長沙之後，樓市第一城成都，也全脫了。

先解釋一下成都爲何是樓市第一城。

內地城市中，最大的新房成交市場，此前一度是重慶。畢竟重慶雖然稱作市，但其實是一個省的面積、經濟和人口體量，位居第一並不讓人驚訝。

後來，武漢取代重慶，成爲了最大新房成交市場。2022年年中，成都的商品房成交量就取代武漢，登上了樓市第一城寶座，到如今依舊是。

2023年年末，成都新房成交量14.75萬套，位居全國第一。二手房成交量21.99萬套，位居全國第一，是當之無愧的樓市第一城。

4月28日，成都發布了《關于進一步優化房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確：

從4月29日起，成都全市範圍內住房交易不再審核購房資格。

這意味著2016年以來啓動的限購，宣告終結，成都全脫了。在成都購房，可以隨便買，買多少套都行。

去年9月份，成都曾大幅放松過一次限購。

首先是縮小了限購區。對四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區繼續實施住房限購，統一爲一個限購區域；其他區域不再審核購房資格。

其次，在限購區域範圍內，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格，更好滿足居民改善型住房需求。

此外當時將社保要求降低至6個月。

隨著成都徹底取消限購，目前中心城市中，仍沒有全面解除限購的城市，只有北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、西安。

杭州不久前將二手房全面解除限購，新房仍保留。

接下來全面解除限購的城市，大概率是西安和杭州。

和之前長沙解除限購一樣，成都全面梭哈背後，其實也是房地産下行壓力所致。

從2021年年中開始，全國樓市進入了調整周期當中。此後中心城市次第陷入泥淖。

成都還算最能扛的一個，因爲在2021年中至2022年年末這段時間裏，東中部熱點城市基本全部開啓了調整，但成都依舊如火如荼。

2022年，成都二手房成交量在當年創下了曆史新高。新房和二手房價格更是持續上漲。

直到去年，成都才開始轉向。

成都市統計局數據，2023年成都商品房銷售面積2204.2萬平方米，同比下降3.9%。

房價方面，國家統計局數據顯示，成都新房從去年11月份開始轉向下跌，二手房則從去年7月份開始下跌。

進入2024年，在全國大勢影響下，成都跌勢在加快。

先看下一季度的全國大勢。

國家統計局披露：

一季度月份，全國房地産開發投資22082億元，同比下降9.5%；其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

這一數據，自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

這意味著，房地産市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。

國家統計局披露：

新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

從今年一季度的表現來看，沒有最冷，只有更冷。由此來預估，2024年的商品房銷量可能會直接跌至“雙8”左右。

房價方面，最能反映市場狀況的二手房，70個城市中，環比僅福州環比增長了0.1%，其余全部下降。同比，也即與去年同期價格相比，70個城市全線下降。

這種背景下，成都形成了相呼應的跌勢。

成都市統計局數據顯示，1-3月成都商品房銷售面積下降30.7%。房地産投資數據也未走出下行通道，一季度成都房地産開發投資下降12.9%，商品房新開工面積下降29.1%。

二手房同樣如此，克而瑞四川數據顯示，一季度成都二手房成交了37376套，同比下跌了34%。而且套均成交周期都在大半年。

房價方面，3月份新房環比下跌0.1%，同比上漲2.7%。同比顯示上漲是因爲成都新房價格去年11月份才開始轉跌。

二手房，成都3月份環比下跌0.7%，同比下跌4.3%。

國家統計局的數據數據與市場真實的體感，其實存在很大差別。從機構披露的數據來看，成都的房價跌幅，顯然沒有這麽溫柔。

諸葛找房披露，當下成都的挂牌二手房調價房源中，90%在降價出讓。

克而瑞四川數據顯示，3月成都中心城區二手房成交均價約爲1.45萬元/㎡，跌回2019年1月水平。

從各板塊來看，跌幅最大的是科學城板塊。數據顯示，科學城目前二手房均價17477元/平方米，相較于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接從“3”字頭跌入了“1”字頭。

相比于2020年，二環內的東客站均價跌破了2萬，柳林、郫都老城、龍泉驿老城、新都老城、溫江老城、紅光、西河跌破了1萬。

在之前成都樓市還熱鬧的時候，我就說過。這一輪樓市是全面的、整體的，沒有哪個城市能夠躲過。成都也不能。

這都是上一輪牛市期間，中心城市不計後果地上漲的後果。

不計後果上漲之下：

一方面，對于房價遠超城市平均購買力，掏空了6個錢包，導致需求斷檔，找不到接盤俠。

另一方面，超前透支城市經濟、産業實力，也即當下各城市本身的産業、經濟支撐不起它們當下的房價。

在前兩天說西安的文章中，我也強調過，西安的新房價格，早晚會步其二手房價格調整的後塵，只是時間問題。

如今所有的中心城市二手房價格都在調整當中，大多數中心城市的新房都在降價打折。

成都調整也才開始。

成都這座城市優劣點相對分明。

強勢在于經濟和人口，其GDP位居省會城市第二，僅次于廣州，是中國第二省會。人口在2000萬以上，城區人口超過1000萬，是10個超大城市之一。

而且，人口增量一直都不錯。2010年至2020年，常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。

2023年，在全國人口減少量加速的背景下，也仍有13.5萬的增量。

劣勢在産業，成都的産業相比于東部城市存在明顯短板，尤其是工業、先進制造業、汽車工業等。

再加上過成都2021年前後房價其實也猛漲了一波，泡沫相比于東部雖然小一些，但絕對泡沫也很大。

調整時間不會短。

本號再強調一下當下買房賣房的觀點，適用于所有城市：

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至于只有一套房的中産家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加杠杆的人群，可以推遲。

第四，對于有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但需要做好承受房價下跌的心理准備，這是認知。