作者：縱橫論市

有讀者向筆者述說一個自己親身經曆的買房事。

說是在2021年底時，看中了一套120平米的房子，與房東、房産中介三方談好，他積極聚攏首付款准備簽合同。但沒想到，房東在當天的約定時間姗姗來遲，並說來得匆忙，忘記帶身份證了。這一去，再也沒見房東回來。

後來聽中介說才知道，房東當時覺得這位購房者談價爽快，感覺是不是自己價格報低了。但這位購房者朋友確實想買這套房子，然後又通過中介找房主協商，開始包含的車位、家具都不要了，但房東還是不同意，後面索性撤銷了挂牌房源，說是暫時不著急出售這套房子。

房子沒買上，又因爲與女朋友家庭矛盾鬧掰了，買婚房的事自然也不用著急了。這一等就來到了2024年春節，有中介向他推薦房源，說來也巧，這套120平米的房子再次被拿出來賣了，只是，價格相比2年前低了8000多一平米，換算成幅度的話，大概接近35%了。

這位讀者有些迷茫，他不知道房子的價格爲啥跌這麽多？他也不知道現在該不該買房？當然，他更不知道的是，即便房價跌了這麽多，爲什麽房東還在打折賣房呢？爲啥不等房價回升後再賣呢？

老實說，確實很感慨這位讀者的經曆。但他遇到的市場情況並不是個例，而是具有普遍現象。

根據機構的最新數據顯示，全國100個重點城市的二手房均價爲1.53萬/平米，比上個月下降-0.56%，同比去年下降-3.96%。值得一提的是，無論是一線城市，還是二三線城市，二手房價格都呈現繼續下降趨勢，同比連跌22個月。

而且，樓市曾引以爲傲的一線城市，在統計部門最新公布的2024年1月份數據中，其表現也不樂觀。相比上個月，最能體現市場真實情況的二手房價繼續下降，上海-0.8%、廣州-1.2%、深圳-1.6%、北京-0.7%，特別是深圳，降幅相比上一個月明顯擴大，有加速下降趨勢。要知道，四大一線城市在去年9月份後，連續三次松綁樓市政策，但仍舊沒有止住市場頹勢，這對無疑對市場信心産生了擠壓影響。

不過，市場出現了一個錯覺。

根據官方數據顯示，不僅2023年全國二手房成交量實現了超4成的漲幅，即便是在2024年1月份，多個城市的二手房成交量都呈現翻番的節奏。按理說，量在價先，成交量上來以後，說明市場火爆，應該引起價格上浮才是。但結果大家也看到了，二手房價連續下降近2年，目前還沒有任何止跌的迹象。

分析原因其實不難找，隨便找身邊幾個買賣房的朋友，甚至房産中介問問就知道。不外乎3個方面因素：

一是，賣房人急用錢，經濟不景氣，需要變現房産周轉；

二是，賣房人要置換，雖然房子賣價低，但買新房的價格也降了，差不多扯平，低價賣就賣吧；

三是，看不到房價回升希望，這類人其實是在增多的。原因就在于，房價調整了兩年多，曆史上是沒有過的，感覺這不符合常理，擔心重蹈日本90年代房地産泡沫破裂進入漫長的持續調整期，還不如早點變現，現在雖然要降價賣，但起碼還有人接盤。

不管是哪種因素，現在基本很少有聽說漲價賣房的，基本都是折價賣，不過是比誰降得更多而已。

從心理角度上講，其實就是“木桶效應”在起作用，因爲在這個市場上，有迫切購房需求的就那麽些，當想變現的人增多以後，誰要賣出去，就只能挂出比其他所有人價格還低的價格，從而吸引客戶。

當賣房人逐漸形成共識以後，只要誠心想賣房，都會給出沒有最低、只有更低的價格出來，這就是爲什麽小區房價不斷刷新前低的心理學原因。反映到數據上就是，全國二手房均價連續下跌22個月。

難道就這樣一直跌下去嗎？不得不說，在國家不斷出台樓市刺激措施背景下，坊間的觀點確實也産生了分歧。有人說，不會只跌不漲，隨著開年樓市交易旺季即將到來，市場應該止跌企穩，接下來應會逐步回升。但也有人說，市場還沒跌透，起碼與購房者預期還存在一定程度差距，再跌兩年也說不定。到底哪方的話更靠譜？

如果換一個角度，從賣房的角度看，現在是不是賣房的時機呢？所謂的好時機，其實就是說雖然相比以往是跌了，但未來可能還會繼續下跌，現在賣還算少虧。反之，如果後面還漲，那自然就是賣虧了。用前面那位讀者的問題就即是，現在折價賣掉房子，是“糊塗”還是“精明”？如果說普通人的視野有限，我們不妨來看看蟬聯15年華人首富的李嘉誠有關未來樓市走向的觀點。

先來看看李嘉誠爲什麽在地産界有那麽高的威望？關注樓市的都知道，李嘉誠是上個世紀50年代進入房地産淘到第一桶金的，然後越做越大，被業內視爲國內房地産“鼻祖”，對公攤面積和期房都頗有“建樹”，這一切都源于他對房地産的獨到理解。當然，大家更關注他對房地産的投資眼光。

據相關報道顯示，李嘉誠擅長低買高賣，在炒地皮上賺得盆滿缽滿，比如在成都、重慶、北京、上海等很多城市都有他的身影，經過多年的運作，有的地塊甚至以40-50倍的價格變現，被業界稱爲“常勝將軍”。更值得稱奇的是，他踐行見好就收，提出了“不賺取最後一個銅錢”理論，對此，李嘉誠的解釋是，當沖到階段高點時，大家都想著撤退，必然不能全身而退，所以，甯願少賺點，提前一些時間撤離。

其實，李嘉誠家族直到現在還是沿用這一理論。像2023年下半年時，香港樓市下行厲害，李家則宣布7折賣房，引得3萬人搶購，制造了逆市熱銷傳奇，回籠了大把現金。我們知道，香港樓市從去年下半年至今仍舊處于下滑通道中。如果你仔細算算他這筆賬，其實是非常精明的決策。

而對于現在折價賣掉房子的現象，是“糊塗”還是“精明”呢？其實李嘉誠直言不諱地說過。世界經濟發展面臨很複雜的形勢，大家都在面臨低增長，誰也不能獨善其身。何況房價處于高位，未來幾年房價面臨大洗牌的可能性增大，如果首付款足夠，也能承擔分期付款，買來自住問題不大，但千萬不要炒房，開發商高負債該告一段落了。他的話其實是擺明了，只是很多人並未真正理解罷了，起碼有3層意思：

首先，李嘉誠對經濟發展規律把握非常准，認爲經濟發展壓力越來越大，是基于他在世界各國經商，了解經濟最真實的一面，有本身發展動力不足的原因，也有各國貿易限制帶來的掣肘，經濟不好，大環境不好，樓市怎麽可能好呢？

其次，笃定房價處于高位階段，需要調整。這裏面他提到開發商高負債結束，主要是基于內地房企普遍超80%的杠杆率（世界平均水平普遍在40-50%以下，香港地區也只有40%多）會對金融系統構成風險，也料到國家會對房企降杠杆，也就是這兩年實行的“三道紅線”管控。

資金杠杆一降，房企就拿不到融資，也就沒錢買地，土地價格下調，進而影響到新房和二手房價格預期。房企沒了錢，本能地想活命，只能靠打折促銷，進而帶動新房市場價格下行，最終帶動整個市場下行。看到李嘉誠對樓市走向的邏輯判斷了吧，他最知道開發商的操盤，去杠杆帶來的市場變化自然是他最爲擔心的，而且認爲是必然發生的。

最後，對于買房賣房，已經說得很清楚了。如果是由于結婚、上學以及改善等自住需求，手裏也有這個資金，該買買，你也不用去管那個漲跌，反正一時半會也不會轉手。至于炒房，他是堅決不看好的，起碼在未來幾年是如此，說直白點，如果不打算長期持有，還不如早點脫手，至少資金成本是省了。至于再過兩年什麽情況，看看他家族彼時的動作也是不錯的。