文/樂居財經 李奕和

一個月前，上海一批次下半場土拍落錘。

來自廈門的兩家房企——聯發集團、象嶼地産勢頭不減，二者聯合，拿下了浦東新區曹路鎮核心區地塊，成交價23.63億。

眼下的境況，還能在魔都土地市場大展身手的房企，已然不多了。而聯發集團憑借著背後廈門國資的背景，顯然還在攻城略地。

今年1-4月，聯發集團在克而瑞排行榜，以47.3億元的新增貨值，排在第39位。排在它前面的，是萬科地産。

在普遍下行的地産市場，依然保持著規模增長，或許是聯發集團逆勢擴儲的底氣所在。

2023年，該公司實現全口徑合同銷售金額403.45億元，同比增加了27.97%。這個成績，足以讓一衆同行投以欣羨的目光。

但若要說行業大環境，沒有對聯發集團産生影響，其實也不然。

去年，聯發集團錄得營業收入288.23億元，同比下降了8.71%，整體毛利率6.9%。

當中，房地産開發收入264.84億元，下降了6.84%；供應鏈運營收入10.33億元，下降了44.83%；其他業務收入4.47億元，下降了8.44%；僅物業及租賃管理業務增長了9.67%，收入8.59億元。

不僅僅是營收，2023年，聯發集團實現的淨利潤1.08億元，歸母淨利潤7234.09萬元，同比也分別下降了44.93%、79%。

期內，聯發集團的“三費”均有不同程度的增長，銷售費用13.7億元、管理費用1.45億元，財務費用2.19億元，分別增長了32.7%、2.5%、61.26%。

一個值得關注的點是，雖然聯發集團去年實現了正利潤，但並非來自幾大主營業務的經營所得。該公司2023年錄得的營業利潤實際爲-16.42億元，相比2022年的8.88億元，由盈轉虧。

之所以最終實現了正向的淨利潤，主要的原因是聯發集團在去年錄得高達19.68億元的營業外收入，而在2022年，其營業外收入僅有1561.97萬元。期間增長了125倍。

聯發集團是如何做到的？這得從一起廣受關注的收購談起。

2023年6月，背靠建發集團的建發股份，發起了一起大收購。其聯合旗下控股子公司聯發集團出資62.86億元，購買紅星控股所持美凱龍29.95%的股份。

其中，建發股份持有美凱龍23.95%股份，聯發集團持股6%。建發股份最終成爲了美凱龍的實際控制人。這筆交易對應美凱龍的13.04億股A股股份，交易單價爲4.82元/股

在年報中，聯發集團將交易對價與可辨認淨資産的公允價值的差額確認爲營業外收入。因此，2023年度，該交易對聯發集團産生了營業外收入金額19.27億元。

該項收入的確認，極大程度扭轉了聯發集團營業利潤的虧損，最終實現了歸母淨利的正向盈利。

根據最新的一季報，今年1-3月，聯發集團的營業收入15.45億元，比上年同期下降了59.18%。歸母淨利潤-1.25億元，已經由盈轉虧，其2023年一季度淨利潤54.07萬元。

2023年，聯發集團手上持有的現金也有一定程度減少，期末的現金及現金等價物余額111.75億元，同比下降了34.49%。

究其原因，一方面，該公司在去年用了大量現金償還手上的債務；另一方面，正如文章開頭所說，聯發集團在土地上的支出也不少。

年報顯示，其去年償還債務支付的現金達到了233.59億元，遠遠超過了2022年同期。

2023年，聯發集團合並報表範圍的有息債務315.25億元，同比下降了13.24%。當中，一年內到期的短期有息負債104.98億元。據此計算的現金短債比爲1.06，相比2022年的1.27有所下降。

在土地投資上，聯發集團2023年承諾購買土地的項目總價103.34億元，當中，年末尚未支付的余額52.34億元。這些土地款絕大部分預計于今年內支付，也將進一步對其手上的持有現金造成影響。