前幾天二群突然聊到前幾年兩大網紅神盤的成交，都出現了較大幅度的下跌，正好借這個素材聊一聊。

2013年10月30日，榕發以2.84億元競得宗地2013-24號地塊，樓面價2709元/平方米。

地塊要求：競買人須爲注冊地在福州的國有一級房地産開發企業，企業2010-2012年在福州市區開發量超過300萬平方米以上（以發展改革部門立項並簽訂施工合同爲准）。

從備案價來看，項目均價2.4W，公攤率偏高，高達24-26%。

産品面積較多，雖然有贈送部分平台，但是對比南二環目前的新盤，使用率依然不高。

後來項目交房，也鬧出過一些負面維權，比如透水磚，搭建停車棚，配套用房在社區內等。

對于項目而言，背靠東辦，當初也是定位配套周轉房， 門口地鐵4號線+預期的福高小初。

可以說項目占據了江南CBD配套最核心的區位。

交房後項目二手價格對比當初開盤價也漲幅不少，這2年的成交均價在3W左右，對比當初2.4W的開盤價，上漲6K，幅度25%。

這樣的價格走勢，在這幾年樓市，很明顯已經非常出色的表現。

最近成交的一套：106平米複式，高層，單價2.58W，總價277W。

對比之前的成交價，出現較大幅度下跌。

這裏面還有一個話題，就是房源是否滿二，前2年那些成交都未滿二，但是目前項目交房已經超過2年，所以實際的成交價，下跌幅度預計是更大。

這時候就是最有意思的話題，這套虧本了嗎？

從備案價來看，105平複式單元160套，備案均價2.5W，截取每棟的高樓層備案單價，價格在2.5-2.6W。

如果按照這個價格來看，這套2.58W成交的複式房源，基本已經持平當初的購入價，無非是虧損辦證和所謂的利息等。

對比前幾年周邊的其他新盤，普遍下跌4-6K，這樣的表現依然是領頭羊。

回到項目本身，品質一般，得房率一般，最大的特色就是聚集了板塊的幾大配套。

實際推敲，也僅僅是一個有預期沒有數據的學校，一個地鐵四號線末尾的地鐵站。

這樣的配置，福州有多少類似的項目？

南二環的四大金剛，地鐵1號線+麥頂分校，東區的地鐵4號線+榕博分校等。

除此之外，項目周邊的融信玺灣、金輝觀瀾雲著等，從配套來說，預計也是一樣。

目前這些項目的成交價，純商+人才房的玺灣，高層，2.4W，戶型得房率更高。

綜上，對于祥浦苑的高價，當整個樓市都在下行後，3W的成交價，多少有點難以支撐。僅僅依靠東辦的人員，對于這樣近千套的社區，周邊不少新盤的區域，很難看到二手的性價比。

2018年9月，中交+綠城+福州地鐵以18.43億元競得福州宗地2018-36號地塊，溢價率接近0。

地塊面積：74.23畝，容積率：北側3.96，南側2.6，地塊商品住宅（毛坯）最高銷售均價不超過30000元/平方米。

項目從2019年到2020年，三次開盤，三次搖號做到日光，成了當時的網紅盤。

從備案價來看，第一批均價高層連廊均價2.86W，第二批均價2.94W，第三批均價2.85W。

作爲高層連廊，項目公攤也不算低，戶型比較簡單，中間戶97，端頭115、125，當時主打雙地鐵。

交房後也出現各種減配維權，拉橫幅等，房企聯合開發也成了市場一個減分項。

項目依靠最終劃片新校金山小金閩校區+對口金山中，也在二手市場做到高溢價挂牌。

對比當初劃片剛出時候，個別挂出的4W單價，隨後成交來到3.5W，近期一套房源直接來到3.06W。

不同于之前是低樓層，這次這套是中層，這也預示著這個網紅盤，價格也出現波動。

從房源信息來看，預計是第三批，對比當初的備案價，選擇中間樓層看看：

從價格來看，中間樓層在2.7-2.9W，漲幅差不多1-2K，扣掉辦證等支出，實際來看要麽保本，要麽虧利息。

對比去年的成交房源來看，這個網紅盤，依靠突然的劃片利好，已經也要步入是否保本的圈子了。

對比同期的周邊新盤，項目即便目前成交下跌，和祥浦苑一樣，依然是板塊最出色的項目。

畢竟周邊的紫金九號、龍湖天序等，二手成交來到2.7W左右，當初高峰期新盤都賣到3.2W+的價格。

基本下跌幅度都達到4-5K。

同樣回到項目本身，和祥浦苑非常類似，占據了板塊最有利的配套位置，地鐵+學校。

實際推敲，雙地鐵真正有意義的是2號線，劃片的新校+金山中，金山中去年的中考表現，已經和水都、桔四沒有差距。

金山中重點對口是金山小，金閩小也僅僅是第二選擇，新校最終表現如何，也無人得知。

項目的高層連廊，社區擁擠，房企減配，得房率偏低，戶型在目前市場也不夠出色。

這個項目唯一的優勢，可能也僅僅是它是周邊類似配套項目裏面，房齡最新的一個。

至于後續的樓盤維護，能否頂得住，至少目前來看難說。

綜上，對于榕心映月此前3.5W左右未滿二的成交價，根本看不到有什麽空間給買家，至于是剛需地鐵盤，還是真學區房，這兩個概念也決定了這個項目最終的走勢。

對于真正有意向的購房者，可以多思考，福州目前的地鐵剛需純商盤並不少，價格超過3.5W的並不多。

前幾年的兩大網紅盤，低于周邊均價，依靠搖號上市，占據板塊最核心的區位，坐擁了地鐵+學區預期，在二手市場的初期表現都很亮眼。

只不過兩大網紅盤，自身的不利因素也是肉眼可見，無非是潛在客源和賣家的供需關系。

當樓市遇冷，消磨掉不少潛在客源後，網紅盤市場考驗才真正開始。

對于購房者，網紅盤的性價比僅僅是針對一手買家，切勿上頭高溢價買入。

特別在新盤低迷後，二手市場裏面，這些網紅盤也是中介最愛推薦的項目，真要買，多看看當時它們的買入價，出現溢價就要多小心。

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