大家好，我是地産高富帥。

五一小長假第二天，各種政策接二連三輪番登場，行業重塑到了最關鍵的節骨眼，後面來看銷售預估會有所提升，特別是近期一線城市的松動會比較明顯。

一二線這波迅猛的定調節奏，或許是地産行業進入新時代的開始，去庫存是未來行業的主旋律，改善領地是未來房企深耕的核心領地，誰能抓住這波風口，誰就可以穿越周期。

就在節前，成都全面解除限購，北京出台最新的樓市限購政策，這一套組合拳很明顯就是針對一二線核心城市，爲房企減壓，重塑樓市平穩發展的決心明顯。

就在近期，萬科第一季度業績發布，成績確實有點難看。萬科A發布一季度報告顯示，實現營業收入615.94億元，同比減少10.05%。

一季度，萬科歸屬于母公司所有者的淨利潤虧損3.62億元，上年同期淨利潤14.46億元，由盈轉虧，主要受結算規模下降和開發業務毛利率下滑的影響；

扣非後淨利潤虧損16.75億元，上年同期爲6.46億元，同比下滑359.38%；基本每股收益-0.0305元，上年同期爲0.1251元。

這或許是萬科30年來，最痛苦的第一季度，如今萬科已經很明顯已經意識到行業的壓力與自身的核心問題，在業績發布會上，萬科首次對外發聲：回歸主業。

在郁亮看來，想要提振股價最關鍵的還是要把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。對此，萬科制定了“瘦身健體”一攬子方案，以實現三項目的：

1.“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；

2.完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資産信用爲主的融資模式；

3.完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。因爲未來房地産高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。萬科聚焦的三大業務，市場有前景，社會有需求。

這次萬科首次對外透露最新的經營戰略細節，也間接說明萬科管理層還是在想辦法，萬科並沒有選擇躺平，這一點上看，萬科作爲這麽多年的行業風向標，老大哥的氣魄依然還在。

另外一個方面，自從萬科出問題之後，郁亮選擇取消分紅與獎金，月薪降低到一萬，更值得關注的是，早就離開萬科核心經營管理層的老王，似乎也有所表示。

王石作爲萬科集團的精神領袖，盡管已經離開很多年，但是這麽多年來，似乎並未消失在大衆，萬科的動向依然還是牽動著老王。

王石是萬科創始人，2015年的時候，“寶萬之爭”的硝煙彌漫了資本市場，最終，深圳地鐵集團入主成爲萬科大股東，華潤退出，寶能敗走，王石退休。當年，王石未參與萬科新一屆董事會的提名，從萬科董事局主席的位置上“退休”。

如果不是王石，如今的萬科的走向會比現在更加被動，可以說王石就是萬科的頂門針的存在，這點應該是無人可以撼動。

在4月30日下午的萬科2023年度股東大會上，萬科總裁祝九勝向媒體透露，在現金流緊張的背景下，王石2023年自動放棄千萬退休金，與公司共度艱難時刻。

這次發聲，也是表明了王石與萬科共進退的決心，小編在這裏也還是佩服的，雖然千萬對于如今王石來說，肯定不算什麽，但是對于萬科的廣大員工來說是激勵的。

關于房地産，王石表示，將來房地産行業一定會進行結構性調整，至于商品房與其他住房的比例是多少，目前還不能確定，不過肯定的是，這個比例決定了未來房地産將如何轉向，現在的開發商也將調整和洗牌。

本次戰略調整之後，萬科已經基本定調，就是堅持深耕核心主業：地産開發，物業管理，長租公寓三大業務，不是做大，而是做強。

早期的萬科集團，基本上算是一個超級大的投資體系，各種業務這十年來輪番上陣，但是在核心業務方面，並沒有很大的底層突破，或許這就是萬科如今遇到的問題。

回到最初，回到原點，這或許是萬科未來的主心骨。失敗不可怕，可怕的是沒有認識到錯誤，未來萬科很有可能非核心業務都會采取出售的基本邏輯。

盡管萬科有這種決心，不過目前來看，除去持有的大體量商辦，産業園，物流園，冰雪城，養豬服務等，萬科的商業業務似乎何去何從如今並沒有完全鐵定。

從萬科的瘦身狀況來看，商辦物流的全面出清肯定是第一位，從近期網傳的深圳萬科80億的資産包來看，似乎純商業部分並沒有過多的提及。

值得注意的，萬科就在今年初才重磅成立的萬科商業事業部，萬科七大區域的商業業務和印力集團將“八進一”，在新陣營集結。

孫嘉升級爲商業事業部首席合夥人，丁力業既保留印力集團董事長職位，還兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合夥人，周轶群接任南方區域首席合夥人。

早期透露著“商業版塊有戲可唱”的激情，不過如今這回歸主業的決心似乎並沒有提到商業板塊，或許萬科身上的商業基因一直都不存在。

時間回到2016年，這個時期也是萬科最爲鼎盛的幾年，財大氣粗兄容不爲過。爲了能多元化業務齊頭並進，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%股權，加強了在商業領域的布局。

當時這步棋從小編視角來看，還是很佩服萬科高層決策的，印力本身商業底牌比較厚實，早期運營的一些沃爾瑪合作項目，都有了基本的産品模型與商業業態沉澱。

之前的萬科商業其實依然還是住宅配套的邏輯，沒有很成熟的商業業態産品邏輯，如果在當時就直接把萬科商業的全國資産打通到印力，如今的萬科商業不會是現在的局面。

覺得不可思議的是，萬科放養了印力這多年，一直承擔這擦屁股的任務，很多萬科的萬科業務都有很多商業資産，但是在拿地之前印力體系根本無法參與，這也導致印力永遠都是很被動經營。

一個大的問題就是，印力體系沒有核心投資設計的參與，但是又要幫很多萬科早期項目經營管理，萬科爲了開發業務的增量，往往很多項目都不具備成熟的商業業態規劃視角，導致很多項目商業規劃就已經失敗。

這也讓印力體系的經營人才流失嚴重，萬科系統雖然是完全控股印力，但是並沒有讓印力正真的融入到萬科開發體系，這就有點本末倒置了。

因此，這麽多年來，一個狀況就是：萬科各個區域都有商管公司，印力各個區域也有商管團隊，印力玩改造爲主，萬科是自己開發建造自己經營管理。

仿佛是一家子人一起吃飯，但是自己做自己的菜一樣的感覺，印力作爲核心的産品規劃能力得不到發揮，但是又逃不出萬科的整體管控，這也導致很多印力核心高管離職。

2021年開始，印力集團包括總裁，多位區域總都選擇了離職，這也給其他商業底層友商提供了人才基地，畢竟印力系統的商業底蘊依然還是國內頭部。

竺海群，1969年出生在上海，擁有金融學學士學位，後在港獲得中文大學MBA學位，並赴紐約進修過FMBA課程。這也是印力爲數不多的高學曆高管之一。

這位商業地産大佬也是印力最爲核心區域區域一把手，深圳區域作爲印力的大本營，目前核心價值資産不在少數，2022.5月竺海群加入領展 任職中國內地董事總經理。

領展房地産信托基金，作爲目前國內最活躍的商業地産投資基金，目前已經吃掉不少國內一二線城市核心項目，前不久萬科最賺錢的上海七寶萬科廣場就直接被領展收編。

隨著王海武的全面進駐，原有的印力系統正在大規模的萬科化，也逐漸調整組織，2022.2023年印力都進行了大規模的組織調整，包括人事任命等。

據很多離職的印力朋友內部猜測，萬科這步棋其實無奈之舉，開發業務疲軟，很多城市已經沒有多少開發項目了，不做經營業務，似乎很多員工都很難養活了。

因此，萬科在放養了幾年之後，終于開始看到印力了，雖然印力整體利潤規模肯定沒有開發業務那麽賺錢，但是起碼很多項目還是有不錯的現金流。

這個節骨眼，萬科全面合並印力體系，可以說是有點搶生意的嫌疑，開發業務好的時候留給印力一點湯，現在市場不好了，估計湯都不想留給別人，幹脆自己也要幹。

說起經營業務，這幾年已經是各大房企重振戰略的核心了，比如央企四大金剛的華潤置地，如今已經是擁有百mall的超級巨頭，經營業務很有可能是下一個華潤置地的超級核心。

另外一個方面，商業起步較晚的招商蛇口，如今在幾年的大力發展之下，招商商管在去年也取得了不小的進步，招商蛇口的綜合經營業務也提升了很高的戰略位置。

早期傳統的龍湖，新城，寶龍的商業巨頭就更不用說，在輕資産運營這一快也發展迅速，加上一直雄踞行業頂流的各大港資巨頭，在全國一二線城市迅速開花結果。

在這個節骨眼，萬科選擇放棄非住宅等其他經營業務，顯得不合時宜，也有點妥協的味道，或許是無奈，也或許是對自身的最清醒認識。

但是值得肯定的是，萬科這次是下足了本錢去拯救自己，或許放棄也只是暫時，畢竟活下去才是永恒，有了本錢才有資本，萬科加油。

今天就說到這裏，對萬科這步棋有何看法，也歡迎留言討論，也感謝大家這麽好看，也願意給我點贊。