前幾個月，正值中國恒大（03333.HK）港股被提請清盤，力場君看到一個案例很有典型性，和小夥伴們分享一下： 在案件號爲“（2023）0304民初1327號”的案件中，自然人賈某與恒大地産集團洛陽有限公司簽訂了《商品房認購書》並支付了2萬元定金和首期房款，後又于2021年4月繳納了第二筆房款，合計向洛陽恒大支付房款10.55萬元；但洛陽恒大一直未與賈某簽訂《商品房買賣合同》。 賈某在起訴中認爲，洛陽恒大未按照認購書約定內容，履行按期與賈某簽署《商品房買賣合同》的義務，且涉案樓盤于2021年下半年就已處于停工狀態、成了“爛尾房”，致使購房合同目的無法實現，因此主張解除商品房認購書，退款購房款和利息，並返還雙倍定金。 最終法院判決，支持解除商品房認購書，洛陽恒大需返還賈某已支付的購房款及利息。但雙方未簽訂商品房買賣合同，認定雙方均有過錯，故不支持雙倍返還定金。 2023年裏，多個地區、涉及N家房企的“爛尾房”事件，引起了全社會的關注，更給涉事購房人帶來巨大困苦。在2023年12月底召開的工作會議上，住房和城鄉建設部部長在會上表示：“要持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地産市場秩序。” 節前在與幾位律師朋友小聚交流之後，今天力場君和小夥伴們簡單聊聊一個高院的司法解釋，最高人民法院在2023年4月20日發布了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批複》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱《1號批複》），針對當前形勢下“爛尾樓”頻發導致大量商品房項目糾紛確定了裁判規則，成爲相關司法案件的判決准繩。 《1號批複》主要涉及了三方面內容：第一是建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系不變，按照此前的相關司法解釋執行；第二是購房人的房屋交付請求權優先于其他債權；第三是當房屋不能交付時，購房人的房款返還請求權，優先于其他債權。 簡單來說，《1號批複》確認了購房人的第一順位優先權，不僅限于執行程序，還適用于破産程序，有律師朋友將其總結爲這是賦予了購房人“超級優先權”。以簽下了兩萬億天量巨債的中國恒大爲例，對于旗下的爛尾房背後購房人的返還、賠償，位列于其他所有被拖欠的供應商、被賴賬的金融機構等等。 但是這是不是意味著遭遇了“爛尾房”，就一定能把損失討要回來呢？還真不是這麽簡單，有幾個注意事項，非常重要。 1、如何認定爲“爛尾房”。購房人享有的優先權分爲房屋交付請求和價款返還請求權兩類，只有在“房屋不能交付且無實際交付可能”的情形下，購房人才能主張“超級優先權”。值得關注的是，對于商品房現階段尚未竣工，但房地産開發企業有續建至竣工驗收的計劃和資金，或者有政府“保交樓”政策的支持，則一般認定爲具有“實際交付可能”。 2、不以居住爲目的不享有優先權。這個範圍還不小呢，比如以房抵債獲得的商品房就不屬于“以居住爲目的”，商鋪也不屬于“以居住爲目的”，但有居住功能的商住房、酒店式公寓則屬于“以居住爲目的”。 3、多套房購房人不享有優先權。雖然在《1號批複》中沒有明確規定所購房屋是否必須是唯一住房，但通常司法界認爲，商品房消費者身份的認定原則上應是唯一住房，也即“超級優先權”仍應滿足購房人“名下無其他用于居住的房屋”的條件。 4、關于爛尾房的斷供。這是個特別有爭議的話題，從此前很多媒體報道來看，現實中也有不少“爛尾樓”業主選擇了“強制停貸”。對此律師詳細建議了兩種情形：第一是今早起訴解除買賣合同和貸款合同，如果能夠得到法院支持，則自起訴之日起即可中止償還貸款本息；第二是金融機構存在未將預售資金轉入監管賬戶，或違規撥付監管賬戶內的監管資金等過錯情形時，購房人的斷供請求也會得到法院支持。 5、不一定能挽回損失。“超級優先權” 是在強調各類債權的清償順序，無論是在普通執行案件中，還是在破産案件中其本質仍舊是一個執行問題，最終還得看開發商有無執行能力、有無可供執行的財産。