我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑內容，來自微信公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：兒子剛在1月9日在張江落戶，我想給買個400萬左右的房子，特咨詢一下，在哪買？我主要是想買二手房，最起碼10年內不打算換房，將來孩子上學。

滬叔：你好，400w如果就近考慮只能二手，就是張江這邊的樓梯房老小區，如果考慮新房那就只能要離張江較遠的位置，比如曹路，祝橋，這些位置，，那如果就近張江看的話就是老小區，1990-2000年的老小區樓梯房，或者2000年以後的動遷小區，房型在60平-70平這樣；張江工作的客群方便，其他板塊如果也考慮那就遠一些，近一點川沙有學區房，這個預算可以買川沙的學區房老小區，2房。

提問：滬叔，你好，浦東現在房價都感覺比較高，6萬都往上走，剛需買房，想問問浦東還有上車機會嗎？

滬叔：你好，根據上海2035年規劃，浦東要打造陸家嘴、張江、金橋和外高橋發展的四駕馬車。張江發展多年逐漸形成産業園，人口不斷導入，購房力和需求都比較旺盛，像浦東形成規模的産業區域周邊房價節節攀升，對于很多未上車的剛需購房者可以把眼光往南面看看，這邊空地比較多，像奉賢的房價還是比較適中，未來一旦高速通車，奉賢的價值還會提升。

提問：滬叔，你好，我們目前積分在53分左右，泗泾房子出售後再補入百來萬，總投入自有資金在500萬左右，可有什麽好的置換區域推薦？嘉定新區、青清、松江三個新區來看，哪個新區發展會更快一些？

滬叔：你好，松江嘉定青浦，這幾個區的發展成熟度不一樣，規劃定位也不一樣。松江發展最早最成熟，目前配套完善，未來是科創板塊爲主；嘉定發展也很成熟，主要以傳統汽車行業爲主，未來發展需要轉型；青浦發展較晚，17號線修建起來讓青浦有了大的變化，大虹橋讓青浦很熱。

提問：滬叔，你好，闵行的古美地區和普陀的長征板塊，哪一個未來發展潛力比較大呢？

滬叔：你好，肯定是古美，因爲古美板塊在整個上海來講，它屬于西南板塊，整個上海的發展其實也是在西南角來進行一個發展，所以說相對來說價格其實不低，因爲發展的方向就在這個地方，整個古美板塊實際上是非常成熟的，包括這裏面的交通十二號線貫穿于整個古美板塊，包括醫療資源，包括學校、其實相對來說它是比較均衡的，可能也不是說某一塊比較強。其實這一塊的生活的便利性還是非常的優質的。再加上其實跟徐彙也就是一街之隔，以後很多徐彙的利好的因素都會導到古美來。還有一個，其實古美它是背靠著漕河泾，然後爲這個板塊源源不斷的輸送這種高收入的人群在裏面買。相比起古美來講，長征這個板塊其實弱很多，它一直不在整個普陀的發展線上，包括普陀區現在在發展真如，它也不是在這個發展板塊裏面，包括也沒有一個比較好的一個學校。本來普陀就沒有什麽好學校，第二個整個板塊其實界面實際上是比較老的，因爲以前都是一些廠房，新村，這個是限制了它的發展。

第三個整個板塊上其實是被長甯吸走了很多東西，可能人家甯願到長甯的北新泾，也不願意到長征這個地方來。所以說這兩個地方對比的話，還是古美遠遠好于長征板塊。

提問：滬叔，你好，在上海改善換房，先買還是先賣，先買後賣。新房是拿下了，但舊房子出不了手，交不起首付就只能違約。這個違約金可不是一筆小數目，那先賣後買呢，房價漲起來了，自己中意的房子卻買不起了。

滬叔：你好，第一種改善換房，先買後賣，這樣的話就有充裕的時間挑選合適的房源，全方位的考慮自己的需求，並且在選房之前能保證自己有個安居之所。那另一方面又能根據市場的情況來選擇合適的時機將舊房出售。這個對于資金充裕的人來說，先買後賣無疑是最優的選擇。但是隨著時間的流逝，換房成本增加又容易出現高買低賣的狀況。如果你對自己的二手房心理價位過高，短期之內又賣不出去，那麽就會容易導致資金不足，還會造成違約。

那第二種場景先賣後買，就是一種非常中規中矩的置換方式，是大多數剛改的人群的選擇。對于資金稍微吃緊的購房者來說呢，賣房之後預算會更加充足，不僅減少了經濟壓力，還能更有把握的在選擇能力之內挑選合適的房子。但對于剛改人群來說，由于名下只有一套房子，當搞定舊房出售之後，就必須抓緊時間找新房或者租房，以達到換房的目的。

相對來說啊先賣後買會有一種莫名的危機感。選房時間大大縮短也可能會面臨匆匆上車的情況。那如果房價增長漲幅很大，爲了避免自己心儀的房子上漲過快，無法購買，咱們可以通過先買後賣的方式，先買到自己想要的房子買到手，然後再去賣房。但這個一定要談好周期，周期越長，我們賣房越從容，越容易賣出好價錢。如果你正在換房。

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當下房産分化越來越嚴重，未來注定只有小部分人能賺錢。

滬叔已經總結了上海未來最具潛力的小區和板塊，也包括很多不宜公開的房産趨勢解讀，內部資料歡迎關注獲得。