房地産價格大幅下跌之際，最強刺激買房力度跟著一並一爐，但市場能否買單，還需要靠時間來驗證。

5月17日，統計局公布了4月份的房地産數據，從這份數據來看，房價下跌創下九年來新高，顯示了市場信心不足之際，房價依然沒能扛住消費者的不確定性。

數據顯示，我國4月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5和0.6%，降幅均比上月擴大。

這是2014年11月以來，新房價格下跌速度最快的一次。

二手房市場表現也不甚亮眼，4月我國一線城市二手房住宅銷售價格同比下降高達8.5%，降幅比上月再次擴大1.2個百分點，二三線城市二手住宅銷售價格也同比分別下降6.8%和6.6%，降幅也比上月擴大0.9個百分點。

在地産數據表現一路向下之際，人民銀行在5月17日也順勢推出了重磅利好消息，堪稱“史上最強”。

5月17日，人民銀行聯合金融監管總局發布《調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，該通知將下調首套房、二套房商業性個人住房貸款下限。

同時，人民銀行還發文宣布，取消全國首套房、二套房商業性個人住房貸款利率下限，並將于5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

在首付比例方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低于25%。

而此番調整前，首套住房商業性個人住房貸款首付比例是不低于20%，二套房首付比例是不低于30%，這次再次下調5個百分點，顯示了高層對于重振房地産行業的決心。

除了降低最低首付比例，還調整了商貸利率。

人民銀行明確表示，將取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限，按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地産市場形勢自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率及下限水平。

這也意味著，從今往後不僅僅是由地方決定房地産是否取消限購，地方還能夠解決住房貸款的商業利率的高低，現在地方的自主權更大，也能夠靈活施展刺激樓市的空間。

除此之外，在公積金貸款方面，人民銀行還宣布，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，第二套住房公積金貸款利率分別調整爲不低于2.775%和3.325%。

如此以公積金貸款額度100萬、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少135元，累積30年月供可以減少4.85萬元，可謂是真金白銀回饋市場，刺激消費者購房熱情。

如此強的刺激樓市力度，和幾年前的“房住不炒”有著非常鮮明的區別，究其原因，還是在于樓市實在是太疲軟了，甚至到了我們不得不出手幹預的地步。

我們的目標，其實就是讓房地産行業軟著陸，而不是硬著陸，從眼下的情況來看，這一輪具體的刺激效果如何，還有待市場檢驗，但今天的樓市，的確經不起任何折騰了。

從4月份的樓市數據來看，一線城市的二手房價格跌的反而比二三線城市還要狠，這本身就說明了這一輪房地産周期來的不尋常。

數據顯示，4月我國一線城市二手房住宅價格同比下降高達8.5%，這超過了二三線城市二手房降幅的6.8%，二手房市場更能夠反映出房地産行業的真實行情。

上個月一線城市的二手房跌幅比二三線城市還要大，這只能說明一點，那就是很多二三線城市的人還在觀望是否要賣房子的時候，一線城市的大把人已經在加速抛售了。

要理解這一點，其實並不難。

過去我們說房地産行業有剛需存在，但什麽才是剛需？

剛需是我離不開，是必須要買要消費的，但仔細回想我們會發現，買房子這件事並不是剛需，在歐美更發達的經濟體，年輕人哪怕是到結婚也是租房住，買房不是剛需，剛需最多是住房，但一定不是買房。

基于此，剛需本身就是一個僞概念，而一線城市的泡沫過去其實也是最大的，在一系列利好樓市的政策開始陸續推出的時候，反而加劇了一線城市樓市的泡沫擠出效應。

越來越多人看到了風險，嗅到了不確定性，因此抛售的也比二三線城市更快，當賣房的比買房的人多的時候，一線城市的二手房價也就出現了更大的跌幅。

過去我們說一線城市的房子更保值，但從4月份的數據來看，一線城市不僅跌幅比二三線城市更大，且降幅比3月份也更大。

二三線城市跌幅比3月擴大0.9個百分點，但一線城市跌幅比3月擴大了1.2個百分點，一線城市的抗跌性，過去多少被市場高估了。

現在潮水退卻，當房地産成了擊鼓傳花的投資品時，一旦有任何風吹草動，市場是會最先反應過來的，抛售潮也就馬上來臨。

而這一輪刺激買房力度可謂是相當之大，但更多的還是針對首套房和二套房做出的刺激購房力度，眼下來看，這的確能夠刺激一些還沒有買房的家庭購房。

但在今天現金爲王消費更爲理性的時代裏，這個刺激措施能否取得理想中的效果，還是加速人們對房子的抛售潮，一切恐怕依然是個未知數。

但有一點可以肯定的是，市場可能會更恐慌了。

這個時候任何針對房地産的利好消息出台，都可能會再度強化公衆對房地産下行的預期，而這個預期不斷加強，人們購房的觀望情緒可能還會擴大。

等等說不定就更便宜的預期心理，也會延續下去。

歸根結底，預期是非常重要的，尤其是在我國房地産不那麽市場的情況下，很多時候推動我國房價不斷上漲的並不是市場，而是公衆的非理性。

舉個例子，我國房價收入比一直以來都居于全球前列，但即便是這樣，也沒有擋住2021年的房價接近峰值，當時全國最高的深圳，房價收入比接近50，這意味著一個家庭需要差不多50年不吃不喝才能夠買房。

公衆預期很重要，它能夠推動房價不合理的高增長，也能夠拉低房價不合理的負增長。

現在人們對房價下行的預期一旦徹底形成，恐怕做什麽都爲時已晚，這是最可怕最極端的情況。

我們只能寄希望于這種情況沒有發生，但我們也需要做最壞的打算。

何謂最壞的打算？

可能就是當我們所有能夠打的牌都打的時候，市場依然不買單的時候，那麽這就是最壞的情況，屆時我們可能只能眼睜睜看著房價下跌。

眼下來看，我們房地産能打的牌，其實也已經打的差不多了。

首付比例已經來到了20%，公積金貸款利率也再次下調，加上全國大部分城市已經全面取消限購，一旦我們手裏徹底沒牌，那麽接下來比拼的，就是公衆對房地産市場的信心了。

一旦到了這個階段，那麽我們真的是回天乏術，什麽也做不了。

讓市場回歸市場，房價下跌其實不失爲一件好事，畢竟這座大山已經讓很多人苦不堪言，但唯一的問題就在于，在此刻宏觀經濟增長放緩之下，我們的經濟結構能承受得住房價下跌嗎？

希望這史上最強的刺激買房力度，能夠幫助我們贏得一些寶貴的時間。

讓子彈再飛一會兒。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。