要說這個話題，青島應該最有發言權。畢竟2018年後，青島房價經曆了“報複性”下跌，跌幅在全國應該是前幾名。

那麽，青島房價到底會不會報複性上漲呢，咱們來具體分析。

01 青島救市的三個階段

我認爲青島樓市的救市應該分爲三個階段：

一是限制措施的解除。

就是限購、限售、限貸等方面，青島去年下半年已經基本解除，現在是全青島隨便買房、隨便賣房。

目前唯一還存在限制的應該是三套及以上的貸款，還是需要全款。我個人預計，這個限制也快取消了。

二是鼓勵政策的發布。

在以前的行情下，解除限制措施就會促進樓市回暖。這一次不一樣，去年解除限制措施後並沒有起到太大的作用，所以鼓勵政策就頻頻發布了。

青島目前首套住房首付款比例15%，二套住房首付款比例25%，是曆史最低。

青島首套商業貸款利率3.45%，首套公積金貸款利率2.85%，這也是曆史最低。

此外，還有換房退個稅等政策，都把利好給到了曆史最大。

可現在這些政策對青島樓市作用也有限，那就得繼續使出大招。

三是買房就發錢。

城陽昨天發布了新政，二孩家庭買房補貼2萬，三孩家庭3萬；一般家庭購房面積在144平方米（包含）以下的補貼1萬，144平方米以上的1.5萬。

以後會有越來越多的相似政策，甚至于“住房下鄉”都有可能。政策不行，就發真金白銀；只有不斷氣，就會一直拼命的救。

02 爲什麽不起作用

在我看來，鼓勵政策不好用，那麽發錢也不會起到大的作用。

真正買房的人，不會因爲那一兩萬不買，不買房的人也不會因爲那一兩萬就去買房。

樓市目前真正的原因是，連續多年全國性的降價，把大家對樓市的信心、信念給磨沒了：以前大家認爲買房是一種投資，買早不買晚，買了就能漲價賺錢；現在則是買晚不買早，等等還會降價。

這種全國性的心理一旦形成，就很難改變。

想要改變這種心理，只有一種方法：漲價。只有大家看到房價真的上漲了，你就是不出任何一個鼓勵政策、不發一分錢，也會有人搶著去買。

現在還有大量真實客戶、供小于求的是一線城市，也只有一線城市能肩負起救市的大任。

最近一線城市的限制性政策已經大幅放松了，這次的降息、降首付也包括一線城市。

因此，今年樓市能否回暖的關鍵，就是一線城市。如果一線城市回暖了，房價上漲了（或者允許上漲了），持續一段時間後，買房者才會相信房價真的可以救起來，這種信念回轉後，行情才會傳到青島這樣的二線城市。

03 青島房價會不會報複性上漲？

“青島房價會不會報複性上漲？”

現在問這種問題，就像一個笑話一樣，別人看你就像看傻子一樣。

如我上面所說，救市不是青島自己的事，是一個全國性的問題。只有一線城市房價大漲了，青島才會有起色。

這裏面的一個問題是，你得允許一線城市的房價上漲。現在只有一線城市還具備房價上漲的基礎，只有全面放開限購、限貸，其房價完全可以實現大漲。

這其實很難，我們所想要的是，既不能大漲，又不能大跌，還得有銷量，基本做不到。

正因爲此，我們看到一線城市的政策是一點點放松的，銷量不行了就釋放一點，又不行了再釋放一點，這種“溫水煮青蛙”似的救市作用很小，不如“沉疴用猛藥”一下子把利好用盡的作用大。

說到這裏，答案就很明了了：一線城市的房價不會被允許大漲，行情很難傳導到青島。青島房價不會報複性上漲，銷量能回暖就是最好的結果了。