小區正在銷售、但還未售出的車位，産權仍屬于開發商所有，開發商是否需要向物業公司繳納車位服務費？

近日，北京市房山區人民法院審理了一起物業公司起訴開發商要求繳納未出售車位服務費的合同糾紛案件。

2019年8月，開發商與物業公司簽訂了《前期物業服務委托合同》，約定物業公司進駐房山某小區，對小區提供物業服務。

小區業主紛紛入住，已售出的産權車位正常使用。在此期間，地下停車場仍有部分産權車位未售出。

物業公司認爲，未售出車位的産權仍屬于開發商所有，開發商作爲車位所有人，應同業主一樣，按服務標准繳納車位管理服務費。

物業公司多次以電話、書面等形式催繳，但開發商拒不繳納。物業公司將開發商訴至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期間未出售車位的物業服務費，共計130余萬元。

開發商則表示，在雙方簽定的《前期物業服務委托合同》中，未就未出售車位的物業服務費進行約定；未出售車位上沒有停放車輛，物業公司主張車位服務費不合理，也不符合行業慣例。

雙方對已出售的車位沒有爭議，該部分物業服務費由産權所有人支付；而對于未出售的車位，是否應當由開發商按照已出售車位的服務費標准或其他標准支付未作明確約定。

法院經審理認爲，物業公司爲該住宅小區提供物業服務，服務範圍包括小區地下停車場。

地下停車場作爲一個整體，物業公司在對已出售車位提供服務的過程中，亦會涉及到整個地下停車場的運營；停車場僅限購買車位的業主進入，未購買車位的業主車輛並不能進入使用。

法院酌定參照已出售車位服務費標准的30%計算未出售車位的服務費。

最終，法院判決開發商向物業公司支付未出售車位物業服務費39萬余元。物業公司不服一審判決，提起上訴。二審維持原判。

法官說法

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

一般而言，物業公司管理地下停車場，勢必會産生包括車輛計費系統等設施設備運行、維護與更新費用，以及地下停車場的照明、保潔、通風及排水等費用在內的成本支出。物業公司不可能只針對業主産權車位進行管理服務，服務範圍必然會涵蓋未出售車位。

因此，物業公司針對未出售車位收取服務費具有合理性。

本案中，相較于已售出車位服務而言，對未出售車位的服務，收費標准理應低于業主産權車位的收費標准，即應與物業服務公司所提供的服務水平相適應。法院參照已售車位服務費標准，酌情確定未出售車位的服務費標准也符合民法典所規定的公平原則。

供稿：房山法院

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