從樓市發展趨勢來看，隨著城鎮化推進近，樓市呈現量價齊升趨勢，不僅房價逐年上漲，購房人也越來越多，尤其是2016年-2021年，前三年每年商品房銷售面積保持15億平方米水平，後三年每年保持17億平方米水平，每年銷售面積是2000年的42-48倍，過去樓市量價齊升的主要原因有3個：一是城市化進程加速，城市基建、産業投資加大，農村進城促進樓市發展；二是棚改拆遷的到來，爲樓市需求大幅提升建立基礎；三是投資者、炒房團、炒房客向樓市下手，通過低買高賣、捂盤惜售讓原本供應充足的樓市變得供不應求。

然而，自2022年開始，量價齊升的樓市被畫上句號，據易居研究院智庫中心發布的《百城土地成交報告》顯示，6月1日—6月20日期間，全國100城土地成交量（449幅）同比下滑下降40%，建築面積成交量（2933萬平方米）同比下滑60%，成交金額（1661億元）下滑52%，從6月前20日土地市場可以看出，房企拿地依舊疲軟，一方面大城市疫情影響下，購房者信心不足，小城市房子過剩，認爲房價還會下跌，另一方面房企融資渠道收緊，不再敢如過去那般盲目斥資拿地，在這樣的樓市環境下，調控端不得不出手了。

圖片來源：易居研究院

細心的朋友會發現，今年的樓市調控與往年有些不一樣，過去的樓市調控總會有下限，但是今年的樓市調控下限被突破，比如6月29日濟源市印發的《濟源市促進房地産平穩健康發展若幹措施》明確指出，要降低住房消費負擔，鼓勵房企對首付分期收取，建議最長不超過一年，無獨有偶，據21世紀經濟報道統計調查顯示，重慶某樓盤已經向購房者開通首付分期通道，備案價100萬元的房子，首付20%可以向銀行申請80萬元貸款，實際上開發商銷售總價爲86萬元，相當于首付款最低6萬元就可以購房了，最後多出來的14萬元會以贈送購物卡等形式返還給購房者或者用于退換購房者首付分期款項，除此之外，北京部分也同樣有相關首付分期情形。

毫不避諱地說，“首付分期”是樓市穩定健康發展的悲哀，日本在簽訂“廣場協議”之後，本想通過貨幣低利率政策刺激經濟消費，最後卻發現，流入市面上的錢逐漸消失，房價卻越來越高，最終導致日本樓市硬著陸，采取首付分期不正是如此嗎？

舉個例子，假設在某個城市買一套房正常需要200萬元，開發商與購房者約定合同成交價上浮15%，也就是總價230萬元，但是私底下開發商又承諾實際成交價下浮15%，實際成交總價170萬元，原本按照合同價支付首付（20%）需要46萬元，貸款184萬元，按揭辦理下來之後，開發商從銀行放款就收到184萬元，按照實際成交價購房者實際不需要支付首付款還能得到“禮品返還”，前期繳納的首付款，開發商扣除部分稅費後以禮品贈送形式返還給購房者，比如送車、送、儲值卡等，一輪操作之後，開發商房子賣出去了，購房者不僅以低于市場價15%的價格買到房子還得到“禮品”，房價上漲的數據也隨之起來了，最後房價又保持回歸上漲趨勢，數據更好看，仔細揣摩，不難發現與當年日本銀行資金流入樓市有極其相似之處，按照這個趨勢下去，房價上漲也將會在意料之中。

從國家統計局商品房銷售數據和中科院的預測2022年房價上漲或將是大概率事件來看，是否意味著現在不買房以後會更買不起呢？

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平曾認爲，三季度樓市銷售將完成築底，理由是銷售額和銷售面積降幅收窄，在下半年有望得到進一步政策支持下，樓市景氣將出現回彈，與此同時，經濟學家任澤平也曾表示，三季度或者下半年期間，部分地區樓市市場會有明顯回暖趨勢，特別是像杭州、深圳、蘇州等人口流入、經濟基礎紮實的城市，對于任澤平而言，向來是言出必行，最近任澤平就傳言在蘇州參與買房搖號，按照任澤平的履曆（博士學曆），根據“蘇州市頂尖人才一人一策實施辦法”，任澤平有望在蘇州買房獲得最高500萬元補貼。

由此可見，對于那些保持人口淨流入的城市而言，如果現在不買房未來或許更買不起並非誇誇其談，在從事房地産行業多年的內行看來，未來房子是否更買不起，關鍵還得看這“3點”。

通過1980年日本樓市泡沫破滅可以看出，房地産“硬著陸”由政策說了算，說白了就是國家對樓市的發展政策是支持還是不支持，從我國樓市一直實行“因城施策”和“土地轉讓”來看，顯然國家不會主動去戳破房産泡沫，即便是部分頭部城市房價收入比遠高于合理範圍，也沒有對其采取硬著陸措施，主要原因還是在于房地産影響著當地經濟穩定和增長，這類城市正在通過政策盡可能讓其軟著陸，但是對于那些人口常年流入、産業落後的城市而言，政策只能起到減緩樓市硬著陸的效果，隨著房子過剩、土地紅利充分挖掘後，難以避免樓市硬著陸結果。

事實上，三胎政策開放其實是有錢人的福利，當下環境，家庭財富決定了是否願意獨生子女，自2016年二胎政策開放後，清晰可見的是人口淨增長依然保持下降趨勢，從2016年的809萬人口淨增長量下降至2021年48萬人口淨增長。

一方面育齡女性大幅減少，2010年育齡女性人口數量約3.7978億人，而到2021年育齡女性人口數量降至1.4103億人，比2020年足足減少500萬育齡女性。

另一方面家庭負擔一年比一年重（包括家庭買房壓力、超前透支消費導致的負債壓力、贍養父母壓力）。

第三是子女養育問題比過去更高，在農村生活基本不需要考慮孩子吃好、穿好、住好、學好，而生活在城裏後孩子衣食住行是一筆不小的開銷，尤其是教育成本，據不完全統計，孩子從0-17歲全國平均養育成本達到485218元，爲了能給孩子充足的養育支持，不少家庭選擇少生優生。

第四是女性地位逐漸提高，女性更加獨立，不願意過多生育成爲不少女性上班族的一致觀念。

由此可見，二胎所帶來的人口增長效果尚且有限，預計三胎也不會有大幅提升，人口淨增長是否出現轉機關鍵看未來是否有更多支持生育政策的出台。

從房地産開發邏輯來看，土地出讓制度相比房産稅制度有一定局限性，土地資源越賣越少，未來能替代土地出讓金最有可能的便是房産稅，比如美國房産稅是第一大稅收來源，占國家和地方稅收收入的31.5%，占地方財政收入的46%，又比如德國的稅收也是德國財政收入的主要來源，包括公司所得稅、個人所得稅、土地稅、遺産稅等，這些稅收支撐了德國79%的財政收入，早在2012年審計署就曾發表“德國稅收審計的現狀及對我國的借鑒意義”內容，表明稅收才更具備可持續性，一旦財政收入不再依賴“土地出讓金”，房價便有了下跌的正當理由，畢竟地價成本減少了。