原創 劉博團隊
4月29日，地産股迎來漲停潮！
萬科A、金地集團、華夏幸福、京能置業等14支地産股漲停，大量地産股漲幅達5%以上。
港股房地産板塊也跟隨走強，世茂集團漲幅超60%，融創中國、佳兆業集團等18只地産股漲幅超20%以上。
房地産板塊爲何出現大反攻？發生了什麽？
很可能來源于一則傳聞，如下圖所示：
上面這則傳聞雖未得到證實，但已經在資本市場掀起軒然大波，三個關鍵信息堪稱“核彈級”：
第一個信息，是房地産政策的重大轉向，淡化三大工程，重點轉向去庫存。
“三大工程”是指規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。
特別是保障性住房的建設，對商品房市場已經産生一定沖擊。由于保障性住房價格較低，很多潛在的商品房買家轉而選擇了這些更加經濟的住房選項，導致了觀望情緒的加劇和市場需求的分流。
以深圳爲例，2023年市場上可售型人才房的入市數量達到1.16萬套，其去化率高達88.2%，在全年新房網簽量中占比約40%。
因此，政策的焦點從“三大工程”的建設轉向強調去庫存，對商品房市場無疑是一個重大利好。
第二個信息，是讓城投公司等收購存量房轉成租賃房。
早在去年1月，央行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃。
該計劃向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款，通過批量收購閑置存量房來盤活市場、擴大租賃住房供給。
而且這筆借款期限長，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續債，只付息、不還本，既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地的商品房庫存。
第三個信息，是需求政策能放盡放，放開限購，放開價格限制，契稅統一調降到1%。
最近，關于樓市“限購”政策逐步松綁的消息日益增多。
4月18日，長沙宣布全市範圍內買房不再審查購房者資格條件，官宣執行了7年的限購政策就此取消。
4月26日，南京進一步放寬落戶條件，在南京買房就可以直接辦理落戶。
4月28日，成都也宣布放開住房限購政策，全市範圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。
截至目前，除海南省外，核心城市中，僅北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區仍維持限購政策，其他城市均已放開。
近期，有傳聞稱深圳或于近期優化限購政策，深圳市住建局的最新回應爲：
深圳將結合房地産市場實際情況，在深圳市委、市政府領導下，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進我市房地産市場平穩健康發展；相關政策信息以市住房和建設局官方公布爲准。
關于限價松動，近期有市場傳言稱，深圳或在適當時機對二手房參考價進行適度調整。
就此傳聞，深圳市住房和建設局做出最新回應：
爲抑制投機行爲，促進深圳市房地産市場平穩健康發展，深圳于2021年2月建立了二手住房成交參考價格發布機制。二手住房成交參考價格發布機制的主要目的，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易。結合我市房地産實際情況和市民建議，鑒于同一小區不同房源由于位置、朝向、樓層、裝修等差異，實際價值會有區別，2023年4月20日，我市對二手住房成交參考價格應用機制進行了優化。
還有關于契稅的調整。
現在的契稅稅率爲3%到5%，不同主體，不同地區，不同類型住房的契稅往往會有差別。
以深圳爲例，90平以下，征收1%；90-144平，征收1.5%；144平以上或者二套，征收3%；商務公寓的契稅爲3%。
根據傳聞，契稅將統一調降到1%，這對于大面積段住宅和改善型置業來說算是利好。
還有一個信息特別值得關注，4月底和未來幾個月，將有兩次重要會議舉辦。
一般而言，每年4月底都會召開政治局會議，4月底召開的政治局會議介于一、二季度之間，是對開年以來的經濟形勢、此前確定的經濟工作方向進行重新研判。
而延期的三中全會大概率在未來的三個月召開，自改革開放以來，曆屆三中全會通常都聚焦改革發展的重大問題。
市場對即將召開的兩次重要會議抱有高度期待，普遍預期政府會推出新的經濟政策，專注于深化改革和擴大開放，提振市場信心。
以上四大關鍵信息，如果同時落地，堪稱核彈級利好。
如果這些措施實施後，它們能否扭轉當前樓市的低迷勢態呢？
據國家統計局的數據顯示，今年1-3月，全國新建商品房銷售面積2.27億平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額2.14萬億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。
單月看，3月全國商品房銷售面積爲1.13億平方米，商品房銷售額1.08萬億元，同比分別下降23.7%和28.5%。
從一季度數據來看，當下樓市的確是偏冷。
想要改變這一現狀，除了實施各種穩定樓市的政策以提振市場信心外，更爲關鍵的是改善經濟環境和提高居民收入，這才是房地産市場複蘇的根本動力。
