房地産調控，終于開始對地方政富進行嚴厲約束了！

4月底最高層召開會議，下午會議開完，晚上自然資源部就發布通知，相當麻利呀。

通知一發，讓很多地方政富膽顫心驚，尤其是財政劇長們寢食難安。

自然資源部下發《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。

關鍵點：對于那些新房庫存壓力很大，新房去化周期超過36個月的城市，就不允許供應土地了；18個月至36個月之間的城市，要按照盤活多少，供應多少的原則，新增供地嚴重受限！

爲何會在晚上緊急出台？4月底的高層會議首次提出：統籌研究消化存量房産和優化增量住宅的政策措施。

這是2016年之後，國家重提房地産去庫存！​而且是最高層會議上提出的。

2015年12月的國家經濟工作會議上，罕見的用了曆次同性質會議最多的字數來闡述房地産​！從而揭開了​史上最大的一輪房地産上升行情的​序幕。

當前全國庫存規模大，主要是房地産市場嚴重供大于求，尤其是很多城市的新房市場。

既然如此，很多地區就不應該再賣地了。但各位都清楚，土地出讓金是很多地方財政收入的主力部分，尤其是那些實體經濟不發達的三四五線城市、中西部地區。

過去的兩年，即便是樓市低迷了，房子賣不動了，開發商不願去拿地了，很多地方依然有強烈的訴求，要賣幾塊地出去；如果賣不動，就由地方平台國企托底去拿地。

地方平台拿地後，再跟些主流的開發商合作，一起開發；或者是既然房子不好賣，暫時先不開發了；可以拿地作爲抵押物向銀行貸款，曲線救急，就可以有錢花了，包括發放當地鐵飯碗們的工資。

按照去化周期的長短，來指導各地土地出讓，很多人覺得是個新鮮事，其實一點都不新鮮。

老楊長期跟蹤和監測房地産政策，早在2017年，住建部和國土部就下發了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控的有關工作的通知》。當時就提出了要求：

但是各位要清楚，2017年全國樓市還比較熱，只有個別城市小幅的降溫。當時出政策是爲了防止土地市場過熱，地王太多，尤其是部分高能級城市不願意供地，導致新房市場嚴重的供不應求，導致房價暴漲。

而當前房地産形勢，跟當時正好形成了鮮明對比。現在是過冷，土地市場非常的冷，但部分地方一心還想賣地。

需要關注的，2017年政策出台後，至今並沒廢除，也即一直是有效的。那爲何當前還要發通知，進一步強調？

沒執行到位呗……

當前，我國新房去化周期情況怎麽樣？

哪些城市，接下來將被迫停止供地呢？

首先，看一張總體走勢圖，這是老楊監測的全國50個大中城市新建住宅去化周期走勢。

最近的幾個月，去化周期在20個月以上。今年3月份是24個月，目前去化周期已經超過了上次樓市低迷期的2015初，以及上上一次樓市低迷期的2012年初。

尤其是2021年下半年全國樓市降溫之後，去化周期由9個月左右，震蕩式攀升到目前的24個月左右。

在我們的監測系統當中，對于50個城市中每個城市的去化周期，包含庫存規模變化都有監測。

再來看一下一線和部分二線城市的情況。

大部分城市都是十幾個月。其中最高的是鄭州，樓市特別低迷，但也沒有超過36個月，目前是在34個月左右；其次是福州，32個月；再次是南京，27個月。

去化周期最短的是杭州，只有9個月左右；另外，合肥、長沙去化周期也比較短。

一線當中，上海的去化周期只有15個月，算是中性略弱；而北京，深圳，廣州都超過了20個月。

這也就意味著：2024年一線城市和大部分二線城市還是可以賣地的；但很多城市低于36個月，卻超過18個月的，也即需要先盤活存量用地，才能賣新地，壓力其實也是​很大的！

三四線城市壓力更大。這是老楊監測的部分三線城市的去化周期。

部分城市超過了36個月，比如嶽陽，正好36個月；洛陽48個月，惠州49個月，珠海41個月，蕪湖41個月。

其他城市低于36個月。去化周期相對短一些的，金華15個月；溫州、徐州、蚌埠幾個是低于20個月的。

如果進一步往深處探究，從學術研究上講，拿去化周期來要求不同地區是否允許你去供地，供地的規模大小，我認爲還是有點瑕疵的！

因爲去化周期有點類似于房價收入比，不同地區之間是有差異的。

長期來看，一線城市的去化周期短于三四線城市，中西部地區的去化周期短于東部地區。

更加合理靠譜的衡量標准，應該是根據每個城市跨幾輪周期的長期庫存變化和去化周期變化，來設庫存壓力值，來衡量不同地區的庫存壓力大小。

這一點，國家相關部委包括自然資源部和住建部都沒能很好的解決，但是老楊提供了解決方案。

在我們的 #全國房地産市場機會與風險監測系統# 當中，對于50個主要城市的新房庫存壓力進行了模型化、指數化處理。以下是​各城指數（貴陽、呼市、揚州、南通、廊坊暫無）。

目前全國來看，庫存壓力比較小的是長沙、西安、杭州、合肥、金華，處于負值區間。

其他城市皆處于正值區間，也即壓力超過曆史均值。

尤其是超過150的，我認爲都應停止供地：其中包含一線和二線當中的深圳、廣州、南京、太原、哈爾濱、沈陽等，三線中包含了溫州、東莞、珠海、惠州、洛陽等。

最後，需要解釋一下，去化周期是庫存規模和新房銷量兩個因子的計算結果；庫存規模變化比較慢，但住房月銷量變化很快，計算時使用的銷售的移動值期限不同，比如不同機構，從3個月至12個​月不等，會影響去化周期的​值。

另外，庫存和銷量也有講究，有些數據是包含的商品房和可售型的保障房，有些只包含了商品房。

所以，不同機構、研究者所公布的去化周期是不一樣的，甚至城市差距非常大！

上文中公布的相關數據，都是老楊親自核實之後，相對比較靠譜，供大家和相關的部門參考。

當然，國家層面，自然資源部和住建部，尤其是後者，掌握著更加​全面和詳細的數據，只是沒有公開而已。

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