近一段時間以來，房地産市場政策又出現了新一輪“井噴”，很多地方、特別是一線城市都出台了放松放寬房地産市場的政策，推出了許多新的刺激居民購房的措施。

如北京市對在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，可以在五環外新購買1套住房。又如成都市，在全市範圍內住房交易不再審核購房資格。天津市則明確本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格，等等。

特別是北京市，這是自2011年以來，首次對房地産限購政策進行優化調整。其他一線城市，也都在限購等方面，對政策進行了調整與優化。二、三、四線城市，則在政策調整方面，步子邁得更大，尺度也放得更寬。很多城市還出台了比調控政策出台前更加寬松的住房 “以舊換新”政策、“房票”政策，目的只有一個，那就是鼓勵居民購房，釋放居民購房熱情，加速存量房消化，緩解開發商資金壓力，避免出現新的風險。

事實也是，目前，房地産市場的最大風險，就在于開發企業的資金鏈會不會斷，會不會出現資金鏈斷裂風險。實際情況是，由于成交量的持續下滑，絕大多數開發企業都已經到了青黃不接、上氣不接下氣的地步。尤其是一直被認爲行業風險“風向標”的萬科，也出現了資金鏈斷裂風險。要不是背後有“國企”“國資”這座靠山，萬科已經像碧桂園等一樣，出現兌付風險了。也就是說，行業性的資金鏈風險，尚未得到有效化解，市場低迷、銷售不暢引發的問題，仍然在開發企業身上頻現。

比較難以理解的是，在如何解決市場低迷問題上，無論是政府還是銀行以及開發企業，總想利用“小恩小惠”去引誘居民購房，而不想觸動開發企業的利益。對廣大居民來說，會不會購房，除了自身需求外，與房價是關系最爲密切的。政府出台的政策、銀行給予的利率優惠、開發企業的各種獎品等，都只能是對必需購房者的誘導，對那些猶豫否決的購房者，則沒有什麽吸引力。要想讓那些潛在的需求釋放出來，只有房價才能起到應有的效果。要麽漲價，漲得讓居民産生恐慌心理，要麽降價，降到可以對居民購房産生刺激的水平。

正是因爲如此，放開限購和“以舊換新”能否對居民購房産生積極作用，可以寄予一定期待，但也不要期待過高。這些政策措施，不可能毫無作用，也不可能作用明顯。在經濟還沒有完全恢複，就業仍然難度很大，居民收入缺乏良好預期的情況下，指望通過政策措施來激活居民的住房需求，概率是不太高的，效果也不會太好。唯一有可能的，就是某些方面的非居民需求被釋放，特別是炒房和住房投資。如在廣州，近期就出現了多個“老破小”二手房小區成交異常快速，不少房源十幾天就可成交，個別挂牌一兩天就已經被拿下的現象。這應當不是普通居民所爲，也不是一般投資者所爲，而是炒房者入場的標志。甚至不排除這些炒房者可能聽到了某些方面的消息，想用時間換利益了。果真如此，市場仍然是扭曲的，不僅不能改變低迷現象，還會引發更多新的問題。

眼下，房地産市場能否走出低迷、市場需求能否得到釋放，主要應當看90後、95後、00後的態度。只要他們的態度不轉變，房地産市場的低迷狀態就難以改變。而這一群體的行動，則取決于就業和收入，這個問題解決了，按照他們對待生活的態度，還是有可能購房的。反之，讓他們購房，比登天還難。他們可以去進行其他方面的消費，但絕對不會買房。他們非常清楚，一旦買了房，就有可能從此過上“苦行僧”的生活，對于比較自私的他們來說，當然是不能接受的。所以，房地産市場還得等，必須用時間換空間。那麽，開發企業有沒有繼續等待的能力呢？手中的商品房，是否可以先轉型成租賃房，增加一些現實的現金流呢？不然，資金鏈風險隨時會發生的。