拍賣

一、法拍房的騰空

騰空可分爲如下幾種：

1、被執行人承諾拍賣成交之日起XX日搬離。

這種明確說明搬離時間的對于競拍者來說相對較有優勢，但是被執行人會存在故意拖延時間的可能。規定時間內拒絕搬離房屋的，拍賣方和法院有權進行強制搬離。強制搬離包括對房屋水、電、氣的停止供給，以及房門鑰匙的更換。必要時可以采取警力協助。

一般被執行人如果因爲特殊情況要延長居住時間，會在拍賣方爲中間人基礎上與拍得者進行協商溝通。

案例：

2020年9月12日張三在某拍賣平台上拍得某處含裝潢的房屋，被執行人承諾在拍賣成交10日內，也就是9月21日之前搬離，9月20日張三聯系拍賣方詢問房屋搬離情況，拍賣方遂電話聯系被執行人得知其因小孩生病不方便搬家要延遲騰空，延遲時間至2020年10月20日。拍賣方告知張三被執行人請求，張三同意。10月19日，張三再次詢問拍賣方房屋搬離情況，拍賣方聯系被執行人後得知其需要再次延遲，延遲時間爲一個月。拍賣方詢問張三是否同意，張三明確表示拒絕。後拍賣方將張三聯系方式告知被執行人，被執行人打電話給張三，表示其家裏確實有事需要延期搬家，張三覺著自己受到欺騙，而且被執行人每次都是到承諾日期之前一天才表示需要延期，存在故意拖延的可能。于是張三電話中拒絕了被執行人的要求。被執行人表示，如果張三“不給面子”，其會在“合法範圍內”對房屋進行“適當的破壞”。

張三覺著自己受到威脅，于是將電話錄音呈交法院請求說法，法院于是對被執行人進行警告，被執行人遂于10月21日開始搬離，並補償張三一個月的房屋租賃費用。

2.房屋被案外人占有，拍賣方未說明房屋清空期限的

案外人占有包括：a. 已經承租給第三方  b. 其他不明原因的案外人（被執行人的親戚、朋友或者其他）

這種情況是最爲棘手的，因爲競拍人雖然可以經過合法渠道取得房屋所有權，但是對使用權情況沒有一定把握。等于買了房子不能住。拍賣方又沒有在拍賣公告中明確說明清空條件，房屋拍得後很難得到法院和拍賣方的有效支持與幫助。

案例a：

2022年5月李某在某拍賣平台上拍得一處含裝潢的住宅，李某在繳納完全部房款並辦理完所有交接手續後准備驗收房屋，拍賣方告知李某已經聯系不到被執行人。于是李某前往房屋處敲門，房屋內居住的是案外人，經過詢問才得知房屋已經被租出去，租約爲10年！（此情況不排除被執行人在房屋起拍前故意行爲）。

于是李某便聯系拍賣方要求說法，拍賣方表示在拍賣前的公告中已經詳細說明，但是會幫助李某與房屋使用者進行協商。2022年11月，深感協商無望的李某便與房屋居住者自行協商，協商結果爲：居住者作廢與被執行人的租賃合同並在規定時間內搬離房屋，李某賠償居住人20萬作爲賠償款！雙方在法院作證下簽字按手印。

李某“撿漏”失敗，原拍賣價格低于市場價10萬，這次折騰下來等于多花了10萬！

案例b：

2018年趙某在某平台上准備競拍一處未經裝修的毛坯房，此房屋低于市場價一半！

拍賣公告中說明：房屋被案外人占有，且被執行人不配合拍賣看樣，拍賣方負責清空房屋。趙某覺著既然拍賣方承諾對房屋進行清空，可以放心大膽的拍。于是在未經多大“競爭”的情況下成功競拍。在繳納完全部房款並辦理完所有手續後，趙某便聯系拍賣方要求拿房。拍賣方表示房屋清空需要時間，讓趙某等候通知。

兩個月後，遲遲未收到通知的趙某便前去房屋處“登門拜訪”，房屋內的情況著實令趙某荊楚一身冷汗！

房屋內住著的不是別人，正是被執行人的父母，年齡都在85歲上下。其父親臥病在床，還在打著點滴，其母親一只腿爲殘疾，行動不便！

此情況在人道主義情況下是斷不可進行“強制清空的”，拍賣方試圖讓被執行人與趙某進行協商，但是被執行人的父母表示行動不便拒絕搬家，想在此房屋內“終老”。

趙某無奈，只能“認栽”。

3.房屋仍處于被執行人使用狀態，拍賣方不負責清空

此種情況不做太多敘述，再低的價格也不能當“大冤種”。

二、房屋戶口問題

法拍房的戶口問題是很多競拍人容易忽略的問題，特別不是帶有“學區”的普通住宅。法拍房的戶口遷出不是拍得者一方說了算的，需要經過當地社區派出所戶籍辦與被執行人的幫助與配合。如被執行人不配合，戶籍辦有權對其戶口進行強遷，但是強遷流程很複雜，需要層層上報至省級戶籍單位，中間會花費很長時間，不到萬不得已的情況下，戶籍辦不會進行強遷流程。

案例：

2021年李某爲了給孩子上學，拍得郊區某處房屋，房子是普通住宅，不屬于學區房。2022年，該處房屋被劃爲某小學和中學的“學區”，但是在給孩子辦理上學手續時，發現該房屋戶口被占用，占用人爲原被執行人一家，包括被執行人、被執行人的妻子、被執行人10歲的女兒、被執行人的父母、被執行人的弟弟。

于是李某便聯系當地派出所戶籍辦，但是戶籍辦與被執行人取得聯系，被執行人表示願意將戶口遷出，但是被執行的妻子表示已經與被執行人辦理了離婚手續，在戶口遷出問題上態度不是本配合，在經過長時間的溝通後才勉強願意，被執行人的父母也願意提供資料將戶口遷出。但是在處理被執行人的弟弟戶口問題時出現了波折。

被執行人的弟弟因刑事案件被判處3年監禁，此時正在某市監獄服刑，很難取得其手續和資料，在戶籍辦與趙某以及被執行人一家多方面的努力後，終于將戶口遷出。

整個戶口遷出過程持續了大概半年，李某也因此將孩子上學的時間往後延遲了一年。

三、房屋附帶設施的問題

法拍房的附帶設施包括：裝修、室內物品、車庫、車位、閣樓等。

拍賣公告中會明確表示房屋在拍賣時的附帶情況，如未表明，說明房屋拍賣時不帶有。

如法拍房表明含裝潢，意味著房屋內所有不可移動的裝修設施都屬于拍得者，包括地板、門、窗、衛浴設備、牆紙（布）、廚房竈台等，像櫃子、家電、家具等都不屬于拍得者。

如房屋拍賣公告表明含裝潢與室內物品，會列出具體的室內物品品樣。

案例：

2019年王某在某平台拍得一處房屋，拍賣公告顯示“XX小區X幢X室房屋（含裝潢與室內物品）”。王某在辦理完所有手續後順利拿房，在住進去的時候發現房屋附帶的車庫有人居住，詢問中得知其是此車庫的承租人。王某便聯系到拍賣方，拍賣方表示在拍賣公告中寫明“含裝潢與室內物品”，並列舉出物品明細，並未承諾房屋含有車庫。

王某表示此小區爲拆遷安置房，車庫是固定的附帶設施，即使未表明也是默認的附帶設施。

于是王某便對拍賣方進行起訴，法院認爲拍賣方在明確告知競拍人房屋附帶設施的情況下不存在欺騙和誤導行爲，王某所認爲的拆遷安置房中“車庫是固定附帶設施”爲個人主觀意識，沒有法律依據。所以王某起訴不成立。王某只好無奈認栽。

PS：含裝潢的法拍房雖然有不可移動的固定裝修設施，但是有的被執行人在搬離房屋過程中會因爲“粗心大意”不小心對房屋進行“破壞”，比如在拆除燈具的過程中不小心將吊頂破壞了；在搬家具過程中不小心將牆布或者瓷磚破壞了；在拆除可移動設施時不小心將水管、防水破壞了，等等。

四、法拍房是否爲預售房

一些“資不抵債”的開發商會因與工程方的債務糾紛被起訴，其名下正在預售的商品房便會被拍賣。拍賣的預售房一般要比開發商正在售賣的其他正常房屋價格要低，但是購買方式卻不同，拍賣的預售房很難在規定時間內辦理貸款，所以這類房屋一般都要求全款。其辦理産證的時間會比較長，且需要正常繳納相關稅費和公共維修基金。

五、法拍房要了解的其他細節

1、法拍房是合理且合法的商品住宅用房，享有與其他商品住宅一樣的權益，包括：個人名下住宅統計、居住、租賃、買賣退稅、戶口遷入、教育用途等等。

2、一拍後的法拍房如無人競拍便會“流拍”，“流拍”後的房屋如再次上拍，稱爲“二拍”，二拍價格爲原一拍價格的80%，如二拍再次流拍，拍賣方便對房屋進行“變賣”，變賣價格爲二排價格的80%。（個別地區或者不同拍賣方對變賣價格依據不同，有的變賣價格依舊爲原二拍價格），變賣後的房屋依舊流拍的，拍賣方便會與債權人溝通，詢問其是否需要將該房屋轉移到其名下，以此抵債。如債權人拒絕，則該房屋拍賣結束，房屋依舊屬于被執行人。

3、帶有學區的法拍房“學位”被占用的，要聯系當地教育部門和學校進行修改。

4、實施網絡司法拍賣的、負責執行的人民法院、網輪服務提供者、承擔拍賣輔助工作的社會機構或者組織，以及上述規定主體的工作人員及其近親屬不得競買和委托他人代爲競買與其行爲相關的拍賣房屋。如被查實，則拍賣不成立，競拍人還要承擔相關法律責任。

5、法拍房的曆史情況，如：是否發生過火災、水災；是否發生過凶殺、自殺；房屋是否發生過主體結構的損壞或者變動等。

6、拍得後的成交價即爲辦理契稅繳納時的“地稅核定價”。