投顧支持|于曉明，編輯|顧謹豐

來源：巨豐投顧、好股票應用

樓市迎來重磅利好。央行取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。中國人民銀行、國家金融監督管理總局:對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低于25%。機構指出，隨著政策逐步寬松，預計市場信心有望得到提振，帶動銷量回暖，同時，房企高成本項目逐漸消化完畢，毛利率有望觸底反彈。行業築底有望加速完成，板塊估值或將逐步修複。今天帶來房地産龍頭，讓我們來看看該公司的投資邏輯。

中央寬松政策頻出，非核心城市限購全面放開

中央層面，2024年以來五年期LPR大幅下調25BP，房地産融資協調機制不斷推進，政治局會議提出要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式。地方層面，2023年下半年以來一線城市限購邊際放松，二線城市全面解除限購，下調房貸利率，購房成本不斷降低。企業層面，經營性物業貸可用于償還貸款，項目融資白名單推進順利。

銷售拿地數據承壓，一二線市場競爭加劇

銷售端：2024Q1百強房企累計銷售面積和金額分別同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以來持續擴大，百強房企市占率由高位的82.0%下滑至一季度的39.6%。2023年頭部房企銷售金額下降數量過半，越秀地産、建發國際累計銷售金額同比增速超10%；2024Q1頭部房企銷售降幅擴大，樣本房企銷售同比均下降，總體銷售表現地方國企>央企>混合所有制企業>民企。

土地端：2023年統計局百城住宅土地成交累計建面和金額分別同比下降30%和25%。2023年下半年以來各城陸續放開土拍雙限政策，采取價高者得競拍方式，核心二線城市土拍地王頻出，僅剩北京、上海和深圳三城保留土拍雙限政策，杭州主城保留新房限價。2023年頭部房企拿地權益比整體呈增長趨勢，投資策略趨同，一二線城市投資占比基本超90%。5家房企拿地金額超千億元，看好未來市場份額持續提升。

房企業績不及預期，地産估值處于曆史較低區間

從房企財務表現來看，2023年業績盈利的頭部房企中僅4家營收和歸母淨利潤保持雙增長。多數房企在銷售下行壓力下，項目結轉毛利率承壓，存貨計提減值壓力增大，盈利能力同比承壓。同時房企頭部房企負債持續優化，有息負債總體壓降，融資成本有所下降。根據2024Q1地産板塊持倉情況，房地産配置比例0.86%（2023Q4爲0.97%），PB估值處于曆史較低區間。

今天帶來房地産龍頭，讓我們來看看該公司的投資亮點：

1、公司是房地産龍頭，已成爲以房地産開發爲主體，服務業和金融業並重的大型股份有限公司。公司積極轉型升級，布局小鎮建設，開拓美國西雅圖等海外市場，積極對外多元投資。

2、公司銷售表現穩健，土地儲備項目豐富。

3、預計公司2024-2026年歸母淨利潤複合增速爲10.2%。

濱江集團簡介及主營業務

濱江集團公司秉承“創造生活，建築家”的專業理念，做行業品質引領者，區域品牌領跑者，形成了“品質爲基礎、戰略爲導向、品牌爲中心、精幹高效爲手段”的企業核心競爭力。在産業發展戰略方面，公司業已成爲以房地産開發爲主體，服務業和金融業並重的大型股份有限公司。公司積極轉型升級，布局小鎮建設，開拓美國西雅圖等海外市場，積極對外多元投資，包括互聯網+、生物醫藥、新能源及工業4.0等，全面開啓了多元發展的新藍圖。

濱江集團股票所屬概念

破淨股、浙江板塊、房地産開發、深成500、長江三角、融資融券、養老概念、在線旅遊、中證500、證金持股、深股通、MSCI中國、租售同權、富時羅素、標准普爾、固態電池。

濱江集團行業地位是怎樣的？

從營業收入方面來看，濱江集團高于行業平均，行業排名第6位。

濱江集團股票發行基本情況是怎樣的？

濱江集團股票總股本31.11億股，其中流通A股數量爲26.57億股。截止5月17日總市值爲310.211億，流通市值爲264.932億元，市盈率爲11.82。股東人數3.49萬戶。第一大股東爲杭州濱江投資控股有限公司，前十大股東持股占比71.14%。

濱江集團股票財務數據怎麽樣？

2024年一季報顯示，濱江集團總營收爲137.01億，歸母淨利潤爲6.6億元，營收總收入同比增長35.85%，歸屬淨利潤同比增長17.84%。

截至2023年12月31日，按行業來看，房地産業營業收入爲701.58億，收入比例爲99.60%。

高管資料

戚金興：男，1962年出生。研究生學曆，正高級經濟師，杭州市第九屆、第十屆、第十一屆、第十二屆人大代表，中國房地産業協會副會長，杭州市房地産業協會第八屆理事會會長，浙商全國理事會主席團主席，浙商理事會主席，浙江省浙商研究會副會長，浙江省經營管理研究會副會長，浙江省民營企業發展聯合會不動産專業委員會常務副會長，浙江大學MBA研究生企業導師。榮獲2017年十大風雲浙商，曾獲中國經營大師，中國優秀房地産企業家，全國五一勞動獎章，浙江省勞動模範，中國推進城市化進程十大突出貢獻者，中國住宅産業領軍人物，中國房地産品牌貢獻人物，最具社會責任感形象大使，浙江經濟年度人物，浙江省房地産十大風雲人物，浙江省伯樂獎，春風行動特別貢獻獎等榮譽。2003年至今任公司董事長、黨委書記，兼任杭州濱江投資控股有限公司執行董事。

公司發布2023年年報，全年實現營收704.4億元，同比增長69.7%；實現歸母淨利潤25.3億元，同比下降32.4%。

預售房款支撐未來業績，財務情況持續優化。2023年公司實現營業收入704.4億元，同比增69.7%；實現歸母淨利潤25.3億元，同比下降32.4%，主要受本期計提存貨跌價准備增加影響；期末未結算的預收房款爲1430億元，較年初增加9.7%。公司保持合理有息負債水平，“三道紅線”監測指標持續保持“綠檔”。期末並表有息負債規模爲415.2億元，較上年末下降120.3億元，銀行貸款占比80%，直接融資占比20%。扣除預收款後的資産負債率爲56.4%，淨負債率爲15.1%，短期債務占比32.5%，現金短債比爲2.4倍。平均融資成本爲4.2%，較上年末下降0.4BP。截止期末共獲銀行授信額度1217億元，較上年末增加2.9%，剩余可用816億元。期末已獲批尚未發行公司債額度15.5億元，注冊完成尚未發行的短期融資券額度49億元、中票額度35億元。

銷售情況良好，新增優質土儲

2023年銷售額1534.7億元，與上年基本持平，克而瑞排名第11位，較2022年提升2位，並連續6年榮獲杭州市場銷售冠軍；權益銷售現金回籠732億元，創曆史新高。新增土地儲備項目33個，其中杭州27個，杭州市場份額進一步鞏固；新增項目計容建築面積合計333萬平，權益土地款256億元。期末累計土儲總建築面積1320萬平，土儲中杭州占60%，浙江省內非杭州的城市包括甯波、金華、湖州、嘉興等經濟基礎紮實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

多元業務穩步推進，養老業務取得新進展

租賃業務方面，期末公司持有用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約37.8萬平，實現租金收入3.58億元，投資性房地産賬面價值85.8億元。公司重啓代建業務板塊，對開發業務起到補充作用。康養服務品牌“濱江和家”推出的首個社區嵌入式高品質養護機構和家·禦虹府長者之家已正式開業。

投資機會

西南證券認爲，預計公司2024-2026年歸母淨利潤複合增速爲10.2%。考慮到公司銷售表現穩健，土地儲備項目豐富。

今日感悟

在投資市場，無論什麽投資方法都需要根據形勢作出改變，而唯一不變的是你持續不斷的提高自己，應對變化的市場。——威廉·江恩

風險提示

宏觀經濟下行、房地産信貸超預期收緊、行業競爭加劇。

來源

開源證券-2023年房地産行業綜述：銷售不及預期業績承壓，低估值蓄力板塊價值重塑-20240513

西南證券-濱江集團-002244.SZ-2023年年報點評：銷售表現穩健，土儲財務持續優化-20240506

（投顧支持：于曉明，執業證書：A0680622030012）

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