗房、評估等。也就是說，真正開始“走流程”的房源還不到報名總數的1/4。

劉社說，目前，鄭州的房地産市場尤其是二手房市場價格處于曆史低位，挂牌待售的二手房數量達十多萬套。而此次明確由城發集團收購的僅有5000套，不到二十分之一，因此政策風向標意義更大些。“其實，鄭州市的待售二手房中，仍然藏著大量的置換需求，在‘以舊換新’政策的基礎上，建議可以嘗試‘以舊換舊’，進一步盤活存量房市場。”她表示。

“這一政策是鄭州市政府根據當前房地産市場形勢，采取的一種積極措施。”在柏文喜看來，該新政的最終效果還需要在實施過程中不斷觀察和評估，並根據實際情況進行調整和完善。