【基本案情】

賈某有一處房子需要出租，于是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理書》後，雙方簽訂了《房屋出租委托合同》。合同約定，賈某全權委托該中介公司獨家代理房屋出租事項，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。隨後，中介公司與孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定將賈某的房屋租賃給孫女士，租期一年，押金1800元，租金爲1100元/月，孫女士支付了房租加押金共15000元後入住。

然而，中介公司並未按照約定向賈某支付租金，且已無法取得聯系。賈某找到承租人孫女士協商租賃事宜未果，便拿走了房屋的水電卡，孫女士被迫搬離案涉房屋。隨後，孫女士向山東省濟南市槐蔭區人民法院提起訴訟，要求中介公司和賈某退還房租和押金共15000元，並要求解除其與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》。

【案件爭議焦點】

孫女士是否有權要求賈某退還租金？

雖然賈某與中介公司簽訂的是《房屋出租委托合同》，但是中介公司每月向賈某支付租金1800元，可見中介公司的合同目的是通過支付租金，獲得案涉房屋使用權及收益權，不同于有償的委托合同中受托人獲取報酬的目的。賈某與中介公司之間的合同關系名爲委托合同，實則是房屋租賃合同。

中介公司與孫女士簽訂的是《房屋租賃合同》，根據合同的相對性，中介公司是出租人，孫女士是承租人。中介公司作爲案涉房屋的承租人，與孫女士所簽的租賃合同是轉租合同，孫女士屬于次承租人，因此孫女士與中介公司之間的租賃合同並不約束賈某，孫女士無權要求賈某承擔退還租金的責任，只能要求合同相對人中介公司退還。

【案件引申問題】

轉租房屋租客維權應先明確違約方

槐蔭法院行政（綜合）審判庭副庭長李巧英表示，租賃合同是指房東將房屋出租給中介公司，由中介公司支付租金的合同；委托合同是指房東與中介公司約定，將房屋委托給公司出租，房東支付一定報酬，公司在委托權限內代爲行使出租權利的合同。民法典規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。委托合同包括有償的委托合同和無償的委托合同。有償的委托合同中，受托人目的是通過完成受托事務獲取報酬。

本案中賈某與中介公司簽訂的《房屋出租委托合同》名爲委托合同，實爲房屋租賃合同。而中介公司與孫女士簽訂的是《房屋租賃合同》，也就是說中介公司是承租人也是出租人，孫女士是次承租人，房屋租賃合同只約束中介公司和孫女士。

一般來說，房東和中介之間的關系分爲委托代理關系和房屋租賃關系兩種。在委托代理關系的情況下，中介與租客簽訂的房屋租賃合同可以視爲房東與租客直接簽訂的房屋租賃合同，租客可以根據合同的內容直接向房東主張權利，要求房東履行合同義務；在房屋租賃關系的情況下，中介與租客再次簽訂房屋租賃合同，此次的合同只能約束中介與租客，租客不能直接向房東主張權利，如果發生糾紛，租客只能要求中介公司承擔責任。

【相關法條】

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、汙染環境和破壞生態。

第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

第九百六十一條中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。