最近一段時間，國家在房地産托底政策上動作不斷，包括各地調整限售限購政策，推動房地産“以舊換新”，下調購房首付比例和房貸利率，推動建立房企融資白名單，切實推進保交房工作等等，政策漣漪不斷擴散。

其中，大家討論較多的是一二線重點城市的房地産松綁，如北京放開五環外商品房限購，杭州、南京、西安等“購房即落戶”新政是否會有效帶動當地樓市回暖。另外，從中央層面上，則于5月17日召開了全國切實做好保交房視頻會議，對如何繼續堅持因城施策，做好商品房爛尾風險處置攻堅戰，推進保交房，消化存量商品房等工作作出進一步部署。而在這場會議中，大家普遍關注降低首付比例，取消購房商貸利率下限以及推進政府收儲等政策內容。

首先，是購房首付比例的調整，在2023年8月央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調至20%和30%的基礎上，此次政策再度下調5個百分點，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房貸利率方面，此次政策下調公積金貸款利率0.25個百分點，首套和二套房公積金利率均等比例調整;此外，在商貸利率上，則取消了首套二套商貸利率下限。

克而瑞産品力研究中心副總經理朱一鳴告訴中國家電網，“從首付看，此次央行進一步下調首付比例，將進一步減輕購房者首付壓力，旨在降低置業門檻;事實上，從去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已將首付比例調整至國家規定的下限。從房貸利率看，無論是公積金利率下調，還是商貸利率取消下限，都旨在降低居民按揭還款的壓力。當然，目前城市層面的購房商貸利率下限最終還是由地方政府決定，但事實上，截至今年3月末，全國343個地級以上城市中，已有75個下調了首套房商貸利率下限，64個取消了下限。”取消購房商貸利率下限，讓各銀行可以根據自身政策調整利率，理論而言，未來商業性個人住房貸款利率甚至可以爲零，“總而言之，我們看到，現行房貸政策已經比2016年更加寬松。”

另外，17日會議中，大家普遍關注“政府收儲”這一新政。會議提到，當前在商品房庫存較多的城市，政府可執行以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。同時，中央將設立3000億元保障性住房再貸款，發放給國開行、郵儲銀行等21家全國性銀行，支持政府選定的地方性國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求，會議要求需嚴格把控所收購商品房的戶型和面積標准，收購後迅速配售或租賃。同時，租賃住房貸款支持計劃並入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國範圍內推廣。

政府收儲是國家爲支持構建房地産發展新模式出台的重要舉措，有利于通過市場化手段實現多重目標，加快存量商品房去庫存，加快保障性住房供給，同時助力保交樓和“白名單”機制。現在不少房企缺乏現金流，將已建成商品房出售後，回籠的資金可用于在建項目續建，改善房企經營狀況。

據國家統計局數據顯示，2024年1-3月，我國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售面積約爲2.3億平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅銷售面積下降23.4%，銷售額下降30.7%。住宅銷售額下滑是一記重擊，而房企銷售回款到賬不足則更加致命，3月房企銷售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位資金同比下降三成。正如張瑞敏所言，一個企業沒有利潤不一定破産清算，但沒有現金流一定會被破産清算。當前，在現金流上承壓已久的房企實現回籠資金是比獲取利潤更關鍵的課題。而政府收儲，即使其收購價格可能會很低，也是當前房企能獲得的一劑“良方”。截至目前，包括濟南、蘇州、福州、天津等在內的13個城市已試點過政府收儲模式;而最近鄭州城市發展集團宣布收購了鄭州市5000套二手房，杭州臨安區也發布公告稱將收購1萬平米房源，用作公共租賃住房。

不過，政府收儲模式尚面臨兩大核心問題待解，一是資金，二是收益如何覆蓋成本。朱一鳴提到，“在過去，地方財政、租賃住房貸款支持計劃以及城投平台的自籌資金是收儲的三大資金來源，但規模終究有限，此次央行設立的3000億元保障性住房再貸款，將成爲新的資金來源補充。不過，千億資金規模仍不足以在全國範圍內大規模推進政府收儲，估算要達成這一目標所需資金可能超過5萬億。另外，考慮收益成本面，被收儲房源或租或售，轉化爲保障性租賃住房或配售型保障房，以租爲例目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即使是收儲企業使用再貸款這種低成本資金，也要考慮收購及後期運營成本，平衡收支並非易事。上述兩大問題不解決，大規模收購商品房，就只是把庫存風險從房企端轉移到政府端，沒有實質性化解風險。所以，我們判斷，政府收儲模式並不會在全國大規模展開，大概率只會在高庫存且保障房缺口較大的城市和區域落實，去庫存效果也難及當年的棚改貨幣化。”據克爾瑞(CRIC)數據統計，目前全國重點城市中，66個城市商品住宅消化周期超18個月，24個城市消化周期超36個月。

此外，17日的會議上還提到要推動融資“白名單”應進盡進、應貸盡貸，支持地方回收存量閑置土地，以及全面摸排、分類處置，打好保交房攻堅戰等內容。

據國家統計局最新數據顯示，2024年1-4月全國房地産開發投資30928億元，同比下降9.8%;4月單月，全國70大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。而據大宗商品數據機構Mysteel統計，18家重點房企今年1-4月銷售額合計5662.58億元，同比下降46%，房地産市場延續低迷行情。房地産行業的頹勢，影響的不僅是自身，作爲國民經濟支柱型産業，房地産還輻射水泥、鋼鐵、建材、家電、家居等廣泛前後端産業，近年來房地産市場的低迷也深刻影響到相關上下遊産業鏈的消費釋放。

以奧維雲網(AVC)監測數據爲例，2024年一季度，國內一線、新一線19城中地産精裝修新開盤項目規模同比下滑了22.9%，約爲6.7萬套，而精裝項目與家電工程市場息息相關，精裝配套的下滑，也造成一季度相關配套大家電産品規模同比下滑22.3%，出貨僅0.8萬套。而在2019年及之前，不少家電企業將工程市場作爲零售市場重要補充看待，部分廚電企業甚至樂觀預期企業零售端和工程端營收貢獻值的占比將達到6:4，而今伴隨房地産市場的震蕩調整，家電企業在工程市場的開拓上也日趨保守，尤其擔心工程款項會形成壞賬。而這僅是房地産壓力向家電等産業鏈傳導的冰山一隅。

現在，密集出台的房地産托底政策，能否帶動家電等産業重回增長區間，助力情緒面預期回升呢?對此，中怡康白電事業部總經理王宏吉認爲，房地産托底政策對整個産業鏈的改變不會一蹴而就，而將逐步顯現，“無論是限售限購政策的放開，首付比例和房貸利率的調整，還是政府收儲存量房，都是對前期政策的有效承接。而我們前期政策的主基調是‘房住不炒’，目前看這種氛圍或炒房群體已經很少，現在國家將施力重點轉向了刺激剛需釋放。無論是配套的首付、利率政策，還是保障性配售或租賃，本質上是對剛需人群住房供給形式的改變，可以有效刺激剛需人群‘上車’，所以這些政策在托底房地産的同時，也對家電等消費品市場形成了有效托底，這是政策的漣漪效應。另外，之前國家配套出台了家電、汽車等以舊換新政策，應對的是剛需之外的替換性消費。從房地産政策到以舊換新，本質上形成了對剛需和非剛需人群的全覆蓋，所以我們還是比較看好這一套拉動經濟的組合拳。”

目前，中國房地産是否見底是社會輿論的一大焦點，而王宏吉認爲，當前探討樓市見底與否對市場而言意義不大，“因爲房地産企業該爆的雷已經七七八八，該顯露的問題業已顯露。而今政策最核心的訴求是讓想買、有能力購買的人上車，這是當前系列政策最主要的目的。但另一方面，如果市場想反轉，再次出現房價暴漲，從當前環境看也不具備這種條件，從國家層面更不希望出現這種局面。”

當前，我國經濟正處在關鍵轉型期，國家希望未來高科技、高新制造等新質生産力能夠形成社會發展新動能，增強國家中長期競爭力。但當前房地産無論是在居民家庭資産構成還是國家GDP構成中，占比都還相當大，房地産市場不能出現“斷崖式下降”，否則不僅會造成經濟不穩定，還會影響新産業成長。而從長期看，無論是我國的人口結構，還是城市化進度，都不再支持房地産形成暴漲趨勢，更不符合我國經濟未來發展走向。因而當前無論軟硬，房地産都要著陸，而近期一系列政策的發布，實際已築就了市場底。

王宏吉分析認爲，當前國家托底房地産有助于市場情緒面的恢複。“房地産銷售不振一方面會影響因住房交易而形成的家電家居等實際購買需求，一方面還會對消費信心形成壓制，因爲房價的漲跌會造成居民資産賬面價值的升值和貶值，進而影響消費心理。以北京、上海等區域爲例，在房價上漲過程中，擁有房産的居民其家庭資産價值處于上漲中，即使沒有實際交易，未對其真實的可支配收入造成影響，但消費信心是上漲的，更敢花錢，因而對消費具有刺激作用。房價下跌過程則正好相反，會抑制消費信心。”

正如市場常提的一句話，信心比黃金更重要，當前包括家電在內的地産上下遊産業，均面臨信心重構的壓力。以中國家用電器協會開展的2023企業運營情況及2024一季度企業預期問卷調查爲例，超半數家電企業認爲當前經濟景氣度低，同時在2024一季度宏觀經濟預期方面，超三分之二企業做出謹慎持平判斷。除了新房銷售低迷，市場增量不足以外，家電市場當前還面臨存量激活有賴政策力度，銅鋁、化工材料等大宗商品價格上漲加劇成本壓力等不確定因素。而國家房地産托底政策的出台，從長期看有利于房價企穩，助力消費信心溫和恢複。當前，市場資本面情緒已經實現上揚，在A股和港股市場，房地産以及家電、家居、建材等相關企業股價，正在修複至近2年來的高點。