樂清、瑞安、永嘉納入中心城區,瓯海、龍灣發展路徑是樣板?

樓市溫宅 2024-04-20 20:40:23

日前,省人民政府正式批複《溫州市國土空間總體規劃(2021-2035年)》。樂清、瑞安、永嘉被納入溫州中心城區。

當《規劃》獲批,讓樂清、瑞安、永嘉融入溫州中心城區,有了規劃依據。

然而,真正能提升城市能級、産生能量的,是事實上的建成區一體化。實現樂清、瑞安、永嘉與溫州建成區一體化的目標,仍任重道遠。

事實上,溫州市區內部曾有過一體化的先例,提供了可參照的發展路徑。同時,也還有尚未完成的目標。

01

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在溫州人傳統印象中,老三區以鹿城爲中心,瓯海離鹿城更近,龍灣相對遠點。

其實,離鹿城遠的是永強片,茅竹嶺以西蒲州—狀元離鹿城很近。

因區位的差異,瓯海、龍灣曾走上兩條不同的發展道路。

早期市三區重點發展區域示意圖

瓯海抓住了高鐵溫州南站開通、鹿城客流經過的機會,建設瓯海中心區。

當更新的城市面貌、更低的房價與租金,展現出更高的性價比,瓯海中心區就吸引了越來越多鹿城的外溢資源。

買不起鹿城商品房、看不上鹿城老房子的人,把房子買在了瓯海。

一些企業也搬到了瓯海商務區。與鹿城比,要麽同檔次、租金減半,要麽同租金、檔次升級。

更何況,瓯海人氣已經起來了,去高鐵溫州南站還近,是適合辦公的。

被稱爲“溫州第一彎”的瓯海商務區視角

相比較瓯海依附鹿城發展,龍灣早期則把重心放在了相對獨立的永強,建設龍灣中心區,標志性動作就是引進萬達廣場。

萬達廣場

然而,很少有永強以外的人,往龍灣中心區集聚。哪怕在濱海上班的人,甯可每天長距離駕車,也要回到鹿城、瓯海、蒲州—狀元。

“大拆大整”後,靠近鹿城的蒲州終于有地了,龍灣才把重心轉向蒲州,複制了當年的萬達廣場模式,引進吾悅廣場,吸引鹿城、瓯海人前來消費、定居。

吾悅廣場

先行發展“首善之區”鹿城,具備了更悠久的曆史文化、更高的人口密度、更龐大的白領與人才規模、更便捷的生活、更好的服務業,更具首位度與號召力。

當龍灣借力鹿城發展蒲州,待今後蒲州發展好了,自然蔓延到狀元,再一路向東蔓延到瑤溪、永中,最終帶動龍灣整體發展。

可見,靠近核心、借力發展,才能事半功倍。另起爐竈,往往事倍功半。

龍灣與瓯海的選擇,是典型的不同發展路徑。在經曆了發展差異之後,兩地終究還是走上了同一條路。

02

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當老三區走向融合,第四區卻還“孤懸海外”。

2015年洞頭撤縣設區,原屬龍灣的靈昆,納入後來圍墾而來的瓯江口,整體劃歸洞頭區。

然而,9年過去了,洞頭、瓯江口仍是兩個相對獨立的實際管轄區域,瓯洞一體化遲遲未有進展。

一方面,瓯江口僅靠産業與城建,遇到了發展瓶頸,難有大突破。

另一方面,洞頭的重心仍在遠離溫州城區的洞頭本島,與溫州其他地方缺乏交流、聯系,無法融合,發展缺乏後勁。

當龍灣、瓯海朝著百萬人口、千億GDP目標進發,洞頭卻只有十幾萬人口、一百多萬GDP,與老三區差距巨大,成了溫州市區的短板。

溫州城區、瓯江口、洞頭城區示意圖

憑借區位、交通、土地等優勢,瓯江口有很大的發展潛力,但不代表它會自然生長,需要發揮人的主觀能動性,去導入資源、建設城市。否則,再大的潛力也會被浪費。

洞頭想要擺脫經濟小區、人口小區,只能要把重心轉移至嵌入溫州陸域的瓯江口,借力溫州市區、樂清的外溢資源,並推動與溫州市區、樂清的融合。

不過迄今爲止,喊了很多年的“瓯洞一體化”,還是幾乎看不到實質性動作。

瓯江口

既然周邊有能量更強的城區,爲什麽不借城區的力量來發展?自力更生很可貴,但效果很差。

03

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當溫州市區內都還沒能實現融合,市域內的“散裝”就更明顯了。

永嘉的發展重點一度放在上塘,瓯北、三江等靠近溫州市區的沿江區域,發展緩慢。像三江商務區,大批新房交付好幾年了,周邊還是黃泥路。

三江商務區現狀

樂清的發展重點也在其城區,北白象、柳市等靠近溫州市區的沿江區域,同樣發展緩慢,多年得不到發展。

柳市繁華地段城市界面

瑞安城區雖然在區位條件最好的位置,但其城區發展方向一直搖擺,與塘下的融合都不夠,更不要說與溫州市區融合了。

仙岩與塘下交界處

在鳌江流域,鳌江、龍港雖然事實一體化,但兩地之間也少有合作,更多是相互不服,導致各自爲政、重複建設、惡性競爭。

龍港與鳌江

當長三角、珠三角進一步推進城市之間的融合,溫州連城區、城鎮之間的融合,都還任重道遠。

各自建設一堆小城市,哪怕建設得再好,孤立之下規模有限,天花板很低,只能在縣(市)內産生影響力,不僅很難對外招引産業、人才,還易被其他更大、更強的城市虹吸。

而瓯北—三江、柳市—北白象、塘下等區位條件優良、産業基礎紮實、經濟活躍度高的區域,這些發展優勢都被浪費了。

被耽誤的,不僅僅是瓯江口、瓯北—三江、柳市—北白象、塘下,同樣包括被行政區劃束縛的溫州城區,最終耽誤整個溫州的發展。

04

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進入“十四萬”以來,溫州提出“一主一副兩城多點”的市域空間發展結構,推進溫州北部主中心、南部副中心一體化發展。

“一主一副兩城多點”城鎮空間結構

不過,北部主中心包括76個街鎮,地域跨度較大,地形阻隔明顯,短期內難以實現全面整合的目標。

就此,後來溫州提出擁江面海發展戰略,以沿瓯江發展軸、東部沿海産業發展帶、西部生態休閑區,形成“一軸一帶一區”發展格局,明確各個集聚區域的功能定位。

在“強城行動”三年計劃中,北部主中心明確爲 “一核三輔”空間結構。

其中,“一核”即鹿城、龍灣、瓯海和瓯江北岸永嘉、樂清沿江片區、瑞安北部沿大羅山片區一體化發展,將其打造成高承載力、高首位度、高輻射力的都市區主中心。“三輔”即樂清輔城、瑞安輔城、洞頭輔城。

“一核三輔”示意圖(僅供參考,以有關部門發布爲准)

那麽,洞頭、永嘉、樂清、瑞安均應加大力度建設“一核”範圍內的區域,包括瓯江口、永嘉南部沿江(瓯北、三江、黃田、烏牛)、樂清南部沿江(北白象、柳市、磐石)、塘下,在借力溫州城區的同時,實現各地與溫州城區的融合。

只有“一核”強大了,才能引領“三輔”,全面帶動“一主”,最終以“一主”帶動溫州全域發展。.

主中心重心轉移、融合示意圖

不過,在行政區劃調整嚴控背景下,做好跨行政區新型統籌協調機制很難。但是面對溫州現有發展狀況與城市激烈競爭背景,這一步再難,也要跨出去。

城市化已經進入下半場,速度總體有所放緩,更多紅利傾向于大都市。孤立的城鎮,憑一己之力已很難實現擴張、做大,更難有大突破。

融合,已幾乎成爲必選項。低等級城鎮只有融入高等級城市,借助高等級城市的力量發展,共同壯大整座大都市,才能借助大都市平台躍升能級。

在此前多次錯過機遇後,溫州必須抓住最後的快速城市化機遇,融合發展。

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