轉自大胡子說房

昨天地産人很嗨，感覺好像久旱逢甘霖一樣。

因爲地産股全線飄紅了，而且是集體暴漲的那種。

A股這邊，萬科、金地、華夏幸福、榮盛20多只地産股漲停；

關鍵是，萬科的上一次漲停還是21年。

港股那邊花樣年漲超了30%，佳兆業、世茂、融創、合景泰富、中梁漲幅都超過了20%，旭輝、領地漲幅也將近20%。

真的是一夜之間，集體無差別暴漲。

市場的躁動不會毫無理由。

那到底是什麽原因？

先說說坊間的預測：

第1個是政策出台的前期，資本已經收到消息。

一方面剛好前幾天南京宣布買房送戶口，成都全面取消限購。

現在還沒有取消限購的城市，只有7個，北上廣深和杭州、天津、西安。

接下來是不是這些城市開始有異動了呢？

關于具體會有什麽招數，我在文章後面再分析。

第2個是外資突然唱多中國資産。

外資銀行機構瑞銀（UBS）發布了2024年中國房地産市場展望報告，表示“在經曆了三年的看跌之後，對中國房地産行業的看法變得更加積極”。

然後傳聞外資通過HK持續流入股票市場，上周五單日殺入超過220億元，今天單日殺入將近130億元。

資金再加上預期政策會來，刷一下地産股集體開始大漲。

我認爲還有一個關鍵：同行不爭氣。

近幾天日元大跌，如果持續下去的話，估計櫻花國會加息來吸引資本回流，也會加高民間的貸款利率，預感這種情況可能會發生，有些機構就提前先撤了。

而漂亮國不用說，現在他們已經有滯漲的危機，就是物價上漲，經濟下行，他們自己的問題多著呢。

你看看漂亮國的數據，一季度的經濟數據，實際GDP爲1.6%，遠低于預期2.6%，更低于前值3.4%，一邊是通脹起不來，一邊是經濟增長慢，漂亮國日子不好過了啊。

所以全球避險資本又回流我們這來了，之前高盛不是還預測我們大A要站上4200點了嗎？

以上，或許就是昨天地産股集體狂歡的原因。

好，回來我今天主要想說的核心，我們看股，核心當然不是爲了買股，而是春江回暖股先知。

地産股的大漲，是不是意味著樓市也要馬上迎來逆轉了呢？

先聊聊坊間傳聞五一前後預計會出台更大的救市政策。

我認爲這個概率很高。

一方面，我們一季度的GDP數據出爐，在一片向好中，唯一一個負增長的行業就是房地産。

進入4月份後，樓市也並沒有明顯太大的起色，雖然各地都有因城施策的動作出來，比如鄭州、甯波、南通等等城市的以舊換新，但似乎還沒有太大的水花。

那接下來會不會有一個更宏觀方面的指引，或者說還需要一線城市來做一個領頭羊的作用。

關鍵就在這。

24年的樓市的主要目的已經非常清晰，就是去庫存。

和2015年那時候有異曲同工之妙。

進入今年以來，多地的土地供應計劃都在縮減，不少城市幾乎腰斬了。

就是今年基本上不做土拍的供應，這樣一來，未來兩年新房供應就會斷崖減少。

其次，是增加需求，2015年那場轟轟烈烈的去庫存，當時是直接貨幣化棚改，給錢你去換房，這樣創造出來的需求。

所以今年呢，還是要再增加需求。

但大概率是以舊換新，以及城中村舊改，拆遷以房票或者補貼的方式，目的和2015年也一樣，想讓你去買房。

除此之外，需求端的政策還會有，前幾天是南京買房送戶口、成都全面取消限購。

那接下來，政策還得應出盡出，之前路邊社是傳言五一後深圳會有具體的政策出來，包括放開郊區限購以及增值稅5改3。

現在深圳的關注度真的太高了，我覺得真該出台點真槍實彈的政策，才能讓人看到救市的決心了。

現在市場還說接下來契稅也會調整，全部下調到1%.

如果消息屬實，大家買房的成本會再次降低，對于買家來說，肯定是好消息，如果貸款利率再降點，那就再好不過了。

近期消息很多，在今天也有重磅會議，會不會趕在今晚就有新的消息出來？

五一後是不是真的要有新政出來，市場到底是不是真的會有扭轉，我們會持續關注政策和信號。

我們要關注政策，但更要關注政策背後的信號。

最近消息說我們要轉變房地産的救市方向，具體方向沒出來之前，我不多說，但我覺得內核是一樣的。

接下來的重點一定是：去庫存+化債。

德科做過一個統計，現在的樓市庫存已經追上並超過了2016年，也就是棚改貨幣化去庫存最高峰的時候。

而債務方面，居民的債務已經從2015年去庫存之前的30%多，飙到了接近70%。

所以今年的救市重點一定是圍繞這兩點去做細分的動作的。

在2023年7月之前，我們還是在救開發商，但後續我們才開始想辦法刺激需求端，但很多動作屬于在試探期，就是一點一點松，一點一點試。

我覺得五一後真的要一鼓作氣了。

如果預想的動作，能以最快速度最大魄力落地，那2024年的樓市就必然會是一個拐點。

但我不是說樓市就會大漲，相反我覺得今年是一個出清的關鍵一年，樓市會進入深度分化的階段。

大家也都多少心裏有數，房子沒有普漲行情了，三四線城市的房子，就繼續保持居住屬性就好了。

一旦一二線城市全面放開，等于允許大家自由選擇，就會更快加大城市之間的差異，以後該跌的跌，能漲的就繼續漲。

今年就是大洗牌之年，有些人持續看空，但也有人已經抄底。

但樓市和房價通過這次充分的調整洗牌之後，隨著國家可持續發展和房産新政的全面放開，未來房地産市場就會越來越健康。

多了我就不說了，買房這件事，本質上是有信息壁壘和認知壁壘的。

所以你也會發現樓市永遠有多軍和空軍，但時代永遠獎勵的都是能看得清楚局勢的人。