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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
昨天，位于瑞安的新湖銀泰城，開業了。
新湖銀泰城
新湖銀泰城原爲新湖廣場，由新湖集團開發，于2020年年底開業。
受地段、運營等影響，新湖廣場開業後沒多久，經曆短暫火爆後就變得人氣慘淡。
爲錯位經營、扭轉局面，新湖廣場曾轉型一站式汽車主題館，同樣沒成功。
後來，海底撈、世紀聯華等知名品牌相繼撤出新湖廣場。
到了2022年，新湖廣場幾乎成了一座“空城”。
既然地段無法改變，新湖廣場只能從運營方面下手，以拯救這座失敗的商業綜合體。
2022年年底，新湖廣場確定由銀泰商管輕資産運營，更名爲新湖銀泰城。
新湖銀泰城
銀泰的商業運營水平，大家有目共睹。
不過，市場上有多個不同經營主體共用銀泰品牌，包括銀泰集團（含銀泰商管、銀泰置地等）、阿裏巴巴控股的銀泰商業、雲南城投控股的雲泰商管等。
在溫州，銀泰百貨世貿店、銀泰百貨瓯海店（原大西洋購物中心）、銀泰百貨樂清店（南虹廣場內）隸屬于銀泰商業，平陽銀泰城、蒼南銀泰城隸屬于雲泰商管。
新湖銀泰城，是目前溫州唯一一家隸屬于銀泰集團的銀泰城。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
在擁有完整硬件的情況下，經過約一年半的籌備，新湖銀泰城終于開業了。
在已有現成硬件情況下，新湖銀泰城籌備了那麽久，看來會慢工出細活？
新湖銀泰城開業場景
進入室內，可以看出新湖銀泰城的硬件設施，總體維持了新湖廣場原有狀態，細節有所提升，也稍加了一些修飾。
從空間結構看，新湖銀泰城地上主體5層，局部6層，均爲商業功能。
地下2層，主要是停車場，B1有些商業。
背後1-3層還有停車樓，彌補了地下停車場的不足。
停車樓在溫州的商業綜合體裏很少，僅有南白象的萬象城等極少數才有，其他幾乎都只有地下停車場，甚至有的還以機械車位爲主。
新湖銀泰城主要圍繞一條幾近扁平的M型動線，串聯起一大兩小共3個中庭，並在1樓形成3個主入口，很常規，但比較清晰、順暢。
3個中庭場景（上下滑動查看更多）
由于6樓有商家，商場內部樓頂以樓板爲主，僅其中兩個中庭上方爲玻璃穹頂，讓商場整體不夠透亮，尤其是中間通道。
4-5樓有小面積露台，6樓還有一座空中花園，有一些裝飾，讓商場有了室內外結合的場景。
由于商場僅靠其他高層建築，露台與空中花園的視野被高樓包圍，風景一般。
露台外的風景
另外，商場南側有一個小型下沉廣場，通往B1層，提升了B1層商鋪的價值。
總體來看，新湖銀泰城的硬件設施，中規中矩，亮點不多，特色不鮮明，但這樣做比較保險，不容易犯錯。
當然，就瑞安而言，新湖銀泰城的硬件設施算是領先了，畢竟吾悅廣場舊了。
總體硬件不差，但很多細節尚需進一步提升。
比如，部分衛生間入口處，並無標識，消費者上廁所很難找。
還有一些指示牌，從另一個角度看會被其他事物遮擋。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
在品牌方面，新湖銀泰城有一些瑞安首店，但整體檔次一般，客單價普遍不高，放眼全溫州並不出彩。
1樓3座大門的門神，分別是星巴克、好利來、霸王茶姬、肯德基、必勝客，還有一處空置。
1樓門神品牌（上下滑動查看更多）
1樓還有CK Jeans、NIKE KICKS LOUNGE、鹿島會員店、泡泡瑪特、Tims等知名品牌，包括服飾、餐飲、數碼、首飾、美妝、遊樂、新能源汽車等多種業態，相對混雜。
部分品牌在溫州市區的商業綜合體往往開在B1或2-3樓，在新湖銀泰城都能拿到1樓位置。
其中，泡泡瑪特僅是小型無人店，展品很少。
CK Jeans門店裝修非常簡單，未下血本，與品牌規格不符，難道不打算長期營業？
2樓以服飾爲主，包括NIKE、Adidas、彪馬、回力、李甯、安踏、鴻星爾克等運動品牌，Vero Moda等女裝品牌，以及名創優品等其他零售品牌。
2樓部分品牌（上下滑動查看更多）
3樓主打兒童業態，包括兒童零售品牌、童玩場館等。
3樓部分品牌（上下滑動查看更多）
4-5樓主打餐飲，包括綠茶、西塔老太太、去茶去、雍哲、蛙喔、基家、肉三兩、許府牛等，各類別基本涉及，但檔次總體一般，亮點不多。
4-5樓部分餐飲品牌（上下滑動查看更多）
1-5樓，基本每個樓層都穿插著少量娛樂業態，其中萬達影城入口在4樓。
萬達影城
6樓除了空中花園，還有瑞安國際金湖宴會中心、深愛居及索菲亞、海底撈。
將空中花園旁的大面積優質鋪位，用作家裝公司的展廳，還包圍了一個小中庭，實屬浪費，也反映出新湖銀泰城招商難。
空中花園的露營帳篷竟是大名鼎鼎的海底撈！這種形式的門店，雖然很獨特，但像昨天這樣的雨天，就很難吸引顧客。
事實上，此前新湖廣場曾招引海底撈，後來撤出。看來這一回，海底撈對進駐新湖銀泰城還是很謹慎，這開在露營帳篷的門店，似乎只是進來試試水。
露營棚形式的海底撈
B1層引進了上海華聯精品超市，還有蜜雪冰城、正新雞排、雞柳大人、廟東排骨、絕味鴨脖等品牌。
B1層部分品牌（上下滑動查看更多）
可惜的是，B1層下沉廣場直面扶梯的好位置，大面積給了口腔醫院。
1樓、4樓還有個別空置商鋪，就連門神位置都空了一個鋪位。
部分空鋪（上下滑動查看更多）
從長達約一年半的籌備，到整體品牌檔次，再到部分品牌的形式、落位，再加上近年的經濟形勢，都能反映出新湖銀泰城的招商難。哪怕品牌總體很一般，新湖銀泰城做到這樣也已經不容易了。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
雖然總體一般、亮點不多，但從開業當天的整體情況看，由銀泰銀泰商管運營後，新湖銀泰城已明顯好于原來的新湖廣場。
對于那些運營失敗的商業綜合體而言，更換有資源、有經驗的知名商管團隊，是一條更好的出路。
當前樓市低迷，房企擴張意願不強，新建商業綜合體越來越少，但其商管團隊往往以輕資産運營形式擴張，對那些運營失敗的商業綜合體，是一個機會。
新湖銀泰城，提供了一個範例。
此前，瑞安真正成功運營、深入人心的商業綜合體，僅有吾悅廣場，但已略顯陳舊，瑞安人也逛膩了。
新湖銀泰城若能成功運營，理論上是有機會的。
然而，新湖銀泰城地段明顯不如吾悅廣場。
雖然近年新湖廣場周邊的新交付樓盤不少，但眼下成熟區域範圍不大，周邊還存在大量空地、農田、工業區、城中村等不利因素，就連道路網都不成型，有大量斷頭路。
新湖銀泰城招商品牌檔次一般，也很可能受地段、周邊環境影響，成爲其重要原因之一。
新湖銀泰城部分周邊實景(直線距離約500米-1.5公裏不等)
（上下滑動查看更多）
綜合來看，新湖銀泰城並未明顯提升瑞安的商業發展水平，更談不上對全溫州的影響力，只是讓瑞安多了一座由知名商管團隊運營的同質化商業綜合體。
當新湖銀泰城亮點不多，除了周邊居民，更多瑞安城區及中西部的市民，爲什麽舍近求遠去新湖銀泰城？
如今瑞安商業綜合體不多，不代表今後不多。在瑞安城區（指街道範圍內），還有萬達廣場、時代寶龍項目在建，預計未來幾年內都會投用。
因此，當前新湖銀泰城不錯的人氣，能維持多久，後續仍有待觀察。想
要在激烈競爭中脫穎而出，新湖銀泰城仍需繼續加強招商、運營、活動等。
至于地段的相對劣勢，需靠時間解決，更需有關部門加強城市建設力度。
從相關規劃看，瑞安整體向東發展，新湖銀泰城所在板塊還是有發展空間的。
從新湖銀泰城看軌道交通S2線莘塍站
當然，新湖銀泰城距離軌道交通S2線莘塍站很近，可借此將新湖銀泰城的輻射範圍延伸至塘下，甚至龍灣南部。
如今，塘下目前沒有真正意義上的商業綜合體，龍灣濱海的商業綜合體運營情況也很一般，這正是新湖銀泰城的機會。
