本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：牧野

編輯：程程

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萬科不容易。

在多家同行處境艱難之時，萬科既要面對行業下行周期的巨變，又要應對市場真假參半的傳言。既要保持原有品質，又要持續成長。

在采訪中，國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇提出這樣的問題：“萬科是個優等生，有人說三好學生。他對于客戶好，對于相關産業好，對于國家經濟發展好，他積極在去做推動發展的事情。這些年萬科建的房屋品質，被人們交口稱道。但就這樣的三好生也要出事，是什麽原因呢？”

一些人在追問，一些人在困惑，更多人正被卷入這場風暴中。

3月29日，萬科舉行業績說明會，就近期市場關注的多個熱點話題進行回應。面對諸多市場質疑，萬科准備如何應對？我們又要如何看待萬科？

跑贏大勢，萬科依然是優等生

2023年，地産商的日子都不好過。

恒隆地産掌門人陳啓宗坦言，“由于過渡需時，我們將會爲現在的寒冬采取預防措施。”龍湖集團董事長陳序平表示，短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢複。

中指研究院統計，2023年，TOP100房企銷售總額爲62791億元，同比下降17.3%。其中，TOP100房企12月單月銷售額同比下降35.9%，環比增長20.8%。這說明，大多分房企銷售額仍處于下降狀態。其中，TOP10房企銷售額均值爲2744.0億元，較上年下降11.7%。

寒氣之中，萬科在地産領域仍是“優等生”。

中指研究院發布的2023年房企銷售業績排行顯示，萬科以3755.4億元銷售額，位居全國房企第二名。本次房地産暴雷潮至今，萬科在該類榜單的排名均在第二、第三位，在對手排名起浮時，萬科從不曾掉出前三甲排名。

▲2023年房企銷售業績排行榜。圖源自中指研究院。

萬科的“優秀”還體現在市場認可度上。

2023年，萬科新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

這是個什麽概念？據克而瑞統計，2023年全國重點城市中，北京、上海、杭州、成都、西安項目開盤平均去化率均超55%。相比之下，萬科已經高出平均值。

此外，全年間，萬科交付28.9萬套房，在交付階段推進“交付即辦證”，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房産證。

保持成長性，等待市場複蘇

難能可貴的是，作爲傳統房企的萬科正在不斷成長。

萬科正擺脫地産傳統模式，建立起面向房地産新發展模式的核心能力，提升産品品質和交付服務。

萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海指出，過去兩年，萬科開發業務重點聚焦投資原點、産品原點和操盤效率三項工作，目前已看到明顯進展。

在過去兩年萬科主動投資的項目裏，有28個新項目已在去年上市，貢獻銷售544億，毛利率在20%左右；2023年當年獲取、當年銷售開盤的項目有26個，銷售金額481億，平均開盤周期120天。

當然，任何競爭的本質都要回歸産品。

在産品升級上，萬科根據目標客群研究、産品定位、品質、性價比、效率和收益回報等要素建設産品線。

在去年，萬科推出了面向改善型客群的“拾系”産品線。業內一度評價，這是“萬科有史以來最強産品系”。

▲萬科上海“拾系”項目的電梯間，就連電梯按鈕，也加上了一盞藝術燈。圖片源自朗拾花語項目。

在産品不斷升級下，萬科去年總庫存銷售1930億，去化比例63%，較2022年同期提升3個百分點。

不過，強如萬科，卻擺脫不了迷局。

萬科董事會主席郁亮表示，短期來看，市場顯然是超跌了。未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右，可2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點下降了59%。

郁亮認爲，支持政策已大量出台且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢複。

行業內部分人士持有類似看法。廣開首席産業研究院指出，從短期來看，居民收入改善與住房交付能力提升，將推動市場逐步在底部區域企穩。預計國內房地産市場有望在今年晚些時候逐步企穩，購買力和購房需求相對較強的一線與核心二線城市率先企穩的概率較大。

中指研究院常務副院長黃瑜認爲，房地産政策環境已接近2014年寬松階段，2024年核心城市投資有望改善。

流言四起，萬科攀登三重山

這場行業周期波動，讓萬科面臨前所未有的挑戰。

不久之前，萬科遭遇“股債雙殺”，股價單日跌幅下跌4.65%，旗下多只公募債下跌，最高跌幅達到36%。

市場風聲鶴唳，草木皆兵。關于萬科的各項傳言火速流傳，一度真假難分。

一位機構投研人士認爲，萬科作爲國內地産行業龍頭，其經營一直以穩健著稱，加上地方國資加持，其違約風險相對其他地産公司理論上要低很多。

萬科的現狀到底如何？萬科總裁祝九勝在業績會上回應，萬科遇到了三個方面的挑戰。

第一，是行業大幅下行階段，開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差。他指出，隨著交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降。

簡單來說，行業變化太大了，前幾年還在大規模拿地，突然遭遇行業收縮。但房子不能不建、不交，于是，壓力就出現了。

第二，融資模式變了。由于萬科信用優勢強，過去是行業內唯獨兩家以總對總模式融資爲主的企業。因此，從過去總對總轉向項目制，比其他企業更需要適應時間，目前金融機構非常支持，會給1到3年的適應期。

“總對總模式融資”是指萬科之前大部分信用債，依靠總部單一融資團隊完成。

大概可以理解成，提錢更容易，資金使用效率高。但現在，融資模式變成了項目制，資金流轉更慢了。由于萬科的體量龐大，需要一些時間去適應這個模式。

第三，部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，萬科將努力提升經營業務的EBITDA、NOI。

由于萬科布局了近4000億元規模的經營性業務，正處于提升狀態，還不能達到銀行貸款利率，所以萬科還在努力中。

多項組合拳應對，萬科“絕不躺平”

萬科要怎麽應對上述的三重挑戰？祝九勝用“兩岸援聲啼不住”總結現狀。

注意，是“援助”的“援”。

“金融機構對萬科的支持態度是肯定的，力度是足夠的。”祝九勝表示，2023年，萬科新獲融資約900億，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

單是銀行端，與萬科長期合作的有 26 家銀行。祝九勝用“同盟軍”形容雙方的關系，稱銀行對萬科“皺了眉頭，提了忠告，給了寬容”。並且，合作銀行給予萬科一至三年的過渡期，以適應新融資模式。

另外，萬科還與險資保持合作。由于萬科的多元化經營模式，與險資不動産債權計劃符合，能匹配經營性業務的特性與融資需求。

祝九勝表示，萬科會長期堅持多渠道的融資策略，與金融機構相向而行，互相成就。

除了金融機構的融資端外，經營性REITs正成爲萬科另一個“造血源”。

目前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。伴隨REITs渠道打通，萬科資産將實現“投、融、管、退”良性循環。

萬科是深圳國資體系的重要成員，除了自身努力外，國資股東正助力萬科走出險境。2023年11月，深圳國資聲援，“運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險”。

董事會秘書朱旭介紹，深圳國資采取了四大類措施，以市場化方式來幫助和支持萬科。幫助萬科處置流動性比較低的不動産和長期股權投資；通過市場化方式認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；通過産業型協同，推動多個項目合作；積極協調金融資源支持萬科。

2024年3月，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額爲該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平台深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

郁亮表示，去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構、合作夥伴和市場各方的關心和幫助。對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。

他強調，萬科管理團隊一定不會躺平。

重提“活下去”，更強調“安全性”

今年業績會上，郁亮表情略顯疲憊，他重提“活下去”，但語氣已沒有當年激昂。

他坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的標准不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的准備。

郁亮今年強調的詞是“安全”。

“要‘活下去’，業務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的准備。”

未雨綢缪，已經成爲萬科當下的態度。好在，幾個迹象，讓萬科更顯“安全感”。

首先，是財務安全底線。

萬科長期注重現金流，並不是激進型企業。截至2023年底，萬科已連續15年經營性現金流爲正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債。負債上，剔除預收房款的資産負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

其次，萬科正增厚安全墊。

萬科正通過加大盤活存量、不動産變動産等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

它的種種行動，正告訴外界：活下去，不該是苟延殘喘“活下去”，而是振作信心、安全健康“活下去”。

如今的萬科，內修內功，外有外援，應該不會倒在這場風暴中。