劉先生想拍一套法拍房，他看中的這套法拍房正好是學區房，小區裏也沒有其他太適合的房源，這套法拍房綜合條件還不錯，價格又便宜，只是房子裏還有租戶在裏住，具體租期打聽不到。

所以，問老趙法拍房應該注意些什麽？

2024年1月全國各類法拍房挂拍10.04萬套，同比增長48.2%，其中住宅挂拍5.14萬套，相比2023年1月挂拍的6.77萬套，今年法拍挂拍量繼續增加。

法拍房最大的優勢在于價格，一拍一般是市場評估價的7折，二拍一般是一拍價格的7-8折，相當于市場評估價的5.6折。

比如一套100萬的房子，一拍可能70萬到手，也可能是二拍56萬到手。所以，有不少人瞄准了法拍房。

老趙的觀點是“咱們普通人，沒有火眼金睛，就別碰，不是咱們的菜。一旦出現問題，時間和精力都承受不起”。

普通人能參與的法拍房基本上都是專業人士看不上的房子，才會走到市場上法拍這一步，說明房産的價值不大或者沒有價值。

下面我說說原因。若房屋到了線上公開拍賣的階段，意味著這套房子的主人或是資不抵債，無力償還月供，或是因民間借貸，拿房産做抵押無力償還貸款或是司法沒收等原因。

在此之前，這套房屋需要走完債務違約——法院判決——查封房屋産權——委托專業公司對房屋進行評估——有了評估結果後——再委托拍賣公司進行拍賣，再到線上或線下對房産拍賣的情況做公告，這個周期需要大半年以上，甚至更長時間才能完成。

在這個過程中，各個專業鏈條上這麽多人，他們自己或者家人或者朋友都有買房的需求。若是有“價值”的房子一旦進入拍賣流程，很多人盯著。

經過多次的篩選，有的還沒有走到線上或者到了線上，經過一番“操作”都會被專業人士提前鎖定拿下，而“價值”不高的房子才會走到線上讓更多的人看到，並參與公開拍賣。

而劉先生看到的房源表面上是學區房，按說是個香饽饽。學區房自帶光環，按劉先生的說法，又是學區房，又是其他房源不太適合，那麽，這套房綜合條件整體不錯，否則劉先生也不會動心。

所以，我們更要多想一個問題？爲什麽原業主在法拍前不自己賣掉？如果業主自己賣肯定比走法拍的總房款要高很多，因爲剛才講了，法拍房一拍的價格一般是市場評估價的7-8折。

所以，這套房肯定有原業主無法賣掉的一些問題。如果要買，那就弄清楚房子的來龍去脈？爲什麽要法拍？房貸違約？商業貸款糾紛、民間借貸糾紛？

一手稅費有沒有繳納？如果原業主沒有交契稅，法拍後契稅按3%繳納。另外還要根據不同情況交個人所得稅和增值稅。

在法拍房當中，稅費最讓人頭大的是繼承和贈與的房産，稅費之高，一般人很難想象。

關于法拍房不同情況的稅費怎麽收取，若想了解可以查看這篇文章《4類法拍房，贈與繼承的建議不要碰，因爲稅費太高》。

還有若有人租住，《租賃協議》中的租期有多長？如果簽了20年，買家是需要等20年之後才能搬進去的，要麽，與租客協商支付違約金，對方同意後搬離。

另外，物業費、水電氣暖等費用有沒有欠費？若有，金額多少？等等。

所以，法拍房，就像孔雀，初看價格，好像看到了孔雀的正面，光鮮亮麗，很吸引人；但另一面，如果不核查清楚，真的能把自己掉進坑裏。