線上推廣火熱、線下到訪慘淡，帥府·京彩世界緣何不被消費者看好？

距底價拿下通州地塊近一年後，北京通州房地産開發有限責任公司（以下簡稱“通房開”）開發的帥府·京彩世界終于入市。

與其在各大線上平台頻繁刷屏的火熱推廣態勢不同，線下售樓處到訪量、轉化率皆處于冰點，五一期間整體到訪量僅10組左右，而真正留電的客戶只有兩組。

五環限購放松後，五一期間五環外多數新房售樓處到訪量皆明顯增加，典型樓盤整體到訪量增幅更是達到20%，成交量也較去年五一上漲19%。帥府·京彩世界位于通州，屬于政策利好板塊，爲何在市場普遍向好和大規模大面積高頻宣傳下，項目卻依然“爆冷”？

業內人士認爲，雙限購打開以及五環外放松限購，對通州而言是雙重利好，不過，這樣的利好也是針對名副其實的改善房源，帥府·京彩世界無論是從産品設計、價格還是配套來看，都存在明顯短板，與其宣傳的高端住宅相去甚遠。

拿地近一年終于拿到預售許可

據北京市住建委官方網站公告顯示，帥府·京彩世界（備案名：京彩嘉園）于2024年4月30日取得預售許可預告，項目首批預售總面積達35088.38平方米，涵蓋了1至5號樓住宅，從首層至最高15層，價格均在每平方米6萬元以上。

早在去年6月20日，北京通州房地産開發有限責任公司（以下簡稱”通房開“）以14.3億元底價拿下了北京城市副中心1201街區FZX-1201-0061地塊F3其他類多功能用地、0062地塊R2二類居住用地，這也是帥府·京彩世界項目所在地塊，土地面積爲3.31萬平方米，建築控制規模在7.37萬平方米以內。

從地塊具體數據來看，地塊容積率2.2、控高45米，除去占到總體量近一半多功能用地外，住宅地塊剔除熱力站後，地上建築規模並不大。

據目前亮相的帥府·京彩世界項目公開信息顯示，項目總占地面積爲1.81萬平方米，建築面積達3.63萬平方米。項目規劃了5棟住宅樓和1棟配套樓。純商品房共270戶，配備332個停車位，車位配比爲1:1.2。項目體量是一個小盤項目，就其規模並不占優勢。

雖然，地塊的容積率2.2、但目前在售住宅對于宣傳的容積率爲2.0，此外，其綠化率爲30%，這也是當前北京住宅綠化率的最低標准。

值得關注的是，帥府·京彩世界項目所在地塊在出讓時，設定了土地合理上限價格16.45億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉爲現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標准住宅建設承諾書》。不過，最終北京通開以底價拿地，因此並未提交《高標准住宅建設承諾書》。在這樣的前提下，可以看到，通房開建設的也是一個標准的普宅，從土地供應端上看，這與目前網上宣傳將建高端住宅的說法並不相符。

引進專業團隊  彌補短板

目前，帥府·京彩世界項目接待展廳已對外開放，而在4月30剛剛拿到預售許可，距離正式開盤銷售的時間也不遠了。

有公開資料顯示，帥府·京彩世界項目最終是由北京通州帥府儒意房地産開發有限公司（簡稱”通州帥府儒意“）開發此項目。通州帥府儒意于2023年6月21日成立，從時間來看，項目公司也是在拿地後的一天剛剛成立，並且是通房開的子公司。

從通房開在京近年來拿地表現來看，其開發經驗不足，主要是開發通州項目。比如，早在2019年2月，通房開以18.8億元拍得通州新城0203街區TZ00－0203－6009地塊R2二類居住用地、TZ00－0203－6010地塊A33基礎教育用地，用地面積僅爲3.91萬平方米，容積率1.51%，溢價率卻高達42%，這樣的溢價率在當年也是較高的地塊；2021年10月12日，通房開又以2.95億元底價競得通州區于家務TZ11-0200-6003、6006地塊、TZ11-0200-6002地塊，土地用途爲二類居住用地及基礎教育用地。建設用地面積2.52萬平方米，規劃建築面積3.71萬平方米。所開發的項目規模均較小。

值得關注的是，由于通房開並無建設及銷售能力，該項目是由金地代建代銷。提到金地，也會令人聯想到，金地在通州開發的金地北京壹街區項目，該項目仍是通州宋莊的在售項目，目前，距離最早開盤銷售時間已有三年之久。由于受通州雙限等因素的影響，通州項目的去化並不理想。可以肯定的是，金地畢竟有過在通州的客戶資源，對于通房開來說，可以彌補渠道銷售上的不足。

據悉，爲支持城市副中心高質量發展，執行了9年的通州住房限購政策在近日迎來優化。2月6日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區購買一套商品住房。新政策最大的變化是在通州區落戶和就業的家庭，只要符合北京整體限購政策即可購房，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。雖然看似對于通州在售是一大利好，但是並未因此帶來銷售的上漲，市場仍然有著很濃的觀望氛圍。

“空中庭院”就是開放式陽台

對于當前的下行市場，開發商能努力做的就是卷産品，這也是競爭的硬實力。一旦購房者對于項目的産品不買賬，開發商所有努力都將功歸一潰，畢竟市場可替代産品有很多。而對于購房者而言，如果選擇失誤，也意味著部分血汗錢會打了水漂。

帥府·京彩世界從整體規劃來看，采用圍合式布局，由中央花園、單元景觀公園等組成。戶型包括108平方米至165平方米的住宅，其中，項目最小戶型爲108平方米的三室兩廳兩衛， 最大面積的165平方米，爲四室兩廳三衛，雖然做到了明廚名衛，但是開門即見餐桌的設計有些不妥，戶型設計有開放式大陽台，被項目稱之爲“空中庭院”，並成爲開發商極力推崇的亮點。事實上，這樣的“空中庭院”不由令人聯想到，80年代建的開放式陽台。但經過實踐檢驗並不實用，存在安全以及生活不便利等問題。後來很多人將這種開放式陽封閉，轉變成室內的空間使用。

需要注意的是，從北京城市副中心1201街區 FZX-1201-0061地塊F3其他類多功能用地、0062地塊R2二類居住用地建設方案來看，計劃建設時間爲2023年12月2日 至 2026年月23日。這也意味著項目將在兩年後才能交房。

帥府·京彩世界有一定的交通優勢，住宅用地離地鐵萬盛西站較近，大約在400左右。目前區域在售項目，能與之對標的是2021年拿地即當年開盤的碧桂園·和世界。相比之下，碧桂園·和世界距離地鐵的位置更近，而且價格更具優勢。碧桂園·和世界均價爲每平方米5.8萬元，而帥府·京彩世界項目銷售指導價則達到6.2萬元/平方米。

從目前而言，帥府·京彩世界所在區域的目前配套還很不足，貴友大廈(通州店)、北京中醫藥大學東直門醫院(通州院區)等直線距離都在3公裏左右。未來的配套建設也需要一定的周期，能否兌現並達到預期都有著不確定性。

通州作爲北京城市副中心，其發展勢頭不言而喻，尤其是文化旅遊區未來可以期待。目前正在建設的頂點公園以及海昌海洋公園較受市場關注，而這也是由通房開的母公司通城建集團所建設及運營。不過作爲文旅區內的住宅升值的潛力卻有限。這與望京互聯網，以及亦莊的科創産業給住宅所帶來的利好不可相提並論。畢竟，人們並不希望把家安在娛樂場內。