近日，各大房企最新月度業績陸續發布，保利仍穩居“第一房企”，且榜首優勢進一步擴大。

根據統計數據，今年前四月，保利、中海、萬科包攬房企銷售榜前三，銷售額分別爲960.1億元、820.0億元和779.8億元。

值得一提的是，截至今年一季度，保利與中海的銷售額差距僅有20多億，分別爲629.84億元及602.1億元，幾乎達到追平的狀態。但經過4月一個月的努力，雙方的銷售額差距已經拉大到140億元。僅就數據而言，也不難看出保利的規模野心。

另一方面，保利還在積極開疆拓土。僅今年前四月，就斥資逾61億元新增6個項目。

盡管保利展示了其快速增長的能力，但市場似乎並不買賬。當前保利雖仍維持千億市值，但股價始終一路下探，截至5月13日收盤，保利發展股價爲9.54元，較開盤時跌1.85%。該股價表現明顯與龍頭地位不符。

增收不增利，現金流緊張是市場對保利的最大“诟病”。

根據2023年年報，保利期內錄得營收3468.3億元，增長23.4%，歸母淨利潤120.7億元，下滑34%。淨利潤率只有5.2%，歸母淨利潤率爲3.5%。

今年的一季報也同樣令人失望。數據顯示，期內保利錄得營收497.5億元，上漲24.5%，淨利潤微漲0.44%，但歸母淨利潤下跌18.3%，歸母扣非淨利潤跌幅更達20.3%。

更爲嚴重的是，保利經營活動現金流錄得虧損330億元，比去年同期翻了超一倍。這背後反映的是保利的銷售端已嚴重承壓。這亦引發市場對保利資金鏈的擔憂。

日前，興業信托一份涉保利項目的信托計劃延期，更進一步加重了市場對保利資金壓力的憂慮。

就在4月下旬，興業信托公告了《興業信托·築地L001（保利發展）集合資金信托計劃延期臨時信息公告》，當時該公告引發了地産金融圈一陣躁動。

據了解，上述信托計劃的資金主要用于廣州保駿置業持有的廣州市白雲區棠景街三元裏項目——“保利·閱雲台”，廣東保利房地産開發公司爲項目操盤方。

據公告信息顯示，該計劃此前已進行了兩度延期。具體來看，築地L001計劃募集資金爲1.505億元，期限爲36個月。第一次延期是在2022年3月，延到2023年5月。但在臨到期前一個月，又再度延期一年。如今，在到期之前又宣布延期。

在延期公告中，興業信托表示，沒有如期完成退出，是因爲達成條件，按協議項目需要實現經營性正現金流，才可退出，保利資本預計最快也要2024年下半年才能滿足條件。

公告顯示，截至今年3月底，信托計劃已向受益人分配1.34億元，約占總規模89.08%。

無法實現正向現金流，與該項目去化、交付緩慢不無關系。

2018年底，廣州保利斥資53.8億元底價摘得該地塊。占地近10萬方，總建面約45.1萬方，屬于二類住宅、商住等混合用地，由9個獨立地塊組成，折合樓面地價26452元/㎡。

爲了推動該項目的開發進程，2019年5月，在項目正式入市前，保利借助保利資本，一舉引入興業信托、中航信托、平安不動産及多家私募股權投資機構，當中不乏康美、美的、海天、立白在內的廣東民營投資。

2019年8月，項目以案名“保利·閱雲台”正式入市預售。3個月後，A區三棟住宅正式推向市場，主推76-88㎡和104㎡戶型，售價達4.8萬元/㎡；一年後，項目再度推出新組團産品，主推79㎡、110㎡平層，以及97㎡和108㎡複式，售價更達到5-5.5萬元/㎡。

截至當前，差不多五年過去，該項目仍未實現全部銷售，當前仍有部分尾盤項目在售。市場分析認爲，售價偏高或許是阻礙項目去化的主要因素之一。

除了銷售進程緩慢，該項目交付進度也不給力。首次交付是在2022年10月。按照預設的進度表，在今年4月底，項目C區兩棟樓宇將交付，但到期後項目施工仍僅完成90%。此外，在5月底，D區亦將有兩棟樓宇交付，但目前相關施工進度僅爲95%，能否如期交付仍存在疑問。

換言之，若想加快經營現金流轉正，保利除了要進一步在銷售去化上下功夫，也要加快交付的進度。

“保利·閱雲台”是壓力下的縮影，還是多事之秋的個別案例，目前尚有待觀察。眼下，爲了保持規模的增速，保利正在不斷推動新項目入市。僅在大本營廣州，保利就有31個項目在售，還有6個新項目做好了入市准備。保利能否在一片否定聲中拓下一片天地？此時正是檢驗龍頭成色的最好時刻。