文/樂居財經 嚴明會

去年9月，天恒置業爲“印香山”項目的案名揭幕，舉行了一場隆重的發布會。

爲此，它請來了包括中國工程院、北京市文物局、中國書法家協會、清華大學等機構單位的多位學術界人士站台。

該地塊是天恒置業在去年6月拿下的。19.55億元的價格，樓面價8.96萬，溢價率達15%。

坐擁海澱西山的稀缺資源，天恒置業也深知這塊土地的價值。項目只有99套，單價12萬元/平米，每套2600萬元以上。

當時拿地塊的主體是天恒置業旗下全資子公司天恒正同。

拿下地塊沒幾天，天恒置業就在天恒正同之下，成立了北京恒海瑞誠房地産開發有限公司（以下簡稱“恒海瑞誠”）作爲地塊的開發主體。

那場頗爲高調的發布會，天恒置業還爲項目拉來了實力合作方——廣安控股。

後者于2010年7月挂牌成立，由北京市廣安置業投資公司、北京市大柵欄投資有限公司、北京廣安基礎設施建設投資有限公司、北京市天橋開發公司合並重組形成。

與天恒置業一樣，同爲西城區屬國有企業。

廣安控股業務主要爲曆史文化街區改造運營，舊城改造和市政基礎設施建設，保障房建設、經營性地産開發項目及文化商業地産投資。

這是一起重要的合作，天恒置業黨委書記、董事長劉戍東，廣安控股黨委書記、董事長易勇雙雙出席了現場。

發布會當天，天恒正同董事長周興對這起合作這樣說到：爲了更好地適應新的曆史發展。

作爲西城區國資委所屬的國有獨資公司，天恒置業是由1981年西城區成立第一家城市建設開發公司後，相繼與西城區住宅建設開發公司、北京華興新業商貿有限責任公司合並而成的。

其已形成“政府項目、地産開發、産業運營、商業管理”四大業務板塊布局，涉及棚戶區改造、曆史文化名城保護、住宅開發、百貨、康養、文旅等多個業務領域。

目前，天恒置業由北京西城區人民政府國資委、金融街資本分別持股89.67%及10.33%。注冊資本達110.17億元。金融街資本同樣由北京西城區人民政府國資委100%持股。

背靠國資是天恒置業的優勢所在。它在《2024年度第二期中期票據募集說明書》提到自身的行業地位和競爭優勢時也說：

“作爲西城區保障性住房的重要實施主體之一，發行人得到了西城區政府及西城區國資委的大力支持，在資源配置上有著巨大的政策優勢。”

但顯然，如果細看財報，天恒置業也面臨著業績及債務層面的壓力。

這或許也是天恒置業在拿下“印香山”項目地塊三個月後，就急于引入廣安控股合作的原因之一。

年報顯示，2023年，天恒置業沒有短期借款，但包括一年內到期的長期借款、一年內到期的應付債券在內的短期有息負債100.74億元。

這個數字，相比2022年同期增長了61.25%。

期末，該公司的現金及現金等價物85.55億元，現金短債比僅0.85，現金已不能完全覆蓋短期有息負債。而在2022年，天恒置業的現金短債比仍達到1.39。

整體的債務也在增加。

去年，天恒置業的資産負債率78.75%，相比2022年的78.49%有所增長。而若把時間線再拉長，2021年、2020年，其資産負債率分別爲77.19%、77.17%。天恒置業近幾年的資産負債率在持續上升。

從經營層面來看，天恒置業也面臨壓力。2023年報顯示，其營業收入85.32億元，同比上一年雖有較大增長，但淨利潤虧損1.07億元。歸母淨利潤2622.02萬元。

這已是天恒置業淨利潤的連續兩年錄得虧損。2022年，該公司的淨利潤爲-15.21億元。

根據今年最新的一季報，2024年1-3月，天恒置業營業收入3.52億元，同比下降92.76%；淨利潤-1.37億元，歸母淨利潤-1.23億元，仍處于虧損狀態。

一個可觀察的視角是，近年來，天恒置業盈利下滑的背後是毛利率的持續走低。2020、2021、2022年，該公司的毛利率水平分別爲25.77%、11.67%、1.91%。

2022年，天恒置業的毛利率幾乎貼地，那也是它虧損額最大的一年。不過，該公司的毛利水平在2023年有所回升，期內的毛利率19.56%。

在去年9月官宣了與廣安控股的合作之後，天恒置業還曾在當年12月挂出轉讓信息，擬通過轉讓恒海瑞誠45%股權，爲印香山項目引入股東方。然而如今半年過去了，恒海瑞誠的工商信息並未出現變更。五個月，印香山只網簽了兩套。