當房地産不再被視爲普遍意義上的最佳投資品，更多的錢最終流向了銀行。

根據統計局5月17日公布的數據顯示，我國4月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5和0.6%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。

路透社根據統計局的數據計算得出，我國4月新建商品住宅價格環比下降0.6%，降幅大于3月份的0.3%，價格下跌速度是自2014年11月以來最快。該房價已經連續第10個月下跌。

按年度計算，我國4月新建商品住宅價格下降3.1%，創下了自2015年7月以來的最大降幅。

新房尚且如此，二手房表現則更爲慘淡。

4月我國一線城市二手住宅銷售價格同比下降高達8.5%，降幅比上月再次擴大1.2個百分點，二三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴大0.9個百分點。

數據還顯示，在我國70個大中城市中，有64個城市的房價在下跌，超過了3月份的57個城市。

二手房新房價格全面下跌，房地産還有未來嗎？

統計局城市司首席統計師王中華在解讀上述數據時說，今年4月房地産市場繼續調整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。

尤其是在一線城市，過去我們始終認爲一線城市的房價是最經得起市場的考驗的，但從4月份的數據來看，一線城市二手住宅價格降幅比二三線城市還要高。

之所以會出現這一原因，其中一個可能是一線城市的房價往往更高，泡沫可能也更大，在一系列重磅利好樓市的措施出台後，泡沫被擠出，因此一線城市的二手住宅價格降幅反而更大。

當然，全面取消限購也是一個很重要的因素。

到今天，我國一線城市還沒有徹底取消限購，但從數據來看，房地産的表現並不及預期，以此未來我國房地産全面取消一切限購，可能僅僅只是時間問題。

但樂觀來看，即便是全國範圍內都取消限購，也很難徹底恢複市場對房地産的信心，因爲這一切來得還是太晚了。

人們失去的信心沒有來得及及時彌補，現在推出如此多的利好，總歸還是存在著一定的時間差，當市場的信心已經處于低谷的時候，再多的利好消息，都會被市場看作是利空。

這可能是暴風雨前的最後甯靜。

統計局發言人、國民經濟綜合統計司司長劉愛華5月17日說，下階段要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的措施。

劉愛華進一步說，今年以來，各個地區因城施策，不斷優化房地産政策，從4月份房地産領域主要數據情況看，房地産繼續處于調整期。

今年1-4月，房地産開發投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%，下階段，要結合房地産市場供求關系的新變化，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的措施，促進房地産高質量發展。

調整期如此漫長，這也預示著我國房地産這一輪的周期性恐怕是非常長的。今年前四個月，除了房地産開發投資下降近10%之外，銷售額、銷售面積、新開工面積都下降20%以上，這也說明供給市場的變化，已經在急劇下跌。

供給減少，往往意味著市場需求是真的不足了。

接下來，房地産的未來恐怕只有四個字：回歸市場。

房價下跌只是表象，背後的真正原因還是那個老生常談的問題，即供大于求。

決定房地産未來的第一要素，就是人口。

去年我國人口減少了208萬，此前一年人口減少了85萬，不出意外往後的每一年，人口減少都會持續呈上漲趨勢。

一年減少幾百萬的人口，很多人可能沒有什麽概念，拿五糧液的故鄉宜賓爲例，宜賓市人口爲461萬，去年我國人口減少了208萬，這意味著僅僅兩年時間，差不多一個宜賓市的人口就沒了，就憑空消失了。

這是非常可怕的。

盡管很多人說現在我們有房地産的改善性需求存在，但改善性需求到底有多大呢？是否比得上人口減少的速度呢？

且從人口減少的趨勢來看，每年減少人口增長可能都在一百萬以上，這也意味著，不出意外今年我國減少的人口將高達300萬。

不出十年，我國每年人口減少幅度可能都會在接近千萬人左右。

每年一個中等規模人口的城市消失，背後直接影響的就是房地産的未來。

除了人口因素這一個大頭之外，決定房地産未來的另一大因素就是房價。

我國的房價到今天爲止，以房價收入比來看，那都是名列全球前幾的，可以說是世界上房價收入比最高的經濟體之一。

以日本爲例，提到日本很多人都會想到低欲望社會，可日本的生活成本其實並不算高，尤其是和我們比起來；拿房地産來說，日本的房價收入比只有7左右，這意味著一個家庭不吃不喝7年時間差不多就可以買一套房。

韓國也是類似，2022年韓國首都圈的房價收入比不到10，這意味著哪怕是在韓國最繁華的地方，當地普通家庭不到10年時間也可以買一套房。

但提到韓國日本，我們想到的還是年輕人生活壓力大，但和我們比起來，他們的壓力可能並不算大。

根據諸葛找房數據研究中心發布的《2023年重點100城房價收入比調查研究報告》，2023年監測的100個重點城市房價收入比爲11.5，按照國際慣例，通常認爲房價收入比在3～6倍之間爲合理區間。

這看起來並不高，但具體到一二線城市，我們的房價收入比就要大幅超過日韓，其中我國一線城市2023年的房價收入比高達28.5，這意味著差不多需要30年不吃不喝才能買一套房。

我國二線城市的房價收入比則爲12.3，這個數字也比日韓要高上不少，只有三四線城市，我國的房價收入比是8.5，接近日本的水平，但依然比日本東京圈的房價收入比要高。

從這個角度來看，我國的房地産市場顯然還遠沒有到“市場”的標准，房價下跌應該說還有很大的空間，參照發達經濟體的標准來看，房價的泡沫依然還較高，未來泡沫還會有擠出效應，房價還會持續下跌。

決定房地産未來的另一個要素其實是投資。

到今天爲止，我國的房地産市場應該不太會是靠剛需去驅動了，買得起早已經買了，買不起的一兩年之內也不會買得起房。

這個階段，投資和保值以及改善性住房的需求驅動著房地産市場的二手交易，但隨著人們對這個行業的信心進一步下滑，賣房的人越來越多，但買房的人相比之下則顯得微不足道，這也催動了房價的進一步下跌。

以杭州爲例，在杭州全面取消限購之後的首日，杭州二手房挂牌量猛增91%，這是一個非常誇張的數字，暴漲91%的二手房挂牌量，但買房的人會增長91%嗎？顯然不太會。

未來房地産，一定是一個賣多買少的市場。

因爲房地産的本質，在很多中産以上的家庭眼裏，那就是投資品，他們隨時准備出手，高賣低買，只是到今天爲止，很多家庭肉眼可見的被套牢了。

房子在他們眼裏就是金融投資品，隨著房價下跌的認知進一步在市場中鞏固，未來賣房的人還會持續增長，房價大概率還會有下探的空間。

在外彙管控，股市幾十年如一日，債券市場不發達的情況下，可以供中産以上家庭選擇的投資渠道並不多，隨著這一輪房地産的下行，越來越多的錢無處可去，最終只能流向銀行。

如今我國家庭存款總額已經超過140萬億，比我國一年GDP總量還要多，這些錢如果不能被轉化爲消費，也不能被轉化爲投資，那麽對整個宏觀經濟來說，這140萬億産生的價值，甚至可能是負的。

長遠來看，這是比房地産下跌還要更可怕的事情。

因爲經濟增長，依賴的無非就是有人花的錢比掙的錢還要多，如此經濟才能夠增長，當人們開始不花錢、不投資、不消費的時候，錢就喪失了流動性，沒有流動性，效率就會遍地，經濟就會陷入一個漫長的停滯。

而房地産的下行，則會加劇這一惡性現象。

最終我們會發現，當貨幣的流動效率變慢了，整個社會也就更爲固化了，社會的固化就意味著代際間的流動緩慢，普通人成爲中産的可能性，只會變得更低了。

這對一個尚處于發展中國家的我們來說，並不是一個好消息。

房地産的刺激力度，一定還會繼續加碼，但我們一方面要警惕過度刺激帶來的負面效應，另一方面還要警惕美國2008年次貸危機的重演。

5月17日，人民銀行宣布下調首套房、二套房商業性個人住房貸款下限，根據新措施來看，首套房最低首付款比例變成了不低于15%，二套房不低于25%，這意味著普通人買房的門檻更低了。

更低的門檻，的確能夠帶動那些還買不起房的家庭買房，但這往往也意味著，買房門檻的降低，可能催生更高的債務違約風險，美國當年的次貸危機就是如此。

這是重大利好消息，也可能是史上最強刺激買房力度，但我仍然不建議那些經濟收入一般的家庭在此刻買房。

盡管你的首付比例更低了，但你要還的錢依然取決于房價的高低，不會有太大的變化；更重要的是，當我們面對著一個愈發不確定性的未來，眼下貸款三十年買房，實在是風險極高極高的一件事。

在不確定性的年代，負債幾十萬上百萬貸款三十年買房，實在是極爲不明智之舉。

種種迹象都表明，眼下還不是房地産抄底的最佳時刻。

房地産的底在哪裏，我們可能都還沒有看到。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。