去年的4月底，地産股年報天雷滾滾，看點是比誰虧得多，結果是10家地産股退市。今年的四月底又有幾家地産股面臨退市，其中st中南已經提前預定了跌破面值退市的名額。st金科和​華夏幸福緊隨其後。但今年不同的是，​月底沒過完，房地産板塊放量大漲。​事出反常必有妖。

今年是地産股加速出清的一年，去年地産股金科股份跌破1元面值面臨退市風險，當股價觸及0.77元後開始反轉，最高漲到2.75元，漲幅超過了2​倍。挽救了中南建設和榮盛發展，去年的主要任務是保交樓，這三只標的總資産都在3000億左右，合同負債都在千億。所以那個時候不能退市​。而現在不同了，基本面繼續惡化的​也就不救了。而是加速出清，繼續這樣下去，連萬科都要暴雷了。

本周中央財委會辦公室發文，面對金融風險，絕不能小事拖大，大事拖炸，所以對于地産的問題，擠牙膏的政策已經不能化解房地産危機，自恒大暴雷之後，上面解決地産危機的態度一直比較謹慎，一是問題不明，需要摸透​；二是有僥幸，疫情結束，中國經濟好轉，地産自然好轉；三是地産新模式爭論較大，需要不斷​論證。現在的結果出來了​。加速新樓盤去庫存，盤活地産資産，加大​建設保障性住房和租賃住房。

現在地産行業的現實是，今年一季度銷售和去年同比下降近50%，和去年四季度環比下降近​50%，所以已經面臨巨大危機，也是近4年跌幅最大的一個季度。甚至連萬科都遭遇財務危機，近一個月股價放量大跌近30%，最高到最低已經跌掉了90%​。所以地産已經要加速出清，該退市的退市，該重整的重整，該重組的就重組，​已經不能拖泥帶水。

所以現在看到去年不能退市的金科被法院批准重整，st中南​退市。這就是加速出清的一個例子。出清的意思就是那些出問題的房企把自己的項目以極低的​價格轉讓給機構或國企。​完成換手之後才能拉。在股市裏相當于別人底部大量割肉，然後股價才能漲。道理是一樣的。

今年有一個例子，就是南國置業，​目前已經兩連板。4月24日晚，南國置業發布年報和一季報，年報虧損近17個億多，但是一季報賺了​2.6億。

但是一季度營收1.9億，淨利潤2.6億，歸母利潤虧2.9億。淨利潤增長的原因是轉讓了3家子公司賺5.5億。所以賣了資産也就漲了。邏輯是斷臂求生，之前受影響導致股價嚴重超跌，處置了一些項目得以生存，好比人受到了感染要截肢，​不然就會死亡，道理也是一樣的。

另外一個例子更炸裂，周五晚華遠地産發布公告23年虧損超15個億，但是華遠有個硬派的爹華遠集團，後者爲​北京國資委控股。爲了保證華遠​不面臨退市危機。擬將房地産開發業務相關資産及負債​轉讓至控股股東。

​所以未來存活下去的房企大都是中字頭背景的。

華遠的案例很類似于廣宇發展，現在的中綠電。

當然這個不只是轉讓了房地産開發業務及相關負債，還進行了資産置換，雖然華遠地産不及這個，但房地産加速出清階段，這樣的處置方式是常規操作，也是國資控股背景的典型的左手倒右手。當初的天宇發展​大漲。

以上都是地産加速出清階段的典型案例。加速出清階段，那麽就利好優質地産，之前的房地産幾萬家，出清後至少減少80%，剩余的20%拿到的市場份額一定比現在還多，另外政府主導的大力發展的保障性住房和租賃住房的市場也被這些優質地産​瓜分。這些大都是代建。代建的好處就是輕資産運營，旱澇保收。

以目前房地産市場看，優質房企的毛利潤已經降到15%以下，大部分都只有幾個點的毛利潤，純利潤就是虧的，但代建的純利潤可以達到項目的5-8%，以一個項目爲例，​項目市場價格爲100億，房企自建毛利潤15%，淨利潤爲負，幹完之後就是虧錢，但是政府的一個代建項目100億，項目方代建後利潤5%，就是淨賺​5個億。這就是差別，所以代建是房企在市場深度調整周期的​護命符。

所以優質地産就是深度布局一二線城市。且代建業務23年大幅度增長。國資背景最好，華遠這個例子就是最好的

地産周五大漲，特別是優質地産漲的最多，和去年同期顯然不一樣，去年受退市的影響，大部分都是加速下跌，但是今年差​房企一樣跌，但好的房企不跌了。

這一次一直說萬科危機是地産的一次機會，​這裏提到，萬科的底部一定是放調整以來的最大量。周五市場表現看已經實現了。

力度差點，但純技術面已經足夠了，​優質地産的政策底部已經來了。

對于指數研判，不看上證，只看深圳成指，周五放量大漲暫時認爲不是突破。反而是陷阱，篇幅問題，​周一再詳細解答。

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