不僅一手豪宅行情火爆，二手豪宅市場也當仁不讓。豪宅經紀人算得上是與富豪階層接觸最多的一群中介經紀人，更是見證了這兩年豪宅市場的風起雲湧，豪宅背後社會財富的變遷，高淨值財富群體的分化。

文 | 金融八卦女特約作者：伍豪

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前幾天，一個溫州富商朋友阿強開心地告訴我，“搶到了，搶到了”！

上海市中心新天地板塊一個叫中海順昌玖裏的豪宅開盤，一共500多套房源，上千人搶。萬幸自己搖號靠前，花了四千多萬搶到了一套245平米的大平層，單價只要17萬多，賺大了！

四千多萬的豪宅還便宜？阿強神秘兮兮地說，便宜不便宜，你看看中海順昌玖裏周邊豪宅翠湖天地去年成交價就明白了，翠湖均價21萬/平，新豪宅一平米倒挂三四萬。

這只是今年一二線城市核心地段豪宅銷售火爆的一個縮影。

不僅一手豪宅行情火爆，二手豪宅市場也當仁不讓。豪宅經紀人算得上是與富豪階層接觸最多的一群中介經紀人，更是見證了這兩年豪宅市場的風起雲湧，豪宅背後社會財富的變遷，高淨值財富群體的分化。

最近，三位豪宅經紀人向我講述了這兩年部分行業紅利期下，富人們購買豪宅的故事：

可能和你想的不一樣。

杭州富人買豪宅，有人兩天出手2000萬

杭州豪宅經紀阿紅，有十多年從業經驗，這兩年最大的一個感受是：富豪們絲毫沒有受到經濟大形勢的影響，主打一個錢太多，買豪宅看准了下單極快，而且會多次購買。

“豪宅客戶一般來說買房非常幹脆，幾天之內就會定下來，一般不會超過10天。”阿紅說，她的杭州土豪客戶中，下單最快的前後只花了2天時間，就入手一套總價2000多萬元的豪宅，“其實也不難理解，土豪們時間比錢精貴，不會花大量時間去貨比三家追求極致性價比，只要看中喜歡了，決策非常快，貴點也不怕，不會爲了多省點錢而跟房東磨嘴皮子。

阿紅說，杭州豪宅市場另外一個顯著特征，就是不差錢的土豪們，會短時間多次購買豪宅。

在阿紅看來，有部分富豪這兩年賺得盆滿缽滿，但思想還很傳統，有錢了就想買不動産，局外人都以爲是炒房，其實未必，更多的是出于資産的長期配置。

她曾經服務過一位客戶，自己的房票用完了，就用父母和子女的，兩年內買了三套豪宅。但對于這些富豪而言，買豪宅是投資而不簡單是普通人理解的炒房。不動産本來就是一項長期投資，尤其豪宅更不可能短時間暴漲暴跌。土豪們錢多，對他們而言，買豪宅更多和收藏古玩的心理差不多，長期持有等待升值，和短期投機還是不一樣的。

有需求才有供給的動力，而杭州富豪買豪宅的熱情，從土拍熱度也可見一斑。

2023年12月12日，杭州進行取消地價上限後的首場土拍，共推出10宗地塊，其中5宗溢價成交，最高溢價率高達38.32%，平均溢價率10.5%。而2024年的首場土拍，杭州7宗地塊全部溢價成交，最高溢價率24.4%，平均溢價率19.1%。

深圳豪宅保值增值，關鍵時刻“救命”

對這兩年豪宅客群的大起大落，深圳豪宅經紀人阿傑感觸很深。早年的豪宅客群，主要是房地産、外貿等行業的股東高管，後來隨著互聯網、新能源行業的興起，科技新貴成了豪宅接盤的生力軍。

阿傑就拿最近成交的一套豪宅爲例，房東過去從事外貿行業賺了一些錢，但這兩年外貿行情比較差，公司經營不善，唯一保值增值的竟然還是名下的一套核心地段的豪宅，成了救命的稻草，最近高溢價成交，接盤的是科技行業的新富豪。

3月5日當天，深圳市場成交了一套位于深圳華僑城天鵝湖花園的豪宅。建面131平的大戶型，起拍價約1465萬，最終以約2348萬成交，溢價約883萬。成交單價17.92萬/平。

▲來源：阿裏法拍

經過查詢發現，該面積段的二手房在2021年樓市高峰期的成交單價是約17.41萬/平。

▲來源：行舟深房

可以說，深圳樓市經曆了三年調整，天鵝湖花園這種豪宅房部分房源竟然出現了逆市上漲，單價漲幅雖然只有3%，但也算保值增值了。

網紅富豪紮堆崛起，是成都豪宅購買新興勢力

這兩年，直播帶貨站上風口，盡享時代紅利，作爲直播網紅重地，成都網紅成新富豪買豪宅的故事不勝枚舉。

據成都豪宅經紀阿雪講述，這些網紅主播日進鬥金，有了巨額財富，買豪宅眼睛眨都不眨，主打一個穩准狠。

阿雪說，成都這兩年發財的網紅富豪，大多會買總價800萬到1500萬區間的大平層。

阿雪以最近成交的一套成都二手豪宅爲例，作爲最近三年唯一行情火爆房價堅挺的城市，成都最近因爲一套豪宅的高溢價成交，徹底嗨了。

2月28日，位于成都一環內，距離太古裏不遠的新希望D10天府小區，迎來了二手房市場的首套成交，次樓王，43F，建面約223㎡戶型最新成交價1200萬（有增值稅），成交均價約54545元/㎡，租客直買。

查詢成都一房一價，找到這次出售的43F房源，當時賣價爲871.65萬。

按照持有三年計算，這套房子如今以1200萬賣掉。房東相當于三年約賺329萬，每年約賺109萬，每月約賺9.13萬，每天約賺3046元，細思極恐。

阿雪說，這套豪宅的買家就是長期租客，因爲做直播網紅發了大財，覺得每個月再交高額的租金不劃算，反正不差錢，于是和房東商量了好幾回，出重金買下了這套豪宅。

這套房源位于成都市中心，去太古裏逛個街很方便，租客長期租對周邊的生活環境也都熟悉了，不想搬家再去其他板塊買豪宅了。房東一開始也不太願意，畢竟每個月房租不菲，就算這個網紅不租，後面大把的人排隊想租，長期穩定的現金流不香嗎？但耐不住這位直播網紅真心喜歡，出的價格也相當有誠意。

于是和房東幾番博弈後，以超出房東預期的高溢價1200萬拿下這套豪宅。

阿雪介紹，購買新希望這套豪宅的直播網紅也只能算中上部網紅，核心地段大平層已經是她們購買力的天花板。一些做到頭部的直播網紅，也會考慮買別墅，“前段時間我手上還成交了一套別墅，買房人就是一位成都頭部直播網紅，成交總價兩千多萬。”

今年2月底，成都豪宅第一梯隊項目D10天府，建面約223平方米的一套次樓王戶型，以總價1200萬元成交，單價約54545元/㎡。以這個項目在2019年7月首次開盤時價格爲27600-39995元/㎡計算，這套房三年時間，升值了近40%。

/後記 /

這兩年豪宅逆勢漲價，核心城市的核心地段豪宅，成爲這一輪豪宅行情的最大贏家。

克而瑞數據顯示，2023年全年，全國10個核心城市總價1000萬以上的一手高端住宅，共成交5.2萬套,同比上漲10%。總價1000萬元-3000萬的新房豪宅，成交量最高的五個城市是上海、北京、杭州、深圳和廣州。

多位分析師指出，豪宅熱銷的背後，底層的邏輯仍然是其具有稀缺性，還有新老財富人群交替，出現對資産配置和理財的新需求。

以上海爲例，根據財聯社文章，上海陸家嘴南側的濱江凱旋門項目三期推出最後4幢高層住宅，共212套房源，均價17.28萬元/平方米，套均總價超4000萬元。

該豪宅項目總價很高且購房門檻也不低，個人買家在認購該樓盤時，需要先繳納330萬元認購金；另外，購房者還需要具備至少21年連續繳納社保的記錄。即使設置了如此高的門檻，仍然一房難求。

當然上海的購買力與其財富集聚密切相關。根據3月發布的胡潤財富報告，上海富裕家庭數量比香港更多，是深圳、廣州、杭州、甯波、台北、天津、蘇州的數倍，超過深圳、廣州、杭州、甯波之和。

從上述情況也可以看出，中國這麽大，資源分布不均衡。全國最好的資源大多集中在這些大城市的核心地段，也是財富群體的終極聚集地，一旦行情回暖，這些城市核心地段優質的豪宅資産，就成爲強大的保值增值利器，吸引全國高淨值人群入局。

而且過去幾年財富格局變化很大，一些舊富豪落敗，但賣自家別墅一定是最後的選擇。與此同時，新富人崛起，以成都的網紅富豪和杭州的互聯網富豪爲主，自然有購置豪宅的需求。

跟普通人的居住需求不同，豪宅對于富人而言更像是奢侈品或者理財産品，價格是否合理只是一方面，稀缺性和心情更重要。

（注：文中阿紅、阿傑、阿雪皆爲化名）