文/樂居財經 嚴明會
前兩天，因炫富走紅的百萬網紅“王紅權星”被多平台封禁，他曾稱身上沒有8位數不出門，自曝在北京星河灣小區擁有7套豪宅，都在300平以上，最大的一套991平方，但他嫌棄房子位置遮陽光就空置了。
北京星河灣號稱“半個娛樂圈都在住”的明星小區，衆多明星和知名人士都在這裏居住。有交易平台顯示，2024年4月，星河灣的二手房均價99980元/m²。王紅權星本人表示，自己在購置房産時都是經過深思熟慮的，自己花錢的地方都是能夠再升值的。
星河灣的房子，自帶“豪宅”標簽。
2001年，黃文仔在廣州番禺珠江江畔推出了星河灣這一豪華小區，對外打出的口號是“房産中的勞斯萊斯”。當時廣州商品房的整體房價大約3000元每平方，而星河灣的均價高達14000元。短短一個多月的時間房子就售空，創造了廣州“價格最高、賣得最快”的記錄。
從此，星河灣就成爲了高端豪宅項目的代名詞。黃文仔就此確立了“只爲富人建房”的企業戰略，也有了“豪宅教父”的稱號。
4月中旬，西安曲江星河灣二批次房源開始登記。在套均千萬的情況之下，曲江星河灣1天時間登記量超過房源量的2倍。
星河灣集團的權力和資本始終在家族內部流轉。
一個月前，黃文仔的大女兒黃健慧辭去了星河灣地産法人和總經理的職位，仍保留總裁一職，接替者是黃文仔的第二任妻子吳慧珍。
目前，黃健慧間接持有星河灣地産3.13%股權，吳惠珍持股3.75%，其余94.72%由黃文仔持有。黃健慧的淡出，意味著吳惠珍的權力更進一步。
黃文仔曾稱，星河灣地産“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低。”
4月中旬，星河灣地産公告稱擬提前償還“21海怡01”債券全部未償還本息。這是星河灣地産僅存的一筆債券，于2021年6月30日發行，發行金額11億元，當前存續規模2.35億元，票面利率8.50%，到期日爲2026年6月30日。
星河灣地産合並資産負債表顯示，截至2023年末，其短期借款余額500萬元；一年內到期的非流動負債中，一年內到期的長期借款9.28億元，加上一年內到期的長期借款利息和應付債券利息約0.4億元，其短期有息負債共約9.73億元，期末現金及現金等價物余額51.48億元；現金短債比達5.29。
2023年末，星河灣地産的應付債券余額爲2.34億元；而截至2022年底，星河灣地産還手握10.95億元應付債券。在2023年6月，星河灣地産子公司廣州番禺海怡地産回售並注銷了“21海怡01”債券的8.65億元。
一方面減少公開債務，另一方面借助抵押、質押、保證借款的方式，星河灣建立了自身的融資路徑。2023年末，其長期借款相比于2022年增加38.98%至141.84億元。
相比于2022年，星河灣地産在2023年的資産負債率有所上升。其期末總資産717.37億元，總負債542.97億元，資産負債率75.69%。這也是星河灣地産近五年來資産負債率最高的一年，2019-2022年，其資産負債率分別爲74.13%、74.53%、72.57%、73.77%。
截至期末，星河灣地産發行人合並口徑未收回的非經營性往來占款和資金拆借占合並口徑淨資産的比例爲25.83%。形成原因是：公司內部資金調撥形成的往來款。
星河灣地産與關聯方的資金拆借，絕大部分不産生利息。2023年，星河灣地産從關聯方拆入資金合計46.19億元，拆入償還金額25.76億元。向關聯發拆出資金合計39.64億元，拆出回收金額26.81億元，其中僅對青島星河灣地産一家關聯方收取利息。該公司的大股東爲北京星河灣地産，後者的持股比例爲51%。
在關聯方的應收款中，前五名分別是北京星河灣地産、廣州宏富地産、廣州開發區城市更新局、廣東煜豐建設、廣東麗弘企管。5家公司一共産生了46.92億元的應收款，其中壞賬計提7.74億元。
而2023年，星河灣的淨利潤爲1.75億元。計提的壞賬已經遠超利潤。
另外，星河灣在2023年增收不增利。2022年，星河灣地産的淨利潤爲9.57億元。星河灣在2023年實現營業收入98.29億元，同比增長23%。
除了廣州開發區城市更新局款項性質爲押金及保證金，其余四家與星河灣地産都有千絲萬縷的關系。
北京星河灣地産成立于2008年9月，法定代表人在2023年12月由吳惠珍變成了廖兆剛。最初股東爲廣州市宏星投資有限公司，由黃文仔、吳惠珍和麥志強分別持股87%、5%和5%。在2010年6月，宏星投資把持有北京星河灣地産的100%股權，轉讓給了吳惠珍個人。現在，北京星河灣地産由吳惠珍個人100%持股。
廣州宏富地産成立于2000年1月，法定代表人劉創，由廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣地産分別持股50.99%和49.01%，前者由宏宇企業集團（香港）持股98.31%。黃文仔爲受益所有人。
廣東煜豐建設成立于2019年4月，法定代表人爲徐海晶，由廣東煜豐實業100%持有，後者由香港煜豐建設集團全資持有，公司負責人爲吳惠珍。
廣東麗弘企管成立于2021年2月，法定代表人爲吳惠珍，持股比例99%，另外1%由謝麗顔持有。
北京星河灣地産是星河灣資金拆出最多的一家，也是壞賬最多的。在北京星河灣地産與星河地産的13.4億元關聯交易裏，就産生了約4.88億元壞賬，超過壞賬計提總額的一半。
廣州宏富地産其次，星河灣地産與之産生了約13億元的關聯交易，壞賬准備約2億元。
