作者：余飛
|甯波樓市救了個寂寞
全面調整之下，沒有任何一個城市能夠躲得過周期，哪怕過去兩年迷之自信的成都，最終也軟了下來。
相比于成都、長沙過去兩年房價持續上漲，東部一些之前瘋狂上漲的城市則遭遇了房價持續下跌，包括之前本號多次寫到過的南京、蘇州、杭州，以及今天的主角甯波。
數據顯示，更能真實反映市場價格波動的二手房價格，甯波9月二手房環比下降0.8%，連續5個月下跌；同比下降3.2%，已經連續17個月下跌，創下8年來的最大跌幅。
而根據今年年終格隆彙梳理的數據，甯波房價相較于21年8月份的峰值已經跌去了8.3%，這意味著甯波房價基本已經回到了20年的水平。
成交量方面，甯波從去年5月份開始出現了跳水。我們知道，中國樓市全面轉向，是從去年年中開始的。
去年上半年，甯波市六區月成交量還在7000套以上，去年6月份就跌至3749套，7月份跌至3091套。
數據：甯波市住建局
之後一直維持在3000套左右。今年一季度，甯波的二手房成交量和大多數中心城市一樣，上演了一波短暫躁動，但很快又出現了跳水。3月份成交量逼近7000套，4月份立刻跌破500套，6月份又跌破了3000套。
哪怕9月份全面解除了限購，大松綁之下，甯波樓市依舊波瀾不驚，成交量仍在3000套以下，救了個寂寞。
數據來源：住建局官網
|甯波樓市頂不住了
放松限購依舊沒能提振成交量，于是甯波在10月份再出大招，推出“以舊換新”政策，鼓勵購房者“賣一買一”，期望以此盤活二手房和新房市場。
所謂“以舊換新”，是指購房者可在開發商處認購並鎖定房源，並由委托的房地産經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。
甯波市住建局這次活動安排了34個樓盤、23家經紀機構參與。
成交量似乎活躍起來了。
數據顯示，10月16日至22日，市六區二手房成交1230套，環比上升15%，創下半年單周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，環比上升17%，再次刷新下半年單周成交量最高值。新房方面，10月16日至22日，市六區新房備案288套，環比上升20%。
但本質還是以價換量推動的置換與改善。還是那些有實力的人群，借助政策利好進行騰挪，新的需求並未增加。
因爲在當前的宏觀經濟形勢下，賺錢越來越難，面對高房價，普通人很難轉化成有效需求。
作爲東部熱點城市，甯波在上一輪大牛期間，房價狠狠上漲了一波。尤其是27年之後。
自27年下半年以來，投資客逐漸成爲甯波樓市裏一股重要的力量，甚至是主要的力量，在個別板塊，投資客的比例超過80%。
在投資客的助攻下，甯波一些核心片區的房價，已經是五六萬的價格。21下半年之後，甯波房價雖然進入了調整階段，但也只是跌了個皮毛。
這種情況下，高房價與低收入之間的矛盾，並沒有改善，特別是當下的環境中，房價收入比還有拉大的趨勢，新的有效需求怎麽産生？
新需求無法産生，市場上的庫存量，並不會減少，反而在加大。
界面新聞爆料：
從甯波近十天的效果來看，新房、二手房成交量確實有提升，這和房企給予購房者優惠，同時購房者在二手房出售方面能降低部分價格相關。
目前甯波二手房市場確實在升溫，但尚處在以價換量的階段。
而且，最關鍵的是，甯波的二手房挂牌量依舊在不斷增加。截至10月30日，市六區二手房挂牌套數爲116933套。
這意味著，甯波市場上的房屋供應量依舊在快速增加，曾經的投資客們對未來依舊信心不足，讓在快速降價挂牌，尋求套現離場。
這樣的套現訴求，在每一個中心城市都很強烈。
比如樓市風向標深圳，近日的二手房挂牌量已經逼近6萬套，相比于去年幾乎翻了一倍。
北京的二手房挂牌量也創下新高。
還是那句話，信心喪失、預期缺失之下，任何動作都不頂用，怎麽刺激成交量都起不來。
要在信心喪失、預期沒有的情況下，提振成交量，唯有降價一條路可行。
|購房建議
本號之前不斷強調過，目前全國房價下跌面積不斷擴大，結合當下的宏觀大環境、目前的全國房屋供求關系以及未來人口趨勢。
這場房價調整的周期不會短，有人預測是5至10年。這也意味著，會有越來越多的城市，房價會不斷倒退。
尤其是很大産業羸弱、庫存高企、人口流失、不但得不到中心城市幫扶反而被他們虹吸的三四線城市，房價會逐漸鶴崗化。
甯波的經濟、産業很強，人口也仍有增量，客觀來說，甯波房價背後的支撐力量還是很強。
但是，上一輪牛市讓很多經濟強悍、産業強悍的城市透支了未來，房價收入比超高之下，即便像甯波這樣的經濟與産業強悍的城市，回調也是在所難免。
房子賣不動，是市場心態轉變的直接體現。而市場心態轉變的本質，則是從根本上覺得目前很多城市的房價，德不配位。
樓市整體已經進入了黑鐵時代，房地産市場供求結構發生了根本性改變。
簡單來說，就是房地産已經進入了買方市場。何爲買方市場？買方市場是購買者擁有主動權，市場會迎合購買一方的需求而做出妥協。
也就是說，大家購房根本不用著急。房價橫盤與陰跌的時間，未來3至5年是很難改變的。
當然，不是所有的人都能等這麽久。畢竟房子對于很多家庭，的確是硬性需求，自身要居住，小孩上學也需要房子。
所以，對于等不了那麽久的人而言，本號的建議是，綜合利弊考慮。若能買到相對抗跌一些的房子的，那就是贏家。
