如果說，今年五一的廣州樓市是群雄混戰的話，那麽，只有一個盤能超脫其中，它便是：
琶洲南TOD。項目2022年4月入市，距今正好兩年，在短短的24個月大賣300多億，其中已網簽的超過1200套，要知道，這可是套均價超2000萬的豪宅。300億是什麽概念呢，2023全年，整個廣州有四個區的住宅網簽，都沒有到300億，它們分別是：天河、越秀、花都和增城。（數據來源：中指院）是的，你沒看錯，這裏包括天河。
項目示意圖
2.0是啥水平？相當于別墅區！
大家熟知的二沙島，以別墅和低密小高層爲主，其中新世界花園別墅，容積率2.7，甚至高過琶洲南二期。
我們在控規中也發現，二期有大片的綠地和開放式商業，這在一個CBD項目中，是難以想象的。
但也正因如此，琶洲南TOD有了叠代的資本，即從過去的CBD+TOD模式，升級爲CBD+TOD+POD的全新模式！
很多朋友對POD沒概念，簡單來說，是基于公園城市的規劃理念，強調以水系、濕地、山丘、園林等生態設施，來導向城市空間開發，即建築與環境共融。
這裏的經典案例，爲紐約高線公園，一條空中花帶，串起了城市建築群。
而在日本，如今最火的購物中心不在東京銀座，也不在大阪心齋橋，而是位于南町田市的Grandberry Park。
其是“公園商業”的創新樣板，在約22公頃的區域中，鶴間公園與車站，博物館，龐大商業體以及公共設施互通，形成一座融合自然與活力的無縫城市。
這不僅重塑了購物體驗，令人身心愉悅，更是一種可持續發展的新模式。
琶洲南生態資源傲人
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這就形成了巧妙反差，CBD裏最不缺的就是摩天大樓，珠江新城一路向南，是約530米的東塔，約360米的廣商中心，約250米的琶洲南寫字樓。
但到了住宅這裏，竟是100米不到，甚至50米不到的小高層。這樣的産品，采光好，體感舒適，具有良好的“親地性”，很多朋友甯願舍棄便利，也要到郊區買小洋樓，就是這個原因。
但小高層在CBD，是很難批建的。放眼整個珠江新城，如此低密住區只有兩個，一個是珠江別墅，這個有錢也買不到。
另一個則是容積率2.64的凱旋新世界，二手價在20-30萬/平之間，且無論樓市如何波動，都堅如磐石。（數據來源：貝殼）
更有趣的是，凱旋新世界與琶洲南TOD，正好是一江兩岸，世界就是這麽玄妙。
好了，我們接著來看戶型，受益于設計新規，二期的得房率接近100%。請相信，越秀地産在産品研究方面，絕對走在全國前列。
但豪宅與剛需盤不同，能多拓展面積自然好，但如果造成比例不協調，或者空間功能混亂，甚至影響尺度感，反而得不償失。
所幸琶洲南TOD二期，魚和熊掌可以兼得：豪宅感沒有絲毫減少，而更多的贈送，實現了居住體驗的錦上添花。
這一點，我們從建面約196㎡和建面約211㎡，都能感受到。
項目示意圖
關鍵詞一：奢闊尺度
大家知道，現在的廣州，常規改善戶型通常對大開間存在執念。畢竟，面積有限，只有盡可能陽光滿屋，才能顯大顯闊。但其實，對于豪宅來說，進深才是第一位。很簡單，客廳能裝幾座沙發，餐廳能放幾米的餐桌，這些都直接與進深挂鈎。
當然，最好的設計，是兼有進深與開間，這樣的尺度，琶洲南TOD二期實現了。
譬如約196㎡大平層，客餐廳進深超13米，無需騰挪輾轉，容納一場超20人的小型聚會不成問題。
雙陽台設計，又能同時滿足多種使用場景，女主人的清晨瑜伽，長輩的午後茗茶，都能有一方天地。
至于約211㎡單位，無論是約24米的南向面寬，還是約33平的主臥面積，都足夠令人豔羨。
但最重要的是，很多人進門第一眼，就會愛上這方大客廳。
創意效果圖丨建模：呂布
甚至不用問，開間幾米，進深多少，就已經有買家願意爲之買單了
關鍵詞二：超強改造力
再看一個很重要的指標：改造力。高淨值人群往往願意付出時間，將房子改造成自己喜歡的樣子，比如林俊傑的家裏，客廳更像百貨商場，就爲了擺手辦。所以，真正的豪宅，在交付時，必須提供更多的想象空間。這裏就要求産品設計，必須要擁有兩種能力。第一個能力，是留白。譬如約196㎡的入戶花園，開發商提供了一個近乎留白的空間：入戶花園留空，花池擡高，比地面高出45厘米。
創意效果圖丨建模：狂暴嘤嘤怪
要如何使用，沒有真正意義上的標准答案。
你可以打造成潮鞋收藏區，每天從上百雙珍藏中選一雙出門，也可以種上恣意生長的綠植，讓它成爲專屬私家花園。
第二個能力，則是不設限。
建築設計中，承重牆是必要的，隔牆也是必要的，但有經驗的開發商，會巧妙設置承重牆的位置，業主可對空間進行改造。
比如約211㎡戶型，在100個人眼裏，或許有100種改造方案。
項目創意圖
關鍵詞三：南北對流
當然，對于豪宅買家來說，每個家庭成員的舒適度，都是一視同仁的。
而如果你曾親身入住，就能讀懂約196㎡戶型的美妙。
在這裏，把所有的門窗打開，你會發現實現南北對流的，遠不止客餐廳，套內任何一個房間，都能實現清風湧動。
項目示意圖
這樣的戶型不僅無懼炎炎夏日，潮濕挂壁的回南天，也很難對其造成影響。好了，相信很多朋友會問，雖然戶型引領風潮，但在樓市周期中，能不能站穩？尤其是196㎡的“小面積”單位。讓我們用數據說話，同樣是CBD豪宅，同樣最大面積超過300平的凱旋新世界，也有建面約195平的戶型。其戶型圖是這樣的：
二手價格統計丨數據來源：貝殼
萬商雲集！請叫我“國際琶”
當然，琶洲南TOD價值的企穩，根源還是廣州這座城市，這個時代的賦能。
即將到來的五一，第135屆廣交會將開啓第三期，琶洲又將站在全球舞台上，而今年的廣交會，格外暢旺，勢必拿出一份亮眼的成績單：
比如剛結束的二期展會，無論展出規模，展出數量還是參展企業，都創下曆史新高。其中參展的制造業單項冠軍、專精特新等優質企業，更達到1400多家。
采購商紛紛表態：“中國有最棒的供應鏈，廣交會從沒讓人失望”。
截止到27日，共有214個國家和地區的超19萬名境外采購商到會，比上屆增長22.1%（以上數據來源廣交會官網）。
廣交會實景圖
相信很多朋友在地鐵上，在珠江邊，在購物中心裏，都能碰上不同國籍，不同口音的國際友人，而這種萬商雲集的繁忙景象，正是琶洲國際化的最好注腳。
說到底，政府規劃的CBD只是基礎，只有全球的貨物、人流、資金流都爲我而來時，才是真正的CBD。
有這樣的王牌在手，再加上電商總部經濟區的加持，琶洲這幾年發展可謂一日千裏。
去年，琶洲企業總數達3.6萬家，營業收入4479億元，其中新一代信息技術營收655億，大增26.1%，琶洲也順利入選福布斯CBD中國10強。
而根據全市重點工程安排，今年琶洲的步子更猛：其中騰訊廣州總部大樓要竣工投産，廣商中心、大參林創新總部等將開工建設；三七互娛總部大樓、樹根互聯全國總部、丸美總部、方所文化集團總部等，也都將持續建設。一片熱火朝天！
到2035年，琶洲將依托總部企業，打造世界一流的數字經濟示範區，成爲珠金琶的超級發動機。一張圖，看懂琶洲的江湖地位。
盡管琶洲已經勢不可擋，但房産君還想說，琶洲的西面爲廣州塔世界級商圈，南面爲海珠濕地，而北面則是珠江新城和金融城。
這樣的朋友圈，將讓琶洲在未來10年甚至20年，都是城市的C位。
琶洲+珠江新城，廣州最美天際線
現在你能理解，爲什麽琶洲在去年，能拍出樓面價7.5萬/平的廣州地王，又爲什麽琶洲南TOD，可以全國封王。其價值，還遠不到天花板。
最後，房産君總結一下，這個項目盡管只入市兩年，但已肩負模式創新，爲城市賦能的職責和使命，並深入探索更時尚的國際化人居模式。
其開創的TOD+CBD+POD模式，之前廣州沒有，未來也很難再有。
示意效果圖
在接下來的五一，琶洲南TOD恰逢兩周年以及越秀地産舉辦高端豪宅購房節，項目將對外回饋客戶，比如限時享悅秀會千萬積分。
此外，五一期間，項目每天都將面向業主，舉辦“卓越會”圈層活動，包括畢加索基金會IP授權的小小畢加索主題活動、申報非遺的馬面裙中式美學品鑒等。
