在上一篇文章中，本號介紹了今年一季度機構披露的新建商品房銷售情況，一句話概括：繼續探底。

機構發布的數據顯示：

2024年3月，百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，較2月環比提升92.8%；但由于單月業績規模仍保持在曆史較低水平，同比去年3月降低45.8%。從累計業績情況來看，百強房企今年前3個月，房企實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅爲47.5%。

數據很直白，今年3月份的商品房銷量比去年3月份差了很多，近乎腰斬。整個一季度的銷量相較于去年一季度，也近乎腰斬。

2023年一季度的表現可圈可點，當時讓很多人誤以爲防疫措施放開之後，房地産立馬就迎來了反彈，讓很多人盲目進場了。

而2024年一季度的數據可以看到，無論1月、2月還是3月份，都是過去六年來的最低點。

這再次印證了本號不斷強調的一件事，樓市調整，還遠未到結束的時候。

商品房銷量一路下行，有市場大環境因素，比如宏觀大環境仍不確定，收入仍未恢複，信心仍未恢複等。

此外，還有一個因素，就是被二手房宏觀虹吸，被二手房瘋狂搶客。

這一點，去年年底官方公布的數據，就是佐證。

去年，住建部曾披露過的一組數據顯示：

2023年1到11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%。

而從國家統計局披露的數據可以知道，前11個月新房成交面積同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。

據此可以知道，去年全國二手房成交面積上漲了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。

比如，深圳2023年，二手房賣了42574套，雖然成交量是近幾年的底部，但較2022年上漲了58.5%，且仍比新房好不少。

去年深圳新房網簽了31621套。

再看南京，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9區成交量93300套，同比上漲30.3%。

這一成交量是其新房成交量的兩倍多。去年南京新房成交了44404套，繼續下探。

再看廣州，2023全年廣州新房成交了73771套，和2022年基本相當，整體都在低位。

二手房成交量，則好于2022年，超過了10萬套，比新房足足多了3.5萬套。

進入2024年，二手房虹吸新房的狀況，仍在加劇。

比如深圳，深圳市房地産中介協會披露數據，2024年3月深圳全市新房共成交2816套，環比增長184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業榮枯線標准。

同期的新房成交量，環比也增加了不少，但比二手房少了26%。

廣州方面，廣州中原地産研究院披露，3月份二手房成交了9373套。

同期的新房成交，不足二手房的一半，爲4043套。

關鍵問題來了，二手房爲何現在能夠瘋狂虹吸新房的客源？

主要兩個因素：

第一，二手房價格跌幅更猛。

新房發行需要申請備案價，在地方政府限跌的背景下，備案價不允許下調太多。而且打折幅度超過一定範圍就不允許網簽。

去年，武漢、惠州、昆山、成都、廈門等城市均有因爲跌幅過大也喊停樓盤網簽，乃至對房企進行處罰的案例。

而二手房是業主的自主行爲，在大環境推動下，越來越多的炒房客和置換人群紮堆挂牌，大力度降價解套。

以深圳來說，3月份二手房成交量再度沖破5000套，其中81.4%的成交價低于參考價，也即絕大部分都在降價讓利出售。

去年官媒對杭州樓市就有這樣的報道。

11月份成交的8000多套二手房，絕大部分都是業主降價妥協的結果。

杭州貝殼數據研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降價出售的房源占比達94.6%；從成交房源調價情況來看，降價10%以上占比爲73.5%，降價5%-10%占比14.6%。

熱點城市，皆如此。

根據諸葛找房披露的數據顯示，去年11月份重點14城二手房調價房源中，94%以上都在降價。

第二，二手房和現房，比期房安全。

在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。

現在大家買房更傾向于二手房和現房，全國新房與二手房成交數據，就是購房者最好的心理映射。

面對二手房的瘋狂搶客，新房何以招架？

去年以來，不少地方城市推出、鼓勵“以舊換新”、“賣舊買新”活動，賦予折扣和減稅優惠，來推動大家購買新房。

近日，鄭州市更是開啓了政府直接收購二手房來推動“以舊換新”的活動。

4月1日，鄭州市房管局聯合其他部門發布《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案》，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

但這種方法，既治不了標，更治不了本。

新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒難以消除的背景下，唯有降價讓利比二手房更大才行。

在熊市之中，想要成功出貨，唯有成爲卷王才行。

所以，本號一直在呼籲各地城市，尊重市場自主調節行爲，不要過多行政幹預，放松乃至放開限跌令，才能促進商品房的成交。

目前無論是從宏觀經濟、就業、收入環境，還是房地産行業暴露出的問題，以及供大于求的局面、人口不斷減少的局勢來看，房價都只有下行一條路可走。

不要和趨勢對抗。堵不如疏。就像人的身體一樣，氣血順暢，順其自然，才健康。人在對抗疾病的時候，使用的藥物，一般都是調理氣息，活絡經脈，盡可能疏導。

萬事萬物，都遵循這個理。房價下跌，非要強行幹預，房企受苦，最終心累的還是購房者，因爲這會增加買到爛尾樓的概率。

最關鍵的是，阻擋房價下行，並沒有達到他們想要的效果。

新房價格不降，根本賣不出去，土地賣不出去，開發商就無法回款，無法償還債務，無法去拿地。

所以，本號認爲，誠意降價，才能對抗二手房的虹吸，才能釋放風險，至少局面不會像現在這麽僵。

去年地産大咖馮侖就發布過一個觀點：

樓市已經過了「青春期」，本來就到了自然的減量階段，所以不存在救不救的事情。就相當于它不長個了，我們非要把這些過了青春期的人，愣給他叫回來，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來，然後穿內增高，你這就害他了。

房地産降價並非什麽壞事情，因爲降到一定的時候，可能大家買房的欲望又會回來一點

本號認爲也是如此，只有降房價才能釋放流動性，才能讓房地産健康發展。不降，只能僵著，積壓風險。