前言

光明區最早是隸屬于寶安區的兩個街道，在2007年深圳爲了推進特區一體化發展，把光明和公明兩個街道從寶安區中剝離出來，成立光明新區，此時光明只是一個功能區，雖然新區的發展建設由深圳市府派出的管委會來統籌管理，但在行政歸屬上，光明仍然屬于寶安的一份子。在這種背景下，光明的獨立性是有限的，特別是城市規劃和財政支付這兩塊，因此2007年後雖然光明已經成爲新區，但整體的發展節奏是緩慢的，對光明最大的印象基本停留在乳鴿和農場上面。

轉機出現在2018年，GWY正式批複成立深圳市光明區，作爲一個組織結構齊全的獨立行政區，光明無疑從此具備了更多的可能性。2019年建設世界一流科學城正式成爲光明的閃耀標簽，光明借著深圳打造綜合性國家科學中心的東風，正式開啓了新的篇章。

正文

一、嶄露頭角

光明樓市第一次被全深圳聚焦也是從2019年開始，這一年深圳僅有7個日光盤，而光明獨占其三。分別是均價5.3W的龍光玖龍台二期，2662批有效認籌搶705套房源，線上選房，僅17秒全部售罄；均價5.15W的勤誠達正大城，共推出365套住宅，鏖戰4小時賣光；均價4.7W的綠地新都會，1000位買房者搶購362套房源，同樣線上選房，僅30秒就宣布清盤。光明樓市初露鋒芒，大量購房客因爲沒有搶到光明的房子而郁郁寡歡，這爲光明樓市在2020年大放異彩埋下了伏筆。

二、光芒萬丈

時間來到2020年，衆所周知，這一年深圳樓市如脫缰的野馬全力狂奔，不僅吸引了全國目光，甚至驚動了央媒，很多片區都迎來了高光時刻，但再多的高光都壓不住光明這個最靓的仔。首先2020年共有28個新盤日光，其中光明就有9個，各區之首；其次光明二手房最高成交價破8W上9W，以玖龍台、傳麒山、光明大第爲首的核心板塊次新房挂盤價直接上10W。這個行政區才剛剛成立兩年，片區面貌百廢待興，僅僅依靠PPT和宏偉的敘事，就讓光明樓市璀璨奪目的表現，無疑讓很多購房客乃至業主陷入了瘋狂，此時他們信仰光明必將光明。

三、後繼乏力

轉眼來到2021年，這一年隨著史上最嚴厲“2.8新政”的推出，深圳樓市開始逐漸降溫，由于延續了2020年樓市暴漲的慣性，整體表現依然可圈可點，特別是新房市場，其火熱程度絲毫不亞于2020年。但隨著潮水的褪去，理性的回歸，光明樓市開始略顯後繼無力，2021年共有29個新盤日光，可光明只有3個，此時光明大工地的現狀偶有人提起，生活通勤不便利的弊端也逐漸被吐槽。

四、最後榮光

2022年可謂深圳樓市的分水嶺，2022年之前，深圳房産是信仰、是夢想、是成功的標識，而從2022年開始，深圳房産是負擔、是壓年、是惶惶不可終日的代名詞。這一年，雖然深圳樓市仍然處于深度調整之中，但新房市場由于限價的存在，疊加打新的余熱，渡過了這段比較艱難時日，這也將是新房市場最後的美好韶華，而光明樓市憑借這難得的窗口期，煥發了最後的榮光。2022年，深圳僅有4個新盤日光，其中光明獨占半邊天。

五、江河日下

2023年是深圳樓市信仰崩塌的一年，縱使各種救市政策輪番上演，但新房和二手房市場迎來了雙鬼拍門的局面。成交量的持續萎靡，導致了僅存的購房客更加理智、謹慎的選盤，對于光明樓市而言，光明存在的缺點和不足被無限放大，雪上加霜的是光明大量新盤源源不斷的供應，又引發了極致內卷的價格戰，光明樓市不堪重負，開始一蹶不振。

六、面向未來

時針撥回到當下，對光明樓市的全面看衰已經成爲主流聲音，這和19到20年全面看好光明形成鮮明對比，但不管是哪種聲音，其內容大多是情緒化、非理智的，很少有人仔細認真思考過光明樓市。我在19年，光明樓市剛剛嶄露頭角的時候就做過預言，光明會是龍華的翻版。

2014年深圳樓市還在蹒跚前行的時候，北站國際商務區橫空出世，對標福田、南山CBD，總投資2000億，打造深圳新一代國際會客廳。龍光地産在龍華白石龍以46.8億拍下當年的深圳地王，其樓面價逾25000元/平方米，已經超過當時龍華大部分新房價格，一年後，以均價5.5W/平方米預售上市，該項目就是龍光玖龍玺。

2015年，又是龍光地産在龍華紅山板塊以總價112.5億再次成爲深圳地王，要知道這是一塊純商業地塊，龍光隨後打造了“龍光玖鑽”的項目，其銷售均價超過6萬元/平方米，據克而瑞的統計，這一項目是2018年單盤銷售的亞軍，年銷售額159.9億元。

2016年，上塘的一個地塊，引來18家開發商激烈競逐，最終由金茂+電建以總價82.9億拿下，5.6W的樓面價和周邊二手房價持平，2019年該項目命名爲金茂府，以均價11W現房入市。得益于地王運動+北站商務區規劃，龍華成爲15到16年這波樓市行情中最靓的仔。

光明樓市的崛起如出一轍，2019年打造世界一流科學城的宏偉規劃被推出，從2018年開始由于深圳開始土拍限價，導致地王運動流産，但應運而生的是網紅盤打新日光運動，2019年到2022年，光明樓市都是深圳網紅盤、日光盤、打新盤的核心陣地。

並且早在2016年，深圳還能打造地王時，彼時還未批複成爲行政區的光明新區出讓了一塊土地，底價爲54.12億，吸引16家房企入局爭搶，經曆白熱化的競價之後，龍光地産以140.6億成功拿下，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米，不僅成爲當年的深圳地王，還刷新2016年全國總價地王紀錄，圍繞該地塊龍光打造了龍光玖龍台項目，後來玖龍台不僅刷新了光明樓市的新房記錄，同時也創造了光明樓市二手房成交記錄。

通過龍華和光明的發展軌迹，可見這是一套相對成熟且操作性極強的城市新區開發模式，這種模式成功後先後被多個城市拿去套用，比較有代表性的有廣州的南沙自貿區、杭州的未來科技城、武漢的光谷開發區、東莞的松山湖高新區、合肥的濱湖新區等等。

言歸正傳，既然已經摸清光明樓市的脈絡，那麽光明樓市的未來還有光明麽？要解答這個問題，還是需要從龍華樓市中去尋找答案，畢竟龍華是光明的前車之鑒，而且從14年以來已經完整走過一個樓市周期。

上文已經分析過，15到17年是龍華的高光時刻，此時龍華樓市的特點是全域暴漲，被稱爲宇宙中心，甭管所在板塊基本面如何，觀瀾、大浪都可以起飛。

18到19年是龍華的灰暗時刻，此時龍華樓市的特點是僅剩的聚光燈彙集在核心板塊上，比如上塘、紅山、白石龍，表現是房價企穩並略有上漲。

20到21年是龍華重新定義的時刻，此時龍華樓市的特點是核心板塊突破前高，達到新的高度，比如紅山站上12W，上塘、梅林站上10W；而基礎面較差的其它板塊只能回到15到17年創造的前高附近，比如大浪、觀瀾、老城區。

光明樓市的軌迹從18年開啓，19到21年屬于高光時刻，此時光明被稱爲下一個南山，樓市特點同樣是全域暴漲，抛棄理智，全是情緒買入。22到23年是激情退潮的時刻，樓市特點同樣出現了明顯的分化，核心板塊具備較強的房價支撐力，而基礎面一般的板塊則迅速滑坡，一蹶不振。

參考龍華樓市的節奏，有理由相信在下個樓市周期開啓的時候，光明的核心板塊一定會沖破前高，達到新的高度，而非核心板塊最多也就回到19到21年創造的前高。

解決了光明樓市未來是否光明的問題之後，接下來要弄清楚光明的核心板塊在哪裏？繼續從龍華老大哥身上找答案，龍華樓市的核心板塊紅山、上塘、北站、梅林關共同的特征是：

一、較爲現代化的城市面貌，其特點是幹淨、整潔，居住人口多，居家氛圍濃厚。

二、較爲齊全的生活配套，有大型商業、圖書館、公園、體育場館等，目的是保證居住的便利性和舒適度。

三、較爲便捷的公共交通，其核心是能夠快速通勤市區CBD，減少工作日上下班出行時間的焦慮問題。

四、較爲可靠的學區保障，讓中産家庭爲下一代的教育問題不再有後顧之憂。

從以上四點出發，光明區域中能夠全部滿足的唯有鳳凰城片區：

一、這一片屬于大塊空地的後建成區，片區面貌非常新穎，並且由于是光明開發的先導區，整個板塊已經頗具規模，這幾年隨著多個小區先後建成入夥，整體的居家氛圍感在光明來說首屈一指。

二、生活配套這塊商業有龍光藍鯨世界和萬達廣場，後續光明城高鐵站還會有大型商業配套；醫院有三甲標准的深圳中醫院光明分院和光明人民醫院；文藝有光明文化藝術中心，包含圖書館、美術館、規劃館和演藝中心；公園有新城公園和虹橋公園，其中虹橋公園還是網紅公園。

三、公共交通，地鐵有投入運營的6號線和正在建設的13號線，其中13號線是直達南山CBD的無人駕駛快線；高鐵有深圳北部唯一的高鐵站——光明城站，會引入贛深高鐵、深莞城際；高速有龍大高速，可以轉南光快速通勤通往南山，重點這是一條免費高速。

四、學區可報名的有光明鳳凰學校，這是一所和南科大合作辦學的九年制學校；光明外國語學校，目前已經成立教育集團，進行集團化辦學；深圳實驗光明學校，深圳四大學校開設的光明分校。

後記

深圳因爲其地形特點，不像其它大城市按照環形設計，屬于一個多中心的未來之城，因此每個片區各自都有綜合實力不俗的核心板塊，這些板塊依托深圳強大的財力，以及後發建設的優勢，都形成了一定的價值基礎。而這些價值可能會隨著某段時間的聚焦曝光産生巨大泡沫化的價格，也會隨著某段時間的漠然輕視實現價格的良性回歸，能不能准確把握住價格變化的脈絡，其關鍵在于能否保持一顆獨立、自主的內心。