今天又靠外資拉了一把。

富時羅素指數進一步提高了A股的納入比例，今天生效。而今天外資流入103億，過程是這樣的：

最後一小時表現出大量買入，確實呈現出指數納入後，資金被動買入的特征。

反過來說，今天如果沒有富時羅素指數調倉這事，外資幾乎0流入的情況下，A股也就那麽回事，千萬別激動！

事實上，1月底迄今的這波反彈，外資是做了很大貢獻的。

從1月22號起，外資幾乎每天都在淨買入（紅色柱子），偶爾幾天淨賣出。

但這也說明不了什麽，畢竟2023年外資也是年初一路追漲的，然後就被埋了

。。。。。。

之前直播的時候給大家分析過，這兩年A股和樓市的關聯性很高。

而外資2023年初追A股也不是沒有依據，那會兒樓市確實很強，大家都覺得中國會強力複蘇。

下圖是2019年到2024年，每年年初二手房的交易量數據。

2023年的二手房交易量是相當可觀的。特別是春季後，僅次于2021年經濟最強的那年。

今年（紅線）就比較一般，勉強追平2019年，但也沒某些空頭推演得那麽差。

表明二手房市場韌性還是有的。我估計這也是外資各種被埋後，今年依然敢買入A股的一個重要原因。

（PS：大家聽到一些聳人聽聞的說法時，要有自己的判斷力，務必以數據爲依據。比如說今年除二手房交易量大幅減少。這倒不是今年有多差，而是2023年初太強了。）

房産交易市場，除了二手房，就是新房。而新房成交量就是另一回事了。

去年即2023年初的新房成交量依然是很強的。

可今年新房成交量真的很差，居然僅比2020年初（那會兒是因爲有疫情）好。

二手房和新房交易量之間出現了矛盾，應該怎麽看呢？我覺得這事要一分爲二。

一方面，二手房交易量有韌性，新房交易量下降過快，只能說明經濟有韌性，但強力複蘇還比較難。

畢竟，泛體制內人員的工資和消費力、城投債化解、地産企業債務出清，都跟新房銷售有關

對應到股市，我覺得就是股市有底，但大漲難以一蹴而就。

另一方面，二手房交易逐步取代新房是大勢所趨，是必然的。

像發展多年的老美，新房銷量（黃色）占比極少，大概只有10%左右。

而中國除了北上廣等一線城市的主城區，其他地區依然是新房爲主。

去年住建部給的數據是，全國新房交易占比依然高達63%。這麽高的占比，減少是很正常的。

前兩年，有人說房地産行業出清後，新房供給減少，類似于煤炭能源的供給側改革，利好活下來的房企。對于這點，我一向不認同。

煤炭或石油公司的産品，開采出來就消費掉了，徹底消失在空氣中。而樓市並非如此，二手房會成爲新房的有力競爭對手。因此，雖然某些企業倒下了，但樓市整體的供給減少有限。

到這，咱基本把樓市、股市和房地産行業現狀講清楚了。

。。。。。。

最後順便提下中概股。因爲就在昨晚，主做房屋交易租賃的貝殼公布了最新財報。

它撮合的二手房（下圖）和新房交易數據趨勢，和咱們前面提到的數據基本吻合，但更爲優秀。而家裝、租賃業務更是保持超高速增長。

所以說企業的經營和行業是兩回事，頭部的企業除了有競爭優勢，還能開辟新的業務來獲取利潤。

最終結果就是，貝殼這個公司幾乎沒有負債，賬上加理財500億現金，市值1200億，去年淨利潤67億。不考慮現金的話，市盈率大概10倍出頭。

而股東回報更是驚人，去年股息+回購高達100億，幾乎是把經營獲取的現金流全分了。不考慮賬上已有的巨額現金，公司的股息率已經超過7%；考慮賬上巨額現金，股息率高達13%。

當然，有朋友可能會說貝殼未來盈利可能受樓市起伏，包括傭金費率減少的影響。

沒錯，還要繼續觀察。但問題是，很多和樓市沒有關系的中概股都有這個收益率。

除了貝殼，昨天微博也公布財報了。雖然2023年利潤大幅增長，但結合近10年利潤數據看，其實微博沒啥成長性了。

保守點講，微博這家公司差不多每年穩定的3~4億美元利潤，5~6億美元的經營現金流。

而這公司的估值是這樣的：

市盈率6倍，賬上的現金和理財已經超過了市值。

今年發了2億美元的特別股息，股息率高達9%。且電話會議上表示未來派息會正常化。

當然，大家也別激動，微博、新浪和搜狐這幾家公司（的老板，說的就是你張朝陽同志）都挺摳的，賬上現金充足，但一直不分紅。這兩年才開始大額分紅和回購，未來持續性還有待觀察。

但不得不說，中概股的回報確實大幅提升了。中概股現在最大的問題已經不是成長性了。就這股東回報率，成不成長都沒關系。

而是中概股定價權在外資手上，可外資的心一直是懸著的。好不容易老中這邊不反壟斷了，老美那邊政客又開始各種折騰了。

但我覺得沒關系，你們慢慢定，我看你們表演

報下格指2.64。剛晚寫完看到好幾條嚴厲監管股市的新聞。挺好，這麽管就對了。這麽管下去，我怕下周還要漲呀幹貨不易，還望各位咔咔留言、點贊、在看和轉發支持~

公衆號：金牛遠望號