轉自大碗樓市上海
目前上海樓市中最主流的成交,基本都集中在300-500萬的老破小。
--這樣的價格段,也是跌幅最明顯的。
而下跌的房子,總有跌跌不休的原因和理由。
每當樓市處于下行周期的時候,很多挂學區的老破小總是首當其沖。
曾經樓市的香饽饽、硬通貨,現在真的挺不住了。
底線一次又一次地擊穿。
價格出現了斷崖式下跌,有些在半年內虧損達到百萬。
最著名的單純挂戶口的老破小xq房。
典型的比如闵行春申的高興花園,價格暴跌。
高興花園挂戶口1房,2021年2月份價格最高的時候,有接近十萬的成交單價,總價要457萬。
現在,最新成交的同戶型的産品,總價只要231萬。
什麽是暴跌,這就是暴跌。
這樣的例子比比皆是,比如,占據了優質地段的東昌新村。
位于浦東陸家嘴板塊,地段不可謂不強勢。
也正是憑借著優質地段,2021年7月的時候三十多平的單價可以達到13萬左右,挂戶口的總價在445萬。
現在3年過去了,單價降到了9.8萬,挂戶口總價只要325萬,整體降幅達到了26%左右。
當然,你說現在的學區房能不能買?
如果你預算不多又想念個好學校,當然是能買的,我們團隊小夥伴近期也打算入手一套學區老破小。
目前很多老破小學區房已經跌的沒有任何學區的溢價了。
還有一種跌的很慘的情況。
就是那些住宅密度賊高、體量過于龐大的小區,其實也充滿危險。
最典型的就是上海康城。
你要說板塊的勢能,莘莊板塊的能級其實並不差。
但是整個康城的房價目前低到離譜。
普遍的成交價格在3.6W的樣子。
而且在上一輪的漲幅周期中,不管外部同區域的兄弟小區漲成啥樣,我依然巋然不動。
爲什麽上海康城的房價會這麽的淡定。
因爲這個盤的體量,真的是太大。
整個小區的體量達到了288棟,差不多住了有1.3萬戶家庭。
一旦小區過于龐大,一定會出現三個方面的問題:
因爲人流龐大,早高峰和晚高峰時間段很容易形成堵車;因爲供應大,很容易形成業主之間的砸盤現象;前期投資客較多,大部分都不自己住,就會形成群租房林立的情況。概括爲一點,就是居住體驗感差,大家在這裏留不住。
還有一點需要提醒下大家。
對于所有住宅體量超過3000套的小區,大家一定要睜大眼睛避免踩坑。
不要說這種低品質的上海康城,哪怕像高品質和優質地段的中遠兩灣城。
前2年換了萬科物業後,房價也沒有挺住,目前的挂牌單價大面積的只要7W出頭。
大家要知道,這可是上海內環內+蘇州河這樣的超級地段。
這種超大規模的小區,有著衆多挂牌的二手房,大家爲了出貨就很容易形成互相壓價的情況。
比如同樣的一套中遠兩灣城的房子,你買的時候單價是在7萬多每平,現在4年過去了,因爲孩子大了要改善,你賣9萬多,並不算過分吧。
但是有些人因爲買的比較早,單價只要5萬多,他現在賣8萬多,還有的賺,而且還有很多談價空間。
所以你去看像中遠兩灣城、上海康城、世茂濱江花園這樣的超級大小區。
大家還是要慎重的。
房價上漲的時候整體漲幅不明顯。
但是一旦處于下行階段,第一個跌的就是他們。
當然,同樣守不住的還有一些還不錯的中産聚集區域。
當然,這些區域雖然也跌了,但只是回到了19年-20年左右的水平,並沒有直接腰斬。
比如說浦東聯洋,對口的進才實驗是全上海最好的公辦一體對之一。
如果對比21年7月到現在,跌的是蠻狠的。
聯洋的廣洋新景苑,19年年初的時候,只有8萬。
到了21年上半年,最高峰曾到達過13萬+。
漲幅超過50%。
就算現在回撤了,回撤到了10萬,也比19年的價格是要高一點的。
如果忽略由于教育政策改革導致的驟起驟落,其實學區次新的曲線和常規次新的曲線非常接近。
還有個板塊,很多外地的朋友比較喜歡。
長甯古北。
其中的品質次新房,禦翠豪庭,從2020年下半年,價格開始攀升。
到了2021年七月,價格已經從9萬多漲到了14萬。
後面,就是一個持平的價格。
相比較2021年的最高峰,現在的價格是回到了2020年的時候。
在21年-22年的這一波漲幅中,最先崛起的是這樣中産聚集的區域。
最典型的就是聯洋、大甯、古美等。
當然,從抗跌性來看,這些中産聚集區域在此輪周期中大概跌了15%左右。
從跌幅來看,還算是比較穩健的。
從數據看。
目前在寶山、楊浦、松江等區域的普通住宅來說,平均的跌幅大概是在25%左右。
市中心普通住宅的跌幅大概在15%左右。
相比于其他三四線城市,上海非強勢區域的房價跌幅算是比較小的。
當然,我們也幫大家羅列下不同的總價段,應該怎麽買。
1、300萬-500萬,購買原則是要有流動性,便于後期出手。
重點考慮近郊有地鐵,額外帶點産業或強能級的板塊。比如浦東的周浦、青浦的徐泾北城、寶山的楊行、闵行的浦江。
2、500萬-800萬,購買原則是自住優先,兼顧學區。
可以重點考慮浦東的唐鎮、周浦;嘉定新城;闵行莘莊;浦東禦橋、闵行梅隴,都是小區品質不錯,還帶一個不錯的學區。
3、800萬-1500萬,購買原則是居住有品質,板塊有發展。
可以重點考慮比如北蔡大華錦繡片區,浦東的森蘭板塊,莘莊南廣場,都可以買到帶學區的品質小三房。
500我萬買50平的老破小房子,這腦子錢怎麽來的?
這些地方在沒有地鐵的時候,其實跟上海沒啥關系
高興花園至少還要下跌%50。
高興花園這地段根本就不值哪個價,就因爲對口實驗學校而被炒上去的,21年地鐵口的房價都只是微漲的情況下,高興的房價可謂是一天一個價,現在只能算是回歸它該有的價格
小便之類就是接下去要打擊的,純屬以偏概全,用恐慌博取流量。它們是影響中國經濟的原因之一。
北蔡大華,特別是下南路二邊的房子,都已二十多年,建造時質量極差,還是下南路到錦繡路,整個區域,房子的外立面都是修補的,因外牆漏水,所以搞得像爛膏藥一般,只有靠巴黎春天那一斷還可以,其它街坊就是老破差的高層,比現在造的小高層的動遷房經適房差了許許多多,因此大華只有一二個街坊馬馬虎虎,其它是一塌糊塗
又沒有成交,價格都是虛的
無論哪個小區,原始價也就萬把塊以內
首先你得先看看這個小區是哪一年的?老破小停個車都費勁。現在年輕人看不上了。
沒買過房子麽?拿成交價來說事[笑著哭]
中遠兩灣城可談不上高品質!除了地段,二十年的房齡[大笑]
人類已經不生幼崽了,後期2018年以後出生的小孩估計100%上高中,100%上大學了,還炒學區房?無意義了
中遠兩灣城最早是2600哦,低的時候2300,所以賣什麽價都賺
不是老破小不香,是本來房價不合理,現在最坑的房子是既老破小又是高層
100努讀的現在300還是賺
明明23的要挂230
高興花園是因爲學區不一定了