國內樓市是否存在泡沫，在這個問題上，目前大家的共識是中國的樓市確實存在著泡沫，只是在不同城市中，泡沫的程度有所差異。其實，房地産市場的發展受到多種因素的影響，包括政策調控、市場需求、供應關系、金融環境等。

在這些因素的綜合作用下，樓市泡沫的産生和演變具有複雜性和多樣性，因此，我們不能簡單地用“有”或“沒有”來回答這個問題，而應該從多個維度進行分析和判斷。

從一線城市來看，北上廣深等地的房價普遍較高，且增長迅速，這些城市的經濟發展水平較高，吸引了大量的人口流入，使得房地産市場需求旺盛。然而，與此同時，土地供應相對緊張，開發商在獲取土地方面面臨著較大的壓力，這導致了土地價格不斷攀升，進而推高了房價。

此外，一線城市還聚集了大量的優質教育資源、醫療資源等公共服務設施，使得這些城市的房地産更具吸引力，然而，這也使得一線城市的房價泡沫更爲嚴重。

相比之下，二三線城市的房價泡沫程度要小一些，這些城市的經濟發展相對較慢，人口流入速度也較慢，因此，房地産市場的需求量相對較小，同時，這些城市的土地供應相對充足，開發商在獲取土地方面面臨的壓力也較小，這使得二三線城市的房價增長相對平穩，泡沫現象並不明顯。

然而，需要注意的是，盡管二三線城市的房價泡沫程度相對較小，但並不意味著這些城市不存在泡沫，實際上，要判斷國內房地産是否存在泡沫，可以看3個方面：

一、房價與收入之比

在國際慣例中，房價與家庭年收入之比通常被認爲是衡量房地産市場健康與否的重要指標。合理的比值應控制在6-7倍左右，這樣的比例既能保證居民負擔得起購房支出，又能確保房地産市場的穩定發展。然而，在國內二三線城市，這一比值已經高達20-25倍，而在北上深等一線城市，更是驚人地攀升至40倍以上。

這意味著，當地居民在不吃不喝的情況下，需要40年以上的時間才能買下一套商品房。如此懸殊的差距，不僅嚴重背離了國際慣例，更暴露了國內一線城市房地産市場存在的巨大泡沫。這種泡沫不僅給當地居民帶來了巨大的經濟壓力，也威脅到了整個房地産市場的穩定發展。

二、租售比失衡揭示的投資風險

房子的租售比，是另一個衡量房地産市場泡沫的重要指標。在當前的市場環境下，租房居住相較于購房，往往更加經濟劃算。以上海爲例，租一套90多平米的二室一廳的房子，一年的租金僅需10萬元。然而，同樣的一套房子，其市場價值卻高達600-700萬元。

這意味著，如果房東購房用于投資，至少需要60-70年的時間才能收回成本。這樣的投資回報率，不僅遠低于市場預期，甚至還不如銀行定期存款的利息收益。這種租售比的失衡，進一步揭示了國內房地産市場存在的泡沫問題。投資者在面臨如此低下的回報率時，很容易對房地産市場失去信心，從而加劇市場的波動和不確定性。

三、房企高負債率背後的風險隱患

房企的負債率，是反映房地産市場風險狀況的另一個重要指標。據數據顯示，2023年上半年，多家知名房企的負債率居高不下，有的甚至超過了警戒線。這些房企之所以會陷入如此高的負債率，主要是因爲在過去幾年中，爲了搶占市場份額和擴大規模，他們不惜瘋狂擴張、高價拿地。

然而，隨著市場環境的變化和調控政策的出台，這些房企開始面臨巨大的償債壓力。一旦資金鏈斷裂，不僅會導致企業破産倒閉，還會對整個房地産市場造成巨大的沖擊。因此，房企的高負債率，不僅揭示了國內房地産市場存在的泡沫問題，也暴露了整個行業面臨的巨大風險隱患。

隨著市場泡沫的逐漸顯現，人們對于房地産市場的未來走向産生了諸多疑慮。在這樣的背景下，著名經濟學家馬光遠就明確表示，未來我國的樓市將逐步回歸到居住屬性，這和當年曹德旺的觀點是一樣的。

馬光遠作爲國內知名的經濟學家，長期致力于宏觀經濟和房地産市場的研究。他對于房地産市場的深刻洞察和精准判斷，使得他的觀點往往能夠引起市場的廣泛關注。

馬光遠認爲，長期以來，房地産市場一直被過度投資和投機所主導，導致房價脫離了居民的實際購買力，這種脫離實際的經濟現象，不僅加劇了社會財富的不平等分配，也給經濟的穩定發展帶來了極大的隱患。

因此，未來房地産市場的發展，必須擺脫投資屬性的束縛，回歸到居住屬性上來，實際上，當前房地産市場已經出現了三大信號，預示著未來樓市的走勢將逐漸明朗。

一，利好政策未達預期

自去年以來，各地爲了刺激樓市，紛紛出台了各種救市政策。從放開限購、限售政策，到降低存款利率，再到提高公積金貸款額度上限，無一不是爲了鼓勵剛需家庭入市購房。然而，這些政策似乎並未能扭轉樓市調整的趨勢，相反，各地房地産市場依然呈現出“量價齊跌”的局面，讓人不禁對樓市的未來感到擔憂。

這其中的原因，主要是在經曆了多年的高速增長後，房地産市場已經積累了大量的泡沫和風險。而隨著經濟結構的轉型和人口紅利的逐漸消失，房地産市場的增長動力也在逐漸減弱。此外，人們對于購房的熱情也在逐漸降低，更多的人開始選擇租房或者將資金投入到其他領域，這種社會心理的變化，也對樓市産生了深遠的影響。

二，房價下跌的城市越來越多

數據顯示，全國百城二手房的均價連續24個月環比下跌，這種趨勢的蔓延，不僅讓購房者感到壓力，也讓開發商和投資者感到迷茫。房價下跌的原因，除了經濟結構和社會心理因素外，還有一些具體的原因，比如，一些城市的供應量過大，而需求量不足，導致房價下跌。其實，對于整個經濟來說，房價下跌也有助于釋放一部分消費潛力，促進經濟的穩定發展。

三，房地産市場的預期在下降

在經曆了三年疫情的沖擊後，很多人的收入減少或者失業，這使得他們暫時擱置了購房計劃，在當前的經濟環境下，人們對于未來的收入和工作前景都充滿了擔憂，因此，他們更傾向于將資金投入到相對安全的領域，而不是冒險購房，同時，一些人也開始認識到房地産市場的風險性，不再將其視爲一種穩賺不賠的投資。

這種預期的下降對于樓市來說無疑是一種挑戰，然而，挑戰也意味著機遇。對于各地和企業來說，他們可以通過調整政策、優化市場環境等方式來重塑市場信心。例如，各地可以出台更加靈活的購房政策，降低購房門檻；企業也可以提高産品質量和服務水平，吸引更多的購房者。

總的來說，當前房地産市場已經出現了三大信號，預示著未來樓市的走勢將逐漸明朗，雖然目前樓市面臨著一些挑戰和困難，但只要我們能夠正視問題、積極應對，相信樓市一定能夠迎來更加美好的明天。

同時，我們也應該看到，樓市的發展不僅僅是經濟問題，更是社會問題、民生問題，因此，在推動樓市發展的過程中，我們也需要更加注重平衡各方利益、保障人民群衆的基本住房需求。對此，你同意嗎？同意點贊！