昨天還在說最近更多的救市政策出台了！

1：收緊調控最堅決的長沙開啓全面刺激購房。

2024年4月18日，長沙出台房地産相關政策，涉及以舊換新、公積金貸款額度、購房資格三個方面。其中最重要的政策，就是長沙取消了長期以來嚴格執行的限購政策，無論購房套數，不再審查購房者資格條件。從2017年3月18日長沙六區一縣劃定爲限購區域開始，長沙限購政策已經實行了7年。

2：全月4月出現超過30多城市取消房貸利率下限政策！

從全國看，4月開始，以福州、青島等熱點二三線城市爲代表，超過20多個城市開始取消房貸利率下限！

3：越來越多的城市開始以舊換新，出現了政策井噴！

一線城市特別是北京也在發布政策：

相關部門聯合發布了關于 北京市住房貸款住房套數認定標准執行標准口徑的通知。簡單來講就是取消了從2017年來執行的離婚一年內買房按照二套執行的貸款政策。

時隔7年，北京的離婚限購+離婚二套政策終于解除了！

此前北京執行的離婚未滿一年即認定爲二套房貸的政策，是2017年“317”一系列新政其中之一，從當年3月24日起執行的。後續增加了3年內離婚按照離婚前家庭房産計算限購。

這兩個政策終于都取消了！

作爲一個寬松政策,對于市場肯定有一定的影響：

隨著市場的變化，以前針對市場過熱出台的過嚴政策已經不適宜當下市場。

之前政策是打擊少數假離婚購房，誤傷一些真實需求。

當下市場已經明顯變化，現在也基本沒什麽人離婚買房，而且已經執行了認房不認貸，大部分家庭沒有必要做這個假離婚。

理論上只有極少數已經有房還想再買的北京戶籍家庭可能會被這個政策影響。整體看，樓市政策在不斷小步放松，一個月一次政策，市場也在這些政策影響下維持基本平穩。

那麽未來還有什麽政策回取消？

國新辦發布會上明確了政策會繼續寬松：

被問及北京是否能在更多區域或者更多層面加快放松限購時，北京市委常委、常務副市長夏林茂在國新辦新聞發布會上回應稱，我們始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實北京總體規劃，強化因區施策、一區一策、精准施策，以租購並舉、産城融合、職住平衡、宜居宜業的原則，優化房地産調控政策，支持剛性和改善性住房需求，更多更好地滿足多層次、多樣化的住房需求，促進北京市房地産市場健康發展。

從最近的市場走勢看，分化依然是市場主流趨勢。小陽春有望持續。往年的小陽春基本是從2月份啓動，度過3、4月份，一直持續到5月份，逐漸到6-7月炎熱天氣逐漸成交下行。

今年的政府工作報告對房地産的表述是有效防範化解優質頭部房企風險、支持剛性和改善性住房需求等。

其中表達的意思一目了然，那就是既要支持房地産行業的持續發展，滿足居民對美好生活的追求，又要防範化解房地産領域的重大風險，避免出現系統性風險。

而如何“既要又要”，則需要執行層面來確定精准政策，在政策實施層面，表現爲去年以來幾次重要會議都重點提到的“房地産發展新模式”，有了更爲具體的實施路徑。

住建部部長倪虹在3月9日接受媒體采訪時，從理念、機制和實施三個方面對“房地産發展新模式”有比較深入的闡述。

在理念上，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購並舉的住房制度，努力讓人民群衆住上好房子。

從政策的預期可以看到：今年的房地産市場穩定是壓倒一切的。房地産穩，則經濟就穩，金融穩，就業穩。穩市場，是今年房地産市場調控的第一目標。在這個指揮棒下，各城市將擁有更多的精准施策自主權。

那麽對于北京來說，還有什麽政策可以寬松？

首先：房貸利率下限必須取消

北京的購房利率全國最高，城區首套房達到了4.05，是全國唯一4以上。

從二手房數據看，已經符合下調政策，但政策要求是看新建住宅。

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按照北京目前的房貸利率，如果購買城六區內住房，利率爲4.05%；而二套房貸則爲4.55%。首套房貸比二套房貸的利率低了50個基點。

如果購買城六區外住房，首套房貸是3.95%，二套房貸則爲4.5%。首套房貸比二套房貸的利率低了55個基點。

如果可以降低利率到全國平均水平，影響巨大。

計算房貸利率，5年期以上LPR爲3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。

從全國看，目前除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入3.45時代！

簡單計算，相當于從100萬30年月供之前最低4631元，減少到4462元，

每月月供減少167元，而且30年減少利息合計達到了60686元。

什麽是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標准。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定爲二套。這就是“認房又認貸”的執行標准。對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

其次：限購調整。

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北京限購政策目前看，微調可能性很大，特別是郊區縣。

第三：限商改住！

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北京所有商辦政策都可以說用到了極致！

2017年一個月時間，把商業調控從無監管到曆史最嚴格。

3月26日《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》

4月18日《關于嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》

4月19日《關于進一步加強産業項目管理的通知》

如果用一個詞形容北京的調控，那麽肯定是“太狠”，這一輪力度太大了。後續繼續加碼單層500平米以上。

目前開發商手裏的土地市值依然過萬億（如果銷售可能要打3折了）：

産生公寓的原因是因爲其他政策，特別是11年限購後，土地供應結構：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業。

小業主要求的基本是維持現狀和有一定的流動性。現在商住公寓市場價格基本跌了80%，針對這部分市場特別是2017年購買的應該給與一定的流動性。

第四：以舊換新等政策

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北京出台這些政策的可能性不大，但如果在稅費減免上有一點政策，可能性也有。

最後簡單的總結一下：

全國層面來看，高速城鎮化20余年，人均住房面積明顯提升，居民的基本住房需求已經得到滿足，且隨著總人口的見頂回落，房地産市場已從過去的供不應求轉變爲供大于求。

“房地産市場供求關系發生重大變化”。全國大部分城市的房地産約束政策已經取消了，北京也到了必須加速微調的時候了！

北京在2017年到2021年，是全國房地産調控六限時代的標杆限購、限貸、限商、限售、限價、限公！市場接近無杠杆

當下市場已經變化，之前二線的標杆長沙已經出現了政策全面調整，北京調整的可能性也越來越大，特別是關乎所有購房者的房貸利率，應該抓緊和其他城市看齊。