一：簡要點評

核心優勢：位于配套更成熟的唐冶、開發商穩定、産品可以、類似價格的樓盤可選少；學校就在家門口；1.5公裏內有2/4號線地鐵口彭家莊站，和體量挺大的唐冶中央公園。

樓盤問題：雖然大片區配套不錯，但它位于唐冶東北角，局部的配套一般，北側的飛躍大道以北是未來主力開發的區域。最北側的樓棟會受到飛躍大道的噪音影響。

二：具體信息

1、說片區

該項目位于唐冶片區，唐冶之于曆城區的地位，就像CBD之于濟南，作爲曆城區城市界面形象數一數二、無可媲美的唐冶片區，配套齊全而且比較成熟，有商業、有醫院、有地鐵、學校預期也不錯，片區公園也多。但是也許是因爲早期的商業開發商不靠譜，使得唐冶商務氛圍和密度都比較一般，片區內的多數業主不得不需要去更核心的高新/CBD上班，但是唐冶到這些地方得有10公裏了，上班通勤時間成本比較高。不過唐冶預期是可以的，但是需要較長的一個産業和人口的落地周期。

以唐冶中路爲界，可以分爲西唐冶和東唐冶，西唐冶開發時間更早，住宅多是高層和安置房，受上空飛機航道的影響；東唐冶開發的晚點，加上靠著圍子山環境更好，樓盤定位也更好，以低密改善産品爲主。目前唐冶處于開發的晚期了，飛躍大道以南基本開發完了，後期主力開發飛躍大道以北的“國際貿易中心”區域。

2、說樓盤

位置：位于唐冶片區東北部，曆城二中和稼軒中學北側，地鐵口彭家莊站東1.5公裏左右

産品：項目共三個地塊，容積率在2.0-2.3之間，均是小高層和洋房。

其中A3是2022年8月份入市，戶型面積105-143套，共596套，已網簽521套，除了11號樓143平的9層2024洋房還未加推，其他樓棟只剩頂底房源了，毛坯，預計2024年10月31日交付。

A1地塊是2023年3月份入市，戶型面積98-155套，共404套，已網簽320套，其中4號樓155平的11層的洋房還未加推，98/116的小高層只剩頂底，3號樓155平的洋房樓層還可選。

A2地塊是2023年9月份入市，這是目前主力在售的地塊，容積率2.0，712戶，14棟樓，其中5棟11層洋房133平的，8棟98-120平的，1棟租賃住房。截止到4.2日，已開5棟樓，其中賣的最好的是114/119平的，次之是98的，然後是133的洋房，已經取證339套，已網簽181套。價格：98平的1.4萬出頭；114/117/120平的在1.45萬左右；133平洋房在1.6萬左右。

面積分布：

戶型圖：

總結：

今年能建紫郡蘭園賣的非常好，除了這個盤跟渠道中介合作比較緊密外。樓盤自身有優勢，受到市場的認可。

個人感覺它受客戶認可的原因主要有這幾點

1、有小戶型低總價的房子。這個樓盤最熱銷的是98/114/120的小高層，總價140-180萬。這在東部市場上屬于稀缺的，類似總價的雪山/唐冶/神武這邊已經沒太有選擇了。對于低預算的想買個小高層的，它就是少量的選擇之一。也就是說它的産品比較契合市場的需求。這個總價內可選的樓盤很有限，所以就是我說的能建紫郡蘭園笑到最後。

2、央企開發商更受認可。從恒大開始，房地産業雷聲滾滾，很多購房者也變成“驚弓之鳥”了，怕減配怕爛尾，而能建是央企，有政府信用背書，買它更有安全感。而且能建的口碑相對不錯。

3、唐冶的優勢。唐冶在這些剛需新興的片區中屬于城市界面最好的，配套相對最齊全，宜居。看好片區發展。

4、地鐵的優勢。距離地鐵1-1.7公裏（有三個地塊），而且是2號線和4號線兩條主幹線的換乘站。

這些是能建紫郡蘭園受認可的主要原因。此外還有其他的比如靠近韓倉河景觀帶、唐冶中央公園，比如飛躍大道北是未來唐冶主力建設的國際貿易中心等。

當然劣勢也比較明顯，能建紫郡蘭園位于在唐冶偏東北，不屬于唐冶靠中心的位置，周邊尤其是北部還有一些土地待建設；沒有完美的房子。

大概就是這樣，有問題歡迎交流。

近期我會陸續整理在售熱點樓盤的情況，並且盡可能做出客觀的個人點評，感興趣的朋友可以關注哈。

個人觀點，僅供參考。