4月22日，北京市住建委、中國人民銀行北京分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯合發布新規：4月23日後簽訂購房網簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。
“離婚未滿一年即認定爲二套房貸”的政策自2017年3月24日起執行，供執行了7年多時間。在此之前，北京通州時隔9年解除買房“雙限”，以及“認房不認貸”已經率先放開，標志著2016年、2017年出台的收緊政策基本撤銷，政策導向進入新階段。
過去十年，北京樓市成交量與政策條件的關聯度非常高，新房市場成交曲線與全國數據經常發生偏離，走出獨立行情。
比如，2016年，借助棚改政策發力，全國新建住宅成交137540萬㎡，同比上漲22.4%，而北京同期的新建住宅成交下滑了11.9%。原因是北京全面收緊了限購、限貸、限價政策，同時減少了土地出讓。
被限制的需求湧進了二手房市場，2016年，北京二手住宅網簽272431套，較2015年大幅上漲38%，創下了曆史紀錄。
隨後，2016年“930”政策出台，首套、二套房首付比例雙雙提高。2017年“317”，又進一步將購買二手房首付比例提高到了不低于60%（普宅）、80%（非普宅），同時執行認房又認貸。
至此，北京新房、二手房成交量再也沒有接近曆史高位。
2013年-2023年北京住宅市場情況
2015年-2023年北京二手房成交數據
業內人士普遍認爲，目前市場缺乏穩定預期，等待市場自行調節築底，將遙遙無期，破局的關鍵在于政策端。
據中國指數研究院統計整理，2024 年一季度全國有近 90 省市（縣）出台政策超 100 條。2022年4月-10月爲解綁政策出台的第一階段高峰，涉及城市主要爲三四線城市。第二次高峰出現在2023年9月，主要爲限購政策調整，北京、上海開始跟進“認房不認貸”。
貸款支持政策較爲密集
一線城市帶頭轉變方向，從成交量上看，2023年樓市出現轉機。據易居研究院監測的數據，全國十大重點城市2023年新房、二手房合計成交量比2022年增長了9%。不過，目前市場成交量還遠不及2015年之後的年均水平，需要更多政策工具包支持。
數據來源：易居研究院
同時，將一線城市新房和二手車數據進行拆分之後發現：二手房成交活躍度明顯高于新房。這說明，政策對于新房市場的刺激性較小，接下來不僅需要“因城施策”，還需要針對不同類型的市場出台政策。
數據來源：各城統計部門
數據來源：中國指數研究院
擴大到全國範圍內，新房市場的成交量仍然處于低位。國家統計局數據顯示，2023年全國新建商品住宅的成交面積降低到10億平方米以下，爲2010年以來最低。
2013年-2023年全國新建住宅市場情況：
數據來源：國家統計局
中國指數研究院監測的北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、廈門、天津、鄭州等25個重點城市的數據也印證了：2023年二手房市場的表現要好于新房。
數據來源：中國指數研究院
二手房和新房行情漲跌不同步，因此，我們很難認爲政策松動是這次的主要城市成交量回暖的決定性因素，肯定還有另外的主要原因刺激了二手房市場。
根據國家統計局公布的全國70個大中城市數據進行對比：
2023年1-12月平均數據，新建商品住宅價格指數同比2022年上漲的城市有17個，最高爲成都7%，其次爲上海4.4%；二手住宅銷售價格指數同比上漲的只有4個，最高爲成都5.8%，其次爲北京1.6%，在數量和漲幅方面都要低于新房市場。
一線城市的情況也與上述趨勢吻合。
2023年1-12月平均銷售價格指數
（上年同期=100）
到了2024年3月，新房庫存和二手房挂牌量繼續增加，房價壓力增高，但在70個大中城市中，新建商品住宅1-3月平均銷售價格指數上漲的城市仍有14個，二手住宅這一數據下降到了：0。
蜂碩研究院對北京市場的監測數據對比更爲明顯：北京二手房市場幾乎在全線降價，但新房市場量跌價穩。
數據來源：蜂碩房産研究院
北京二手房情況：
數據來源：蜂碩房産研究院
更大的價格彈性給了二手房市場成交量築底回升的更多支撐，而新房的定價彈性性對要小很多。
一方面是因爲新房有地價等成本的壓力，企業必須考慮持續運營，避免持續性降價引發公司內部和競品的全面“價格內卷”；另一方面，在債務壓力沒有有效緩解之前，企業會陷入越降價甩賣，負債率越高的惡性循環。
因此，二手房市場比新房市場更爲敏感，對市場需求的反饋也更爲准確。兩者的區別，容易在二手房和新房之間形成價差，疊加對期房按時交付能力的擔心，一部分購房者會在購買新房到購買二手房之間隨時切換。
活躍程度不同，導致交易結構出現變化。據易居研究院統計數據，北、上、廣、深、杭、蘇、甯、成等10大重點城市，2023年二手房成交量首次超過新房。
在2023-2024中國經濟年會上，住房和城鄉建設部黨組成員、副部長董建國表示：2023年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造曆史新高。
數據來源：易居研究院
價格更具靈活性的二手房市場，成爲市場托底的關鍵。
2013年以來，北京二手房市場經曆過三次明顯的價格波動，分別爲：2023年3月到5月、9月到10月、2024年2月到3月。每次價格上漲，都會再快速下滑，說明目前市場不具備漲價的基礎。
拉動價格壓力下行的壓力主要來自于三個方面：
一是高挂牌量，在售的同類房源增多，市場短期供大于求，想要快速出售的業主就必須殺價建立競爭優勢；
二是市場置換需求相對旺盛，“賣一買一”對交易周期要求較高，爲了快速出售，置換業主會降價求流速；
三是居民杠杆率，收入預期變差，有降杠杆壓力的人會加入出售大軍，這部分人的降價沖動也比較大。
經曆2023年以來的三次大波動之後，北京二手房市場價格向上的試探已經完全熄火，市場均價快速回落。
管清友、許博男最近的一份報告認爲，一線城市中，北京、上海的二手房價格已經深度回調至2017年、2018年水平。
但目前市場整體價格也不具備去年下9月以來那樣的大跌壓力。在三個壓力形成的關鍵因素中，目前北京二手房市場的挂牌量還維持高位，但據貝殼研究院統計，置換需求占比已經到了總交易量的70%左右，進一步向上提升的空間有限。
中國指數研究院的數據顯示，2023 年以來，重點城市 90 平方米以上二手住房成交套數占比有所提升。在上海，今年1-2月，在二手房整體成交套數同比下降的情況下，140 平方米以上住房成交套數實現了20%以上增長，90平米以上的占比已經達到32.8%，爲曆史新高。
一線城市的二手房交易結構將會逐漸趨于穩定，置換需求主導市場走向。
另據偉業我愛我家數據，北京2017年二手房交易樣本中，使用商業貸款進行支付的占41.1%，較2016年減少14.3%；全款支付占30.9%，較2016年增加8.1%。
2015年、2016年北京二手房市場上漲期間，使用商業貸款進行支付的占比從40.1%提高至55.4%，2017年隨著限貸政策的出台和房貸利率成本的不斷升高，買房杠杆率逐步下降至2014年水平。
經過2023年一年波動之後，中國杠杆已經低于美日當年水平，來自于杠杆率的壓力會逐漸降低。
置換需求占比見頂、杠杆壓力下降疊加，預計一線城市二手房市場將會在2024年維持高挂牌量、價格微降的築底趨勢，在以價換量的基礎上，預計二手房市場將在今年底到達底部。市場交易量雖然很難回到2015-2016年的高峰水平，但可以維持2017年以來的平均水平。
雖然市場活躍度企穩，但高挂牌量會導致成交周期延長，而一線城市相對穩定的新房價格，導致了改善、置換需求向新房市場傳導的效果並不理想。
一線城市曾經火熱的“一二手聯動”啞火，一些改善需求“滯留”在二手房市場“內循環”，會讓新房市場築底需要更長的時間。
據中國指數研究院監測，2024 年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積爲1825萬平方米，同比下降約四成。一線城市在政策優化、較強的購房需求支撐等因素影響下，同比下降約37%。
截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積爲 3.37 億平米，相比去年底小幅下降 1.4%，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期爲20.9個月，較2023年末延長1個月，其中，三四線代表城市出清周期達31.5個月，較2023年末延長2.5個月，庫存去化壓力較大。
庫存結構向三四線城市傾斜，而一二線重點城市庫存上漲速度趨緩。
數據來源：中國指數研究院
2023年底，全國新建住宅的庫存爲33119萬平米，是近7年以來的高點，但比2015年還少了26.8%。
目前新房庫存並不是曆史最高位，而新開工面積甚至不到2013年的一半，比最高峰的2019年下降了58.6%。新建住宅銷售面積比最高峰的2019年下降了39.4%。
印證了萬科董事會主席郁亮的說法：市場已經超跌了。
新開工面積迅速下降，主要原因爲企業開工動力不足。但重點城市的情況要好于三四線城市。
2024 年一季度（截至3月26日），一線城市推出面積同比降幅超五成，而成交面積、土地出讓金、成交樓面均價出現不同程度增長。雖然有今年上海、廣州比去年推地節奏加快的客關因素，但因爲一二線城市集中了更多的國央企等資金狀況相對較好的企業，補倉意願也較強。
值得注意的是，據中國指數研究院初步統計，2024 年一季度，重點50城商品住宅月均批准上市面積約850萬平方米，同比下降約四成。短期內出現了供小于求的局面。
此外，一線城市也開始動用“以舊換新”作爲政策工具，以求重新建立一二手房市場的聯動效應。
4月23日晚，深圳市房地産業協會與深圳市房地産中介協會聯合發布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，宣布在全市推行房産“以舊換新”，活動將于5月1日正式啓動。
上周末，鄭州正式啓動“以舊換新”試點工作，鄭州官方發布的數據顯示，第一天，共有3449人次登錄平台查閱政策、流程等，平台注冊用戶260個，報名參加城發集團收購並完成全部資料上傳共68人，另外，通過線下開發企業售樓部統計征集換購房意向信息202條。
“以舊換新”對市場活躍度有促進作用，但目前還達不到托底效果，尚需要更多的執行細節來推動二手房市場向新房市場傳導。
過去十年中，大戶型買家入市，通常會釋放較強的信號意義，他們有較爲充裕的現金流，對買入時機的把握更爲准確，買入動作更爲迅捷，近期市場也出現類似情況。
今年1-2 月，上海新房市場出現波動，1000萬以上總價段的項目成交套數占比，相比去年同期提升2.8 個百分點。蘇州、無錫、合肥都有類似現象。
最近開盤的高端項目融創外灘壹號院二期、濱江凱旋門三期都獲得超高去化率，融創濱江壹號院二期首批204套房源4小時內賣完，濱江凱旋門三期212套房源6小時內清空。
據中國指數研究院統計，今年 1-2 月重點25城新房市場高端改善項目成交套數占比均值較2023年同期提升0.8個百分點，與2023年整體持平。
數據來源：中國指數研究院
不過近期的高端市場占比提升，作者並不認爲是新房市場的買入信號，原因：一是部分高端項目和周邊二手房存在價格倒挂，是另一個版本的“以價換量”，此類項目集中入市，容易拉高短期數據；二是目前新房市場總體成交量處于低位，高端市場和剛需、普通改善之間存在割裂。
目前二手房市場活躍度高于新房，也說明了新房市場調整並不到位。雖然今年3月份全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅收窄，但市場成交量仍處于曆史最低位，築底過程尚未結束，性價比共識還未達成。
綜合庫存、開工、成交情況，以及新房市場的價格調整機制，預計一二線等重點城市有望在2025年形成新的供需平衡，三四線城市則需要更長時間消化高位庫存。
