這年頭，大消息都是從小作文先行。

5月15日，券商中國爆料：

市場傳出，相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。

消息不胫而走後，資本市場立刻産生了反應。當天，大盤下跌的背景下，房地産板塊拉升，最高時上漲了4.04%，最終收盤于1.72%。

目前，官方對這個小作文不置可否，沒有證明，也沒有證僞。

本號認爲，這不太可能，因爲難度系數太大了。

不過，這樣的思路，之前已經有大咖提出來過。比如黃奇帆、任澤平等。他們的想法是：

由政府出錢收購市場上的存量住房用作保障性住房。

而且，在前幾年的市場中，已經有城市這樣做了，不過是小規模。

比如2022年，濟南率先發起，城投回購商品房。此後蔓延至鄭州、蘇州、湖州、武漢、溫州、新疆阿勒泰地區等地。

直接開啓了政府兜底模式，但規模很小很小。

今年年初，央行還批複了1000億元的“住房租賃團體購房貸款”，8個試點城市將“先到先得”。

8個被納入試點的城市是：天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。

文件的第一點就點明：這1000億元貸款，主要支持8個試點城市企業或事業單位批量購買存量閑置房用作宿舍型保障性租賃住房。

由此可以看到，無論是官方還是專家們，對于解決當前的房地産過剩問題，方向比較一致，都是想著通過地方政府來回購商品房。

這樣的好處至少有三點：

第一，幫助市場去庫存，緩解供大于求問題，以提振樓市信心，促進房地産市場企穩。

第二，幫助不少房企渡過難關，讓開發商能夠實現回款化解債務問題。以避免進一步大規模出清，影響市場信心。

第三，來推動地方政府完成保障房任務，可以讓更多低收入家庭住上保障房。

抛開小作文的真僞不論，我們來思考一下，這個方法到底能不能行得通。

我的觀點在第一部分就亮出了，不太可能。

難度在于：

第一，資金規模太大了。

年初我在分析央行批複1000億元的“住房租賃團體購房貸款”，用于支持8個城市的央國企和城投回購商品房時，就說過，這點錢相對于市場，就是毛毛雨。

數據顯示，8個試點城市2023年的商品房成交額合計1萬億。1000億只是8個試點城市成交總額的十分之一。

這點資金無法支撐大規模的收購行動。當然，能消化一點是一點，對去庫存還是有一點作用。

那麽，想要收購全國積壓的商品房，需要多少錢？

公衆號“智本社”算過一筆賬，如今，房地産庫存超過2016年達到了曆史最高，商品房待售面積高達74833萬平方米。如果想要恢複到2019年末的庫存水平，且按照七折的價格收購，大概也要1.75萬億元。當然，政府收儲也會拉動市場需求增加，實際使用資金可能在1萬億元左右。

規模如斯的一筆錢，誰來出？

中央嗎？不太可能。

一方面，中央正在大力擴張債務，去年增加一萬億特別國債，今年增加一萬億超長期國債，但主要任務接過地方投資的接力棒來刺激經濟，因此不大可能另發1萬億國債收儲。

另一方面，中央與地方分稅制後，賣地收入、房産稅等都是歸地方所有。

這種體制之下，按理說，地方政府獲得當地城市土地出讓金收入，同時也承擔了保障房建設和管理的任務。如果中央發債統一收儲，或發債分配給地方收儲，這打破了之前的規則。

如果中央不出，那就得地方政府出了？也很難。

一方面，如今的情形下，地方政府財政也很拮據。

所以，過去三年裏，有部分城市在嘗試利用自身的財政兜底，回購商品房，但也僅僅是嘗試而已，並沒有什麽像樣的動作。

另一方面，不少地方政府已經陷入了債務泥淖。

去年年末被點名的12個地區天津、內蒙古、遼甯、吉林、黑龍江、廣西、重慶、貴州、雲南、甘肅、青海、甯夏 ，更是被重要直接要求化債，除基本民生工程外， 2024年不得出現新開工項目。

所以，我們看到，當下地方政府都不怎麽敢舉債。反映在數據上，便是4月份的社融負增長了。

央行前兩天披露的數據顯示，2024年前四個月社會融資規模增量累計爲12.73萬億元，比上年同期少3.04萬億元。更重要的是，4月單月新增社融-1987億元，去年同期爲1.22萬億元。上一次單月社融爲負，還要追溯到2005年10月。

4月份社融負增長的一個重要因素，就是政府債券融資大規模減少。

第二，不劃算。

地方政府收購存量房用來做保障房，這條路徑相比于直接建設保障房，成本高太多了。

我們知道，去年房地産發生的一件大事，就是保障房與商品房雙軌制的確立。

在去年之前，2021年，中國形成了新的保障房頂層思路，“以租爲主”——保租房、公租房，配售型保障房是占比很低的“補充”。

而去年審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（14號文件），則明確要求，盡快補齊保障性住房建設短板，提高保障性住房在住房總供給中的比例，不斷滿足工薪收入群體的基本住房需求。

之所以說地方政府收購庫存商品房轉變爲配售型保障房方法不可行，主要在于成本問題。

建設保障房的兩大目標：

一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳爲美好生活奮鬥”；

二是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地産業轉型和高質量發展。

基于這兩個目的，“14號文件”指示的定價機制是保本微利：

規劃建設保障性住房應按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則、由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

也就是說，配售型保障房的土地由地方政府直接劃撥，這一塊零成本。最終的定價是基于建設成本、人工成本、稅費成本以及微利原則。

這種情況下，配售型保障房的價格會很低。

所以，收購存量房轉變爲配售型保障房根本行不通，成本太高了。

最近溫鐵軍和盧麒元的一個對話視頻，對這個問題理解的更深刻，是站在更宏大的視角看待了這個問題的不可能性。

或者說，將問題升華了。

盧麒元抛出了一個問題，“你願意讓3億農民工變成中産階級，還是讓18萬人變成億萬富豪”。

溫鐵軍給出了兩個答案。

他先順著盧麟元說，大概意思就是要讓3億農民工變成中産階級，就是政府大量發債回購商品房，低價賣給買不起房的人。用這種方法，既可以解決房地産的不景氣，也能救一批房地産商。

其後溫鐵軍話鋒一轉，逆著盧麟元說。大概意思就是，如果目前俄烏戰爭、中東的沖突不結束，甚至擴大，世界秩序進一步撕裂，美國拉幫結派圍堵我們更嚴厲，到時候我們怎麽扛？

溫鐵軍的目光很遠，看問題很深刻。

他認爲回購商品房用作保障房不可能，就是因爲未來充滿著不確定性。

世界秩序撕裂，美國對我們的施壓越來越大，最近美國又對我們的電動車、鋼鐵和鋁材、半導體、電池、關鍵礦物、太陽能電池和起重機等。其中電動車的關稅，從25%提升至100%。算上2.5%的額外關稅，合並稅率將達到102.5%。

不確定性如此之多，一旦出現了不可控的情況，很多人的收入會縮水，而如果這部分買了房，回不去農村，便會出現shiye問題，進而影響社會WENDING。

農村是中國經濟發展的壓艙石。過去經曆的多次困難，都因爲農村的存在，實現了軟著陸。

因爲有農村的存在，讓很多打工人有了退路，但如果回購商品房，讓農民全都變成城裏人，他們就沒了退路。

這個角度，看似有點不可思議，但靜下來思考，的確是這麽回事。

所以，我們看到，這幾年中央在推進新型城市化的同時，也在不斷強調鄉村全面振興。

這看似矛盾，其實暗藏深意。