今天一則對某平台中介各種騷操作的分享被瘋狂轉發，我們姑且不去討論裏面內容真假與否，僅僅是該內容能引起巨大熱議並産生衆多共鳴，就已經說明深圳當下的二手房交易流程中有太多的問題需要反思和疏導，甚至部分所謂的規範樓市亂象的規定及政策，不僅沒有讓房地産秩序和發展更健康，甚至還開起了曆史的倒車。

一、MLS

單邊代理20世紀30年代誕生于美國，發展至今，已經是北美地區主要的房地産營銷模式，英文簡稱MLS，其核心特點是買賣或者租賃雙方都有獨立的房産經紀人，各自爲自己的權益人服務，同時房産經紀人會把自己手裏的委托購房或者賣房信息都錄入MLS系統之中進行數據共享，系統中所有的房産經紀人再共同努力、互相合作撮合成交。

那麽MLS能夠在北美大行其道的底層邏輯是什麽呢？

1.信用體系

每一個經紀人都是信用個體，信用是經紀人的“通行證”，因爲信用，所以合作的成本極低，不需要太多的制度約束，經紀人之間就能産生自發合作。首先美國的房地産經紀人和律師、醫⽣⼀樣，都需要持證上崗，是⼀份需要專業知識的職業崗位，而且獲取執照的准入考試門檻相當高，整體的通過率只有20%左右；其次在經紀人代理服務的過程中也會有完善的投訴渠道和處理機制，進一步規避經紀人道德風險；最後就是西方良好的契約精神，爲信用體系爲依托交易模式奠定了堅實基礎。

2.行業法律法規和協會制度規範

首先行業協會推出經紀人道德規範和行爲准則等對房産經紀人進行有效約束，同時推動行業信用立法，對破壞單邊代理規則和代理服務信用的經紀人不僅要踢出協會、吊銷執照，情節惡劣的還要繩之以法，從而托底經紀人的底線競爭。其次行業協會要保證經紀人的合法權益，一方面對于單邊代理、獨家委托進行立法，就算業主或者買家繞過經紀人私下交易，也要支付委托經紀人的應有傭金；另一方面對經紀人的傭金有明確規定並有相關法律保護，美國房産經紀人的收入就是來自傭金，一般傭金比例爲6%，高傭金即解決經紀人惡意低價競爭飛單等行爲擾亂市場，也解決了代理服務質量差的問題，因爲對于高傭金下的代理服務​是有一套相關的服務要求。

MLS的好處和優勢是什麽？

MLS不僅僅是一套系統和制度，更代表了一種開放合作、誠信守約的行業精神，旨在這種模式下推動整個行業的規範化、透明化、簡單化，從而規避行業中搶房、藏房、切客、私單、吃差價、服務差等各種問題，​進而實現多方的共贏局面，最終才能保證行業的健康長遠發展。

二、單邊代理

2021年11月，爲了解決所謂的中介一手托兩家、吃差價、服務差等各種交易亂象，深圳推出了新版二手房網簽系統，正式開始單邊代理制度。可是單邊代理進行2年多以來，行業的各種亂象不僅沒有得到遏制，甚至比以往更加嚴峻，所謂的單邊代理也是名存實亡，只是披著一層華麗的外衣而已，其真實的成交場景，依然是傳統的雙邊代理模式，一個中介托著買家和賣家，最終​撮合成交。

之所以會出現這樣的狀況​，有以下幾個原因：

1.單邊代理制度存在巨大漏洞，目前的新版二手房網簽系統，只有委托售賣的房源信息，卻沒有建立委托的購房信息數據庫，這樣對于賣房委托的中介而言是被動的，因爲他不知道目前市場上的購房需求有哪些，無法爲自己的業主客戶進行潛在買家的篩選，​也就無法主動的去撮合成交​。最終只能出現這樣的場景：當一個中介拿到了業主的賣房委托後，被迫從自己或者所在中介平台的意向購房名單中去篩選客戶，其結果就是這個中介依然在進行著一手托兩方的傳統促交易​方式。

2.由于行業長久以來的弊病，導致業主和買家對于中介這個群體有著巨大的偏見和​不信任感。而代理的本質是“信任”，客戶信任你，才會讓你代理。代理是一種權利，叫“代理權”。權利的背後是責任，你獲得了代理權，也要承擔相對應的責任，法律上對代理人的要求，與居間方的要求，完全是兩個級別。在這種背景下，無論是買家還是業主都不願意把個人買房或者賣房需求提前委托給中介，特別是獨家代理情況下的委托，這意味著，一旦所托非人，個人的賣房或者買房計劃將被徹底打亂甚至出現各種糾紛。因此這個新版二手房網簽系統無法精准有效全面統計​到當下的市場動態和需求，但是中介還要生活、還要吃飯，在單邊代理模式走不通的情況下，只有利用各種辦法走傳統雙邊代理的​辦法。

3.中介的准入門檻太低，整體從業人員良莠不齊，不具備單邊代理模式下對于獨立經紀人要求的所應有的職業能力和素養​。雖然單邊代理進行兩年多，但是依然是以居間服務爲主的中介自居，而不是對委托人權益負責的代理服務標准進行培訓和要求；依然沉浸在利用買賣雙方信息不對等的掮客角色之中，而不是真正培養起具備強大專業素質​經紀人團隊。

4.中介的傭金無法有效保障，雖然單邊代理了，但還是定位在中介這種角色之下，因此對于中介而言不能真正發揮其經紀人角色應有的價值，這就導致無論是業主、買家、還是中介在職的平台，都不願意爲其支付高額傭金，一方面沒有相應的制度和法規保障，另一方面中介也確實提供不出更具​高價值的服務。這種情況下，就會拉低中介的道德底線，各種誘惑之下，難免會有各種騷操作。

5.單邊代理模式下，提供的還是過去的居間服務，而不是對委托人負責的代理服務，幹的依然是過去中介的工作，而不是承擔起對委托人利益最大化的代理工作​。

6.社會體系、行業體系都不具備實行單邊代理的土壤，沒有守約、信任、開放、合作、共贏的基礎，怎麽建立理想的​制度？​只能東施效颦，徒增笑料罷了。

三、ACN

上文已經分析單邊代理至少在當下的環境中，是無法走通的​，那麽有沒有具有中國特色的、同時能夠淨化行業風氣的​交易模式呢？必須有，而且已經有了豐富的實踐​，那就是鏈家的ACN系統。在這裏我想多說一句題外話，無論大家對于中介這個行業如何看待、有多麽大的偏見，都請給予鏈家一份包容和鼓勵，特別是對鏈家創始人左晖必須要脫帽致敬，他是真正的行業變革者，深刻的推動了二手房交易市場規範化、透明化​、健康化的規範發展。

什麽是ACN系統​？簡而言之就是經紀人合作系統。由于買家和賣家對于個體中介無法建立信任，從而無法過渡權益，那麽另辟蹊徑，由負責任且好監管的中介平台來承擔起這個​角色，再由中介平台對自家旗下的中介進行規範和管理，重點是，因爲在同一家公司，那麽各個中介就具備了合作的基礎和前提，這​就誕生了ACN系統。

ACN的第一步就是構建平台化或公司化的信用設施，這裏包括規則的制定、執行與監管，ACN的運營和閉環需要龐大的團隊去支撐，以保證規則的落地。貝殼截至2023年，有超過40W的中介團隊，而服務這些中介的技術和運營人員就超過了5W人。

ACN的第二步就是構建角色，每一位中介都有一種或者多種身份，包括錄入、實勘、VR、鑰匙、維護、VIP等，一套房源被成交，該房源的每個角色都可以參與分傭，並且有明確的比例和保障制度​，從而吸引更多的中介參與到角色的生産與供給​之中。這就實現了房源從創建到成交全過程的加工、分工與標准化，更豐富的角色分工，創造出更多的合作機會，爲中介​互相合作分工奠定了堅實基礎。

ACN的第三步就是良好有效的運營，保證在每一單交易中，每一個角色分別創造了什麽價值，用什麽樣的規則來確保這個價值得以實現，本質就是保障每位中介每個角色貢獻付出的過程都能夠得到利益變現，從而規避行業交易中的各種亂象，因爲合作就能共贏，不合作​就是雙輸。

ACN的第四步可以引入競爭機制，激勵角色的生産和角色的質量，提升角色流通的效率。例如，維護人的角色在一定條件下可以更換、如果挂牌價與成交價之間的差額過大，維護人的業績可以被扣減，甚至可以引入雙維護人制度。總而言之，細致專業化的分工，配合良性的競爭機制，可以大大增加房源成交效率，這是MLS模式下，無法實現的，因爲獨家單邊代理，被嚴格保護了起來，一旦經紀人獲得到委托，在保護期內就缺少了快速更新房源信息的動力。另外在ACN機制下，房源可以被有效管理，例如房源聚焦、集中帶看、特定標簽、數據展示等多種動作實現房源的差異化管理和高效轉化，這些管理的效率在MLS體系下是無法實現的。

最後怎麽理解MLS和ACN的區別，MLS突出的是合作、共享，而ACN突出的是協同，業務協同、資源協同以及​長期價值協同。但無論是MLS，還是ACN，它們本質都是一種生存策略，不同的策略如同一種基因結構，沒有好壞，核心在于適合它的土壤，當大部分人一起選擇這樣的策略時，那就說明這個策略符合行業的​生存和發展。

四、透明化

無論是MLS還是ACN，其都要構建系統打破信息壁壘，買賣雙方只有更少的信息差，才能建立更加公平規範的交易環境​，這是任何一種策略去推進都要打造的基礎。這裏主要突出"三真"，即真實房源、真實價格、真實交易，而從2021年2月8號之後，深圳的二手房市場就徹底的喪失了這"三真"​。買賣雙方突然重新回到了十幾年前將不知兵、兵不知將的階段，整個市場爲追求"三真"，付出的多年心血，一朝付之東流​。這就爲交易環節的各種亂象提供了舒適的溫床，也爲本就脆弱敏感的樓市更添一分​神秘色彩。因而在此呼籲​：

1.重新審視單邊代理模式，至少要保證每一套真實的賣房信息都可以在各大中介平台的外網​上進行曝光。

2.放開各大中介平台​成交記錄的展示，或者由協會牽頭搭建二手房曆史成交查詢​平台。

3.放開各大中介平台的真實挂牌價限制，指導價出台以來既沒有動態更新過，目前銀行也不按照其執行放貸額度要求，那麽指導價就已經成爲曆史産物，​並且不能真實反映當下的市場樣貌。

五、總結

深圳二手房交易現狀是時候溯本清源了，它不僅嚴重影響了房地産健康有序的發展，還成爲了樓市複蘇的絆腳石​。如果行業亂象得不到遏制，交易問題得不到根治，如何重建​房地産信心？如何​增強樓市預期？