過去三年，我國房地産市場經曆了大幅降溫，至今遲遲未能企穩回升。一方面，與房地産泡沫破滅有關，客觀上需要深度調整；另一方面，我國宏觀經濟受疫情及國際政治經濟等諸多因素影響，進而對于房地産影響顯著。厘清並監測房地産與宏觀經濟的關系，尤其是後者對前者的影響，對于觀察和把握房地産趨勢越來越重要了。本報告從宏觀視角洞察全球經濟、剖析中國經濟、研判房地産形勢。

1、全球經濟形勢

（1）全球經濟：2024年有望平穩增長

MF(國際貨幣基金組織)最新報告表明，盡管央行大幅加息以恢複物價穩定，但全球經濟卻出人意料地具有彈性。預計2024 年和 2025 年世界經濟將繼續以 3.2% 的速度增長，與 2023 年相同。發達經濟體略有加速，預計增長將從 2023 年的 1.6% 升至 2024 年的1.7% 2025 年增長 1.8%，但新興市場和發展中經濟體增速從 2023 年的 4.3% 降至2024 年和 2025 年的 4.2%。預計全球通脹率將穩步下降，從2023年的6.8%降至2024年的5.9%和2025年的4.5%，發達經濟體比新興市場和發展中經濟體更早恢複通脹目標。

（2）美國經濟：仍然有相當韌性

2023年美國經濟增長2.5%，明顯超出年初預期，經濟韌性很強。IMF預計2024年美國經濟增長2.7%，大概率將實現經濟軟著陸。2023年四季度美國經濟年增速爲3.1%，亞特蘭大聯儲GDPNow模型預計，美國2024年第一季度的實際GDP增長率約爲2.8%。

（3）美國物價：下行受阻，略超預期

美國CPI同比增速，2022年見頂後回落。2023年下半年以來在3－4%之間徘徊，離2%的目標位尚存在一定距離。今年3月爲3.5%，超出預期，因此導致今年美聯儲降息預期減弱。

2、中國經濟形勢

（1）經濟增速：一季度略超預期

2023年全國經濟實現了5.2%的增長，達到年初設定的目標。今年全年預定目標爲5%左右。一季度同比增長5.3%，略超預期。但名義GDP增速只有4%，仍然偏弱。

（2）先行指標：3月制造業PMI改善

從經濟領先指標制造業PMI來看，2023年多數月份處于50%的榮枯線以下，今年1－2月繼續疲軟，3月爲50.8%，站上榮枯線，主要反映的是春節之後第一個月的環比狀態，預計4月將有所回落。

（3）外需形勢：有所改善

2023年多數月份，全國出口（人民幣計價）同比增速爲負值，屬于曆史上罕見的低迷狀態。今年一季度1月和2月同比增長超10%，明顯轉強；但3月同比轉負，爲－3.8%，主要是去年基期值較高。

（4）物價變化：仍呈通縮狀態

2023年物價水平總體偏弱，CPI同比增速在0%上下徘徊，PPI持續增長。今年3月CPI同比增長0.1%，PPI同比下降2.8%，總體來看仍有通縮。物價與房地産關系密切，尤其是房地産低迷對于PPI形成一定程度的拖累。

1、市場需求：新房成交量明顯弱于去年同期

2023年全國新建商品房成交面積同比下降8.5%。今年一季度同比下降19.4%，明顯弱于去年同期。值得注意的是，去年一季度屬于疫情防控放開的初期，存在購房需求集中釋放特殊因素；預計今年二季度同比降幅將有所收窄。

2、市場供給：新開工繼續收縮

2023年全國開發企業商品房新開工面積同比下降20.4%；今年一季度同比下降27.8%，降幅進一步擴大；反映出在購房需求低迷和房企經營困難程度加劇的背景下，房企拿地意願持續下降，新開工項目越來越少。值得關注的是，近兩年新開工收縮程度明顯大于新房銷售，這可能導致未來樓市複蘇之後，部分城市可能會出現新房供不應求的現象。

3、全國房價：跌勢略有放緩

2023年一季度，70城一手和二手綜合房價環比由負轉正，小陽春現象顯著；但其後跌幅擴大。今年以來，房價跌幅收窄，3月70城房價環比下跌0.43%，相比2月跌幅收窄0.6個百分點。

1、宏觀投資與房地産的關系：房地産繼續乏力

今年一季度，全國固定資産投資同比增長4.5%，增速相比去年全年提高1.5個百分點，其中制造業投資、基礎設施投資分別增長9.9%、6.5%；而房地産開發投資下降9.5%，雖然降幅相比去年全年收窄0.1個百分點，但仍然嚴重拖累全國固定資産投資增長，進而拖累經濟增長。經濟穩增長，必須先穩房地産。

2、宏觀經濟政策對房地産的影響：貨幣放松空間受限

2022年以來，我國宏觀經濟政策持續寬松，多次降准降息，且重啓PSL（抵押補充貸款），新增5000億元，發行1萬億專項國債等。經濟政策寬松，集中體現于國債收益率持續下行的，3月中國十年期國債收益率爲2.3%，相比2月繼續下行。與之相反，美國經曆暴力加息後，2022年以來十年期美債收益率持續上升，今年3月爲4.26%左右。當前，中美利率倒挂程度擴大，制約了未來幾個月我國貨幣放松的空間。

3、宏觀金融環境對房地産的影響：支撐力偏弱

宏觀經濟政策的變化傳導至金融信貸、流動性等指標，我們通過宏觀金融環境指數來綜合監測金融面變化。今年3月全國宏觀金融環境指數爲－6.5，也即低于過去十幾年的平均水平；處于2022年5月以來的偏低位，對房地産市場影響略偏負面，支撐力也略弱。

4、宏觀經濟景氣度對購房需求的影響：邊際略有改善

過去兩年，全國宏觀經濟環境景氣指數持續偏弱；今年3月爲-70，相比2月略有回升。觀察細分指標：3月制造業PMI爲50.8%，相比上月大升；經濟增長5.3%，略超預期；出口移動平均增長5%，有所改善；物價依然偏弱。今年春節後經濟指數上升程度明顯小于去年，但未來幾個月下降空間也明顯小于去年；預計宏觀經濟環境指數將在震蕩中緩步回升。

回顧今年一季度，全球經濟與我國經濟皆基本平穩，其中我國經濟增速雖略超預期，但在通縮背景之下，房企與居民體感溫度仍低，且明顯弱于去年一季度。我國房地産市場繼續下行，供需兩端繼續性收縮，房價繼續下跌，明顯弱于去年一季度，小幅弱于去年四季度。宏觀經濟對房地産的影響依然較弱，宏觀經濟環境和宏觀金融環境繼續處于負值區間，對樓市影響偏負面；其中，宏觀經濟環境相比去年四季度邊際略有改善，宏觀金融環境邊際略有走弱。

展望今年二季度，全球經濟走勢基本平穩，俄烏戰爭和中東戰爭可能推高全球原油價格，全球與美國通脹很難明顯回落；美聯儲不會降息，我國貨幣放松空間繼續承壓，宏觀金融環境指數難有明顯改善。但我國經濟也有利好因素存在，財政政策寬松空間較大，三大工程將持續推進，因此經濟形勢或較一季度略有改善。宏觀經濟環境對房地産市場的影響邊際略有改善，宏觀金融環境對房地産市場的影響基本平穩；預計房地産市場總體繼續低迷，只是由于去年二季度基期值有所回落，將導致今年二季度房地産指標同比降幅略有收窄。

據此，我們認爲，在宏觀經濟改善緩慢的背景下，房地産市場二季度尚難探明底部，對于房地産業的支持力度應進一步增加。國家層面，建議加大三大工程推進力度，對于購房的貸款首付比例與利率進一步下調，對于房産交易的增值稅進一步減免，進一步督促各地落實房地産融資協調機制，控制配售型保障房的新建規模（避免分流商品房市場需求）；地方層面，進一步放松或取消樓市繁榮期出台的管制性政策，將國家相關優惠政策用足用好，在地方財力允許的前提下多出台刺激市場需求和去庫存的政策，包括購房給補貼、房票安置、舊房換新、收購存量房用于保障房等。

備注：易居院宏觀研報，文中數據皆來自于官方網站與上海易居房地産研究院