本輪樓市調整的終局即將來臨，我們站在曆史的分水嶺。

毫無疑問，一場新的“去庫存”大戰已經打響！

4月30日，上半年最重量級會議勝利召開，高層對房地産行業有了一系列新的指示：

繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式，促進房地産高質量發展。

4.30會議還做出了具體定調和要求：

首先，是壓實各方責任，確保融資協調機制和保交樓見效。

過去一段時間，融資協調機制與“白名單”保交樓工作開展得轟轟烈烈，但整體進展似乎有待商榷。

原因其實不難理解，無論是銷售面積還是銷售份額都在往下走，房地産的整體行業預期可想而知。

在這種情況下，金融機構對房地産行業融資的積極性當然有限，即使有各地話事人出面“協調”，其空間也相當有限。

畢竟，國有行也好，城商行也好，本就面臨著淨息差和淨利差收窄，利潤下滑，誰也不願意再去冒險把大把大把的錢投放到處在下行期的行業。

銀行給開發商的融資趨于保守，保交樓的進程自然可想而知。

過去一段時間，開發商一邊面臨天量債務帶來的資本壓力，一邊面對保交樓的政治任務，“左手拿錢，右手還債”的戲碼，那可老鼻子多了。

這也就解釋了爲啥會出現“表演式複工”這類故事。

其次，要繼續堅持因城施策，將調控自主權留在各城市手裏。

這一點看似老生常談，可作爲接下來調控組合拳的基本定調，在如此高級別的會議上進一步明確，顯然是非常有必要的。

除維護政策定力之外，激發各地積極性也是非常重要的。

畢竟，北上廣深的房子再怎麽高大上，也搬不到鶴崗、鐵嶺去，各地房地産市場的銷售表現、賣地收入、財政收支乃至地方債最終屬于各個地方。

從高層的角度來看，沒提“房住不炒”且明確調控自主權下放，有助于全國各地在接下來一段時間根據本地情況出台進一步救市措施。

換句話說，接下來，各地無論出台怎樣的新舉措大家也不必太過驚訝。

第三，也是本次會議關于房地産行業最爲核心的一點——

打通置換鏈條及以舊換新將成爲下一階段的重要發力點，將“消化存量”與“優質住房”相結合。

由此可見，去化存量商品房、優化增量商品房已經成爲下一階段房地産工作的核心目標，而且，政策發力一定要見成效。

這裏面還有一個細節相當有意思，就是並未提及“三大工程”，這與前幾天“路邊社”小作文裏提到的“淡化三大工程”簡直不謀而合。

一個很大的可能就是，配售型保障房與“去化存量商品房”事實上存在一定沖突，具體咱們就不展開了。

但是，超大特大城市城中村改造與“人民群衆對于優質住房的新期待”具有較高的適配度。

城中村改造，客觀上實現了對租賃群體的擠出，通過租賃供給的減少倒逼租金上浮，由此，更多人湧向了商品房市場。

由此不難看出，城中村改造仍有較大的發展空間。

只是進度和力度可能會比預想的慢一些，需要一定耐心。

就在筆者發稿前，自然資源部還出台了文件，要求“商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓”。

簡單來說，這頭兒通過限制供給端，嚴控住宅新建規模。那頭兒通過加快消化存量住房，完成需求端的去化速度。

瞧著效率，迫不及待了…

本次高層會議提出的“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”與2015年住建部表述的“千方百計去庫存”別無二致。

要知道，我們國家的政治語言向來是嚴謹而委婉的，4.30會議把話說得很直白，這實在不同尋常，以至于當前的市場情緒，頗有些“空頭被打爆，多頭要反攻”的意味。

本次高層會議關于房地産行業重點探討的兩個關鍵詞，是消化存量與優化增量。

我們先說消化存量——

時隔9年再次鮮明提出“去庫存”，說明高層對于房地産行業的現狀已經有了全新研判。

有必要明確一點，此處的“存量商品房”既包括已開發建設，但至今仍在開發商手裏的存量新房，也包括業主手裏的存量二手房。

新房去庫存是發力點，二手房去庫存是目標點。

大家還記得嗎？2015年“漲價去庫存”，實際上就是針對這部分存量新房，展開的精確制導式去庫存。

通過新建商品房的漲價去拉高市場預期，從而推動去化，這也是大規模去化存量商品最有效、最直接的手段。

土地價格與二手房價格看漲，都是新建商品房“漲價去庫存”後的連鎖反應。

某種程度上說，新房的定價權更多掌握在調控端和供給端手裏，以此爲突破口借力打力才能實現盡快落地。

另外一方面，當前全國許多城市二手房出現了天量挂牌與以價換量並存的局面。

給人的感覺就是，二手房越賣越多，一邊加劇著人們的所謂“恐慌性套現”，一邊助長著真剛需、真改善的觀望情緒。

如此的供需基本面，不僅扭轉了98房改後持續二十多年的單邊行情，更將全民樓市信仰閃電扭轉。

這對房地産這個支柱産業的長期發展究竟意味著什麽，這兩年大夥兒看得一清二楚。

更進一步說，中國老百姓接近80%的財富附著在房地産上，按這麽個情況下去，土地、財政、樓市、債務、消費、就業等等環節都會不同程度承壓。

來看看二手房庫存過大的後遺症吧！

今年第一季度，全國新建商品房銷售面積2.27億㎡，同比下滑19.4%，住宅銷售面積下滑23.4%。

新建商品房銷售額2.14萬億元，下滑27.6%，住宅銷售額下滑30.7%。

到了3月份，全國商品房銷售面積1.13億㎡，同比下滑23.7%，商品房銷售額1.08萬億元，同比下滑28.5%。

4月份的數據還沒出來，不過從北京、天津、南京、長沙等一系列調控標杆級城市紛紛放低姿態的表現，以及大家開始質疑想要“活下去”的萬科究竟還能不能活下去的事實來看——

商品房的銷售情況怎麽樣，大夥兒應該能猜出個大概齊。

說句大實話，房地産銷售勢頭不能再這樣下去了。

國家統計局數據顯示：截至3月末，全國商品房庫存爲74833萬㎡，2月末，這一數據爲75969萬㎡。

如果不出什麽意外的話，算上4月份的數據，全國商品房庫存將連續三個月超過2015年71853萬㎡的曆史高位。

從2015年的時間來看，轟轟烈烈的漲價去庫存轉了一圈，似乎又回到了原點。

邏輯已經非常清晰：

房地産市場的表現成了宏觀基本面的拖累，而存量房市場又成了整個房地産市場的拖累。

如果不出意外的話，接下來幾個月裏，大概率會有一系列的新政出台，對二手房堰塞湖實施定向爆破…

只不過，繼續玩“漲價去庫存”明顯不太現實，市場的飽和度、城市化的整體進程以及老百姓的杠杆率都決定了這一點。

如果強行“漲價”，後果大概率是老百姓比誰躺得都平，這事兒不難猜，看看評論區裏都是什麽虎狼之詞就知道了。

鬥膽猜一下，很可能是國債加碼，支持各地政府及城投系下場收市場老舊房屋和郊區遠大新。

既能替市場消化庫存、爲開發商回血，又能扭轉短時間內的市場供需局面，修複老百姓的信心，同時還解決了保障房的供應問題。

而且，這麽幹大概率比新建保障房還要更加省錢，這就叫一舉多得！

接下來，我們聊聊優化增量的問題——

我看到，將優化增量看作在好城市、好區域、好板塊建設好房子，用優質的資源和優質的産品守住今後房地産市場的增量基本盤。

這麽看大致沒問題，但這忽略了兩件事：

一是優化增量給房企和地方帶來的回血效應；

二是美元加息周期下，阻止資金流出的扼制效應。

我們話分兩頭來說。

房地産市場畢竟如高層三令五申反複強調：供需關系已經迎來根本性扭轉。

即使是好資源和好産品打配合，堅定走出獨立行情，也很難改變整個房地産市場當前面臨的壓力。

正如前幾天，我在撰寫“富人紮堆哄搶上海豪宅”的稿子時，一位熱心讀者留言中說的：1%的人代表不了99%的市場情況。

是啊！哪怕強如上海，陸家嘴、外灘、新天地的豪宅、大平層火爆熱銷，也改變不了大多數剛需盤、剛改盤賣不動的事實。

而真正對宏觀經濟、地方債務與營商就業起決定性作用的恰恰是這些當前無法走出獨立行情的“大多數”。

因此，推動市場端聯動就顯得格外重要！

優化增量，對衆多一二線城市而言，有助于最大程度上穩住土地市場的下行趨勢。

事實上，2023年全國賣地收入同比降幅照上一年相比已經有所放緩。

2024年的賣地收入放緩幅度極有可能進一步收窄。

這對于地方財政與地方化債來說，是極其重要的資金盤。

大家只要翻看一下全國一二線城市的土地財政依賴排名以及部分三四線城市一般公共預算收支情況就能一目了然。

當然，在這個過程中，銀行也跟著吃到了肉。

對于開發商來說，優化增量意味著賣城市能級更高、區域板塊更好、建安質量更優的房子。

從當前全國主要一二線城市的去化情況來看，這類房子的結構性存量不高、去化流速較快且整體貨值更爲可觀。

穩住並適度擴大這部分産能，對于有實力的開發商而言，明顯是回籠資金更快的一條出路。

這跟賣保險一個道理，剛入行的才挨家挨戶拎著老百姓談小單子，大客戶經理專挑不差錢的一頓猛攻。

優化增量，能帶來的另外一個好處就是，減少美元加息周期下部分民間資本的外流。

如今，中美之間的利差已經明顯擴大且暫時未見逆轉態勢。

這也就造成了，咱們這邊出現資産荒，而鷹醬卻出現經濟過熱的局面。

在美元的帶動下，加元、澳元、英鎊、紐幣、新加坡元等廣義美元利差和彙率也在逐步走高。

這意味著上述貨幣的無風險收益有所擴大。

更搞的是，就隔壁倭崽子的貨幣都跌成那個熊樣兒了，還有一幫人上那兒排隊買房買車買包買表呢，直接敗了性了！

這些問題，高層當然看得一清二楚，所以才要下大力氣扭轉“資産荒”的局面。

好城市、好區域、好板塊的好房子，當然是一個強有力的抓手。

有人不服，24K純嘴欠想問一句：“抓得住嗎？”

我只想說：要沒有這些優質資産，試試看？

我很認同經濟學家盧麒元老師的觀點：

只要解決了走資、沉沒與空轉問題，不信東風換不回…

很多小夥伴聽到這兒，估計想問了——

目標很明確，前途很光明，但啓動資金怎麽來？

別急，4.30會議通稿裏專門提到：

要及早發行並用好超長期特別國債，加快專項債發行使用進度，保持必要的財政支出強度，確保基層“三保”按時足額支出。

要靈活運用利率和存款准備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本。

上面的表述，很容易讓人想起近期央行下場買國債的事兒。

巧婦難爲無米之炊，你要消化庫存也好，你要優化增量也罷，首當其沖就是要有充足的資金。

大夥兒可以把4.30會議通稿中對債務和財政的表述，理解爲高層已經在催財政部抓緊發債。

它的傳導鏈條是：央行大筆一揮下場買國債，財政部拿著錢，再把資金投放到地方，然後順次疏通各個環節。

如果沒猜錯的話，接下來，央行大概率是買國債、降息、降准一鍵三連。

如此一來，4.30會議釋放的史詩級利好才算真正形成了閉環。

這也解釋了4月份最後一個交易日地産股的暴漲景象。

就在4.30會議前的幾天裏，朋友圈、微信群還在瘋傳那篇已經包了漿的小作文。

有老同學甩出截圖問我，“對裏面說的事還有樓市後續的走勢怎麽看…”

說實話，那一刻，我也在糾結到底該信高盛的還是該信瑞銀的，答案到底會是“美國的七八年”還是“日本的三十年”…

事實極大概率會是：

我們只用了三年，就擠完了日本用三十年才擠完的泡沫；

當新一輪去庫存運動走向深水區，市場面的供需終會走到一個全新的“微妙失衡”。

屆時，宏觀基本面與外部環境壓力也將逐步得到改善。

相信量價齊穩的日子，很快就要回來了…