萬科回應穆迪下調評級：不准確，堅決反對！“好學生”紛紛被給予差評，是國際評級機構不地道了嗎？

4月26日，國際評級機構穆迪將中國房地産龍頭企業萬科的信用評級由Ba1下調至Ba3。4月27日，萬科回應表示，對于穆迪所做出的決定，公司表示堅決反對，希望穆迪能夠准確評估和反映公司情況，維護市場穩定。

在穆迪評級慣例中，從最高的Aaa級到最低的C級，一共有21個級別。Baa3爲投資級別的最低評級，Ba1以下爲非投資等級，俗稱垃圾級別。可見，穆迪此次對萬科的評級是從垃圾級別下調至更爲垃圾級別。

萬科明顯被氣壞了，萬科表示，目前公司經營保持穩定，合同銷售規模持續保持行業頭部地位，金融機構對公司的支持一如既往。評級機構基于對行業的悲觀展望以及對公司不確定性的擔憂，做出了調整公司評級的決定，這未能全面有效地反映公司在經營、融資和流動性等方面的積極舉措，也會對市場産生誤導，加劇無必要的恐慌。

在房地産市場調整之下，國際評級機構對國內房企評級不斷下調早已有之，一方面是房地産大環境不太好，另一方面是，房企銷售困難加劇，現金流風險增加，而這一切又都是相互影響的。

其實，又何止萬科？綠城、龍湖甚至央企保利都曾被下調評級，而事實上，去年這些企業都還是表現不錯的。“好學生”紛紛被給予差評。

境外評級機構穆迪于前一日再次下調了萬科的信用評級至Ba3。穆迪對萬科的評級變化始于2023年9月，彼時，穆迪將多家國資背景房企的評級由“穩定”調整爲“負面”，同時將萬科企業（02202.HK）的評級列入下調觀察名單，半年來，穆迪將萬科的評級從原本的Baa1評級下調至了Ba3。

去年下半年以來，隨著房地産違約風險蔓延至國資背景的房企後，萬科也陷入信任危機，此後深圳國資委，深圳地鐵均爲其站台，萬科管理層也多次公開表決心“不躺平”。近期也傳出萬科處置資産的不少消息，但均還未得到證實。

除了融資端，房地産銷售端的資金回流也是萬科“活下去”的關鍵，萬科的最新銷售數據顯示，今年3月，萬科實現合同銷售金額245.1億元，環比增長約75%，同比下降約42.3%，盡管較1、2月有了較大的回升，但仍不及去年的水平。

市場都期望萬科別再跌了。雖然萬科不能說是優等生，但在當下這個脆弱的市場，萬科要是倒了，信心肯定會再次大幅度被打擊。

4月14日晚，市場終于等來了萬科全面回應煙台萬科的傳聞：稅務機關對煙台萬科進行稽查，萬科不存在拒不交賬的情況，目前稅務機關亦沒有認定煙台萬科存在偷逃稅款之主觀故意；合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益。

不僅如此，對于當天突發的所謂“高管離境受限”傳言，萬科也一並予以回應。

對于近期的負面輿情，萬科回應稱，不存在管理層謀取私利。萬科表示，可能有些過去的模式和做法已經不適應如今行業新的發展階段，公司會全面進行檢視和梳理，制定相應的策略。如果發現違規問題，公司會積極整改；如果發現違法問題，集團絕不姑息。

從對資本市場的影響看，其實這個溝通已經屬于太晚了。真假不論，資本市場還是輿論對萬科都已經不利。

不過昨天萬科還是說了一些實話！

萬科管理層在交流會上反思稱，導致出現目前挑戰的原因除了有外部市場變化，更多是企業自身在宏觀情況和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調整。概括起來主要有三個方面問題：

內容太多，偉哥幫忙總結一下；

1：最早意識到需要轉型發展，提出“開發經營服務並重”的經營理念，並布局了一批基于自身主業、符合國家政策導向的經營服務類業務和業態，但是占壓資金，而且沒有回血。

2：盡管萬科在行業中較早意識到高速增長終將結束，但行爲未能堅決擺脫行業慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。

3：萬科對融資模式趨勢性變化的認識一開始不夠全面透徹，集團已經啓動了房地産融資模式的調整，但從總對總的信用融資爲主轉向新的融資模式還需要一個過程。

健型房企也沒有想象中那麽穩健。

2023年11月份，由于評級下調事件和債券市場異動，萬科經曆了近半年以來第一次股債雙殺。

然後是2024年3月份，網傳萬科100億非標債務展期未果，再加上當時萬科不斷的低價甩賣優質資産，導致萬科經曆第二次股債雙殺，緊接著2024年4月初，萬科郁亮又深陷“舉報門”，煙台市百潤置業在微信公衆號發文舉報萬科董事會主席郁亮謀取私利，並且舉報人還都是萬科的合作夥伴，導致第三次股債雙殺。

然而一波未平一波又起，就在昨天又傳出萬科濟南公司總經理肖勁被警方帶走調查，雖然濟南萬科回應稱：肖勁是因個人原因配合相關部門調查，公司還在正常運營，但現在的房地産市場對于債權人而言，那就是驚弓之鳥，資本市場根本聽不進去任何解釋，所以萬科再次股債雙殺。

市場對萬科的確一直有誤解，偉哥很久前就說過，千萬別聽萬科說，要看萬科做！

分析一下，最近幾年萬科說過的話：

1：2014年白銀時代

“白銀時代論”有兩個預判，《萬科2014年報》中寫道：

1）房價單邊高速上漲的時代已經結束，

2）行業整體規模高速膨脹的時代已經結束。

實際結果看，這個結論非常保守：行業繼續爆發上漲了7年。

如果說提前1-2年還能算預判，那麽這個白銀時代放到2018-2019年還算貼切。

2015年，萬科銷售額2614億元2016年，萬科銷售額3600億元2017年，萬科銷售額5299億元

2018年，萬科銷售額6070億元2019年，萬科銷售額6308億元，2020年，萬科銷售額7041億元2021年，萬科銷售額6122億元

2：2018年9月，萬科提出活下去

2018年國慶長假之前，萬科在深圳大梅沙召開了兩天的秋季例會，會場的屏幕與側牆上“活下去”的字樣引人注目。

萬科在2012-2014年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，2018年提出活下去。

雖然2019-2020年市場依然大漲，但如果萬科超前決策，真的從2019年開始轉向，可以說這是一個真的神預言。

實際結果並不是這樣的。

2019年拿地金額前五強房企爲萬科、碧桂園、保利地産、中海地産、融創中國，拿地金額均超千億元。這也是近四年來，房企全年拿地金額前五“門檻”第二次達到千億級。

那麽2020年萬科拿地多少？

2021年萬科拿地依然是全國所有房企的龍頭。

羅列這麽多土地數據，其實就證明了一點，萬科一直在房企批發暴雷開始依然是拿地最堅決的龍頭房企。

其實就是說，2018年年底提出的活下去這3個字，在拿地上，萬科自己的解讀肯定不是外面媒體的解讀。

現在看和萬科一樣在2019-2021年拼命拿地的企業，除了央企國企，其他都活不下去了。

3：2022年提出市場見底

8月30日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）發布2022年半年度報告。根據報告，今年上半年，萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤122.2億元，同比增長10.6%，兩大業績關鍵指標企穩回升。

“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修複的動能。”在今天舉行的中期業績推介會上，萬科董事會主席郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經築底，但恢複是一個緩慢和溫和的過程，並呼籲關注城市配套服務業態的政策制度建設。

實際市場情況大家也看到了，2023年繼續下探，而說市場見底的萬科並沒有拿地。

2022年萬科拿地只花了200億市場排名第13，如果不是深鐵力挺，萬科也熬不過去。

4：2023年萬科又說了：

郁亮表示，中國每年住房需求大概在10-12億平，但今年市場有所下跌，新開工面積不超過7億平，差不多回到2006年水平。

不過，在他看來，現在市場正在産生向上的修複動力，比如過去三年積累的旅遊勢能正在釋放。此外，中國城鎮人均居住面積爲38.6平方米，但一線城市才34.3平方米，其中深圳才21平方米，大城市被小城市平均，並不是供給過剩。

再加上，中國還有超過60%的房子是樓梯樓，且已進入老齡化社會，這些都是換房需求。

關于樓市調控，郁亮認爲，政策調控是肯定有用的，但不能完全指望政策。

他表示，政策還可以做得更好，比如已有政策落實到位，要在需求端發力，並且因城施策，比如有些城市庫存多，可以減少土地供應等。

簡單的總結一下：

首先：不論現在如何，從過去曆史看，萬科是一家值得尊敬的企業，20年多，除了央企，能一直在市場前列的只有萬科。

其次：萬科到底是國企還是民企？

萬科應該感謝寶能，綠城應該感謝融創，新城應該感謝老王犯罪。陰差陽錯，都找到了活下去的好辦法。

第三：萬科好像是政治課代表，永遠說著最正確的話，說的內容和老幹部一樣都是政治100%的標准答案。

第四：這麽多年，千萬別看萬科說什麽，一定要看看萬科的拿地節奏。從拿地周期看，萬科其實一次也沒有判斷對過。

但因爲特殊的身份，比民企更容易活下去。

整體來看，今年1-3月，萬科累計實現合同銷售面積391.1萬平方米，合同銷售金額579.8億元。同比下調超過40%。

萬科的問題非常簡單，被舉報領導個人的問題，不論有沒有都是行業慣例，不會影響大局，只是影響了一直以來樹立的良好形象。

萬科的核心問題其實就是喊活下去的時候，所有人都以爲他說的是要收縮，實際在做的時候是相反。和萬科一起從2017年開始排名拿地榜前列的除了央企，已經全部暴雷。

所以萬科的問題核心和碧桂園、恒大沒有本質區別，拿地太多，遇到市場收縮。

能救活萬科只有2條路，要麽是徹底國資，深鐵成爲絕對控股，注資，要麽房地産市場再出現一次明顯上漲，之前高價拿的地再變成優質資産。