隨著五一小長假越來越近，各地紛紛開啓新一輪樓市刺激新政，先是南京買房送戶口；然後成都不甘落後，全面放開限購；緊接著天津出台市內六區隨意購買120平以上的住宅；最後北京也按捺不住寂寞，放松了五環外的購房限制；深圳環視一圈，看到大哥小弟都在爭先恐後忙的不亦樂乎後，終于放下矜持，各種小道消息滿天飛；其實各大城市的目的一致，都想緊緊抓住五一這個約定俗成的購房窗口期。
三四月份，各地樓市佳報頻傳，不僅僅是G媒、甚至Y媒都紛紛站台房地産，宣傳新房、二手房都迎來了成交量的爆發式增長，形勢一片大好。那在這種勢頭向好的情況下，爲什麽還要著急忙慌的出台政策呢？
數據不會說謊，我們一探究竟，首先根據中指研究院統計，2024年一季度，TOP100房企銷售總額爲8978.3億元；作爲對比2023年一季度，TOP100房企銷售總額爲17589.5億元；2022年一季度，盡管有口罩的影響，TOP100房企銷售總額依然達到了16279.2億。其次根據GJ統計發布的數據顯示，2024年1月北上廣深四大一線二手住宅銷售價格同比回調1%；2024年2月一線城市二手住宅銷售價格同比回調6.3%；2024年3月一線城市二手住宅銷售價格同比回調7.3%；價格回調速度在逐月擴大。
可見，三四月份所謂的量能複蘇，都是用價格下調來換取的，是典型的以價換量。理論上這種狀況不正是衆多剛需夢寐以求的結果麽？然而有過炒股經驗的朋友應該都清楚，放量下跌是最危險的時候，如果不能止住頹勢，很快就會迎來無量下跌，直至觸發熔斷，徹底崩盤，俗稱股災。
這一系列的市場現象都是人性的考驗，趨利避害是人的天性，在資本市場會更加突出，概莫能免，而深圳樓市正處于"房災"的危險時刻。因此所謂的只要房價回調到位，就會有剛需進入買房，只是天真的自以爲是，甚至是純粹的情緒輸出，沒有一點點的思考和理性判斷。
01三年調整
2021年2月8日，伴隨著史上最嚴格的調控推出，深圳樓市正式迎來調整。
2021年2月到2021年7月是調整的第一階段，爲縮量上漲，此時樓市整體保持著暴漲後向上俯沖的慣性，雖然成交量急劇萎縮，但是價格還在不斷創造新高。
2021年8月到2022年6月是調整的第二階段，爲多空拉扯，此時業主不願意輕易交出籌碼，維持一個較高的價格，購房客已經回歸冷靜，不願意再成爲冤大頭，接替最後一棒。具體表現就是有價無市，挂牌價很高，但成交很少。
2022年7月到2022年11月是調整的第三階段，爲價格探底，此時部分業主因爲財務、債務狀況不佳或者因爲現金流不足、枯竭等原因，迫不得已選擇割肉離場，從而帶動了價格整體回調。具體表現爲前期熱門片區、爆炒樓盤相比高點普遍價格回調20%到30%之間，其它板塊尚能保持穩定，典型代表爲八卦嶺片區、前海諾德國際、寶中花樣年、龍華龍悅居等。
2022年12月到2023年4月是調整的第四階段，爲情緒反彈，此時伴隨著房地産政策的調頭轉向，一系列樓市刺激手段的出台，業主和購房客迎來了短暫的蜜月期。具體表現爲量價齊升，大有樓市走出陰霾，重向光明的氣勢，很多意志不堅定的購房客被蠱惑入場，也有很多眼光敏銳的業主趁著絕佳的出逃窗口，最終平安落地。
2023年5月到2023年8月是調整的第五階段，爲空軍雄起，此時由于反彈勢頭一瀉千裏，看空氛圍迅速蔓延，實現了對新房、二手房的雙殺，除頂級網紅盤和豪宅片區外，其它樓盤都迎來了至暗時刻。業主想要賣房，揮刀自宮是唯一的方式，這個階段大部分成交距離高點普遍回調30%左右。
2023年9月到2023年10月是調整的第六階段，爲技術反彈，此時由于前期刺激剛需進場的意圖徹底以失敗而告終，轉而調整目標，推出認房不認貸、減免稅費、降低存量房利率等多種技術手段，寄希望改善群體能進場托住樓市。因此這個階段部分改善需求以低賣低買的方式完成了置換，從而推動了成交量的小小反彈。
2023年11月到2024年2月是調整的第七階段，爲信仰崩塌，此時衆多業主在經曆了一輪輪的救市，依然看不到樓市起色之後，買房信仰趨近于崩潰。從以前深圳有房乃成功人士的標簽，淪落到深圳有房爲接盤俠的代名詞，業主們憋屈、無奈、彷徨、心慌。具體表現爲挂盤量急劇飙升，大量筍盤充斥市場，這個階段深圳二手房價格體系已經回調到2018到2019年的時期。
2024年3月至今是調整的第八階段，爲放量回調，此時業主只有一個想法，那就是遠離樓市，落袋爲安，至于價格，只要能成交，都好談。在疊加深戶可以直接購房、非深戶社保5年縮短到3年等政策暖風後，深圳樓市3月和4月二手房網簽量均突破了5000套，這是自2021年2.8新政後的新高，許多人看到這樣的量能表現，以爲深圳樓市要觸底反彈，殊不知危險已經悄然而至。
02樓市底層邏輯
時至今日，看待當下的房地産，還在用周期、經濟、供需、人口等各種基于基本面來分析的不在少數，這無異于是管中窺豹、南轅北轍。對于房地産必須建立一個認知，那就是先是ZZ(政治，下同)，再是市場，基于基本面的一切分析，只是對于市場有效，ZZ的一切，取決于LD、取決于家長。
從1998年房改，房地産市場化、住房商品化之後，經濟發展的動力來源于地方ZF舉債，而償債的預期和依靠取決于房地産，因此這個階段發展房地産是從上到下最大的ZZ，在這個基礎之上才會有各個城市根據基本面體現的不同市場。
從2010年開始，由于房地産只有商品房單腿走路，忽視了保障房的投入，爲了應對突出的民生住房矛盾，調控應運而生，成爲ZZ的一部分。這個階段也讓房地産徹底走上歧途，慢慢形成了畸形的市場，具體的剖析之前已經專門寫了文章，感興趣的朋友，可以去看看——商品房不能承受之痛！
從2021年開始，由于房地産舊模式，也就是商品房單腿走路的模式積重難返，于是開啓了轟轟烈烈的深度調整，然而這個階段依然是ZZ掌控全局，市場僅僅是配合運行。加大保障房投入、抑制商品房發展成爲最大ZZ，也就是說房地産從之前商品房單腿走路的極端，進入了保障房單腿走路的另一個極端。
而要改變這一切，讓房地産重新走向正軌，就需要構建房地産新模式，這個模式就是民生需求由保障房兜底，爭取做到居者有其屋；住房改善和房産投資由商品房提供，爭取做到市場調配一切。房地産由保障房體系和商品房市場兩條腿構成，兩者互相支撐、彼此依賴，保障房體系交給ZZ決策，商品房交給市場去分配。
03深圳放松限購有用麽
上文已經分析，目前處于房地産新舊模式交替的過渡期，爲了實現保障房體系在短時間內能夠彌補過去20年欠下的舊賬，迫不得已開啓了商品房市場抑制之路，把空出來的産能和資源全部投入到保障房體系的構建之中。而構建這套體系的標杆和領頭羊，一南一北設置了兩個，北雄安、南深圳，雄安爲千年大計，深圳爲社會主義示範區，這是當下深圳樓市最大的ZZ。不能理解這個ZZ、看不明白這個頂層設計，就無法真正理解深圳樓市的未來軌迹和發展。
只要房地産還處于新舊模式交替的過渡期內，深圳樓市中的商品房就不可能真正交給市場自由來指導，必須在ZZ的框架內去閃轉騰挪、尋穩托底。因此在這個過程中，任何政策的釋放，都是爲了保證商品房市場在被抑制下，不要出現一瀉千裏的情況，避免引起系統性的風險。所以我們才會看到刺激政策如擠牙膏一般一點點出台，幹預商品房市場有形的手總是慢慢悠悠的一點點退出。
深圳進一步放松限購，甚至直到徹底放開限購，已是大勢所趨，只是時間早晚的問題，然而限購不管存不存在，對于樓市格局沒有本質的改變。因此要放平心態，放棄那些不切實際的幻想，只有充實自己、武裝自己，才是應對當下市場煎熬的根本，任憑風浪再大，保證自己始終在船上才是正解。
04深圳樓市調整的時間不多了
很明顯LD都低估了深圳樓市在抑制商品房市場的過程中，向下俯沖的動能，很有可能等不到保障房體系構建完成，商品房市場就率先撂挑子。這是一場考驗，也是一場鬥爭，一邊是開發商和業主，另一邊是剛需和ZF，比的是誰更能承壓、誰最先投降。梳理下深圳樓市目前遭遇的挑戰：
一、價格體系在一步步退後，距離懸崖近在咫尺，深圳樓市的基本盤是2015年到2019年，以自住爲主接盤買房的家庭。目前大部分17到19年購入的房産已經出現了不同程度的本金虧損，大致在10%左右，慘烈一點的片區和樓盤可能已經到了20%左右，更不用算持有五六年的貸款利息，隨便一套都有百萬級別的收入打了水漂，這對于在深圳奮鬥的普通家庭來說，可謂不能承受之痛。目前大多數家庭還在默默地撐著、頂著，但是如果價格體系穩不住，跌落到2015年警戒線，意味著15年到19年以自住爲主的家庭，房産開始資不抵債，屆時這些家庭還能不能忍受，需要打個大大的問號。
二、新房在泥濘中負重前行，由于開發商普遍遭遇了經營壓力和危機，從2021年後，深圳的新盤就沒有不團建的，不管你是均價十幾萬的豪宅，還是均價只有三四萬的普宅，無一幸免，很多樓盤甚至不止一次的團建。進入到2024年後，這種態勢進一步蔓延，每一個周末，總有幾個售樓處門口在進行著各種大型的團建活動，退房比例也在迅速提高，這股風不僅吹襲了商品房市場，連人才房、安居房都紛紛遭受牽連。這對本就脆弱新房市場而言，無異于又是迎頭暴擊，目前這股風還僅限于新房市場中，一旦二手房市場也加入其中，深圳樓市將面臨非常嚴峻的考驗。
三、JYD(經營貸，下同)危機一觸即發，一方面由于房産評估價的下調，衆多業主面臨補差價窟窿的難題；另一方面由于JYD政策和審核要求的調整，部分業主面臨抽貸的窘境；還有一些是銀行爲了規避自身的風險，本著死道友不死貧道的精神，無故卡業主的貸款需求和額度，導致其債務無法形成閉環。這一切都在沖擊深圳樓市本就脆弱的敏感神經，法拍房的激增也進一步分流了市場中本就不多的有效購房需求。銀行把危機全部轉移到業主身上，看似保全了自己，實際上一旦這股業主破産的危機蔓延開來，整個金融系統都無法獨善其身。
基于以上的問題和挑戰，留給深圳樓市繼續調整的時間不會太多了，要麽業主集體躺平，要麽樓市真正迎來局面的改觀。
05深圳樓市變盤的信號是什麽
一、全面廢除"限購、限貸、限售、限價"，把調控政策徹底掃入垃圾堆；
二、“住房不吵”不在高層次會議以及G方媒體中被反複提及，或者注入新的靈魂與解讀；
三、針對房地産有健康積極的輿論導向，肯定房地産的價值和貢獻，爲房地産罪惡論翻案；
四、尊重私産，尊重市場，尊重資本獲利，股市率先迎來投資盛宴；
五、鼓勵並支持房産投資，正面認可房産所具備的金融屬性。
