房地産市場的風向，好像突然改變了。

4月29日，地産股持續拉升，金地集團、榮安地産、津濱發展、天保基建、京投發展等多股漲停，華遠地産、南國置業、華夏幸福、萬科A等漲超7%。

傳聞：

【地産領漲】原因：傳地産政策方向性變化

■1、淡化三大工程，重點轉向去庫存

■2、讓城投公司等收購存量房轉成租賃房，參考江蘇模式

■3、需求政策能放盡放，放開限購，放開價格限制，契稅統一調降到1%

■4、上述政策是綱領性和方向性的

最近外資巨頭突然罕見唱多中國房地産市場，引發關注。瑞銀大中華區房地産研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之後，由于政府的援助，我們第一次對中國房地産行業變得更加樂觀。”

其實當下房地産市場核心還是看兩點：政策和市場基本面。

首先：市場的基本面是不是已經超跌！

去年以來，房地産市場持續深度調整。開發量下探，銷售疲軟，土地市場延續低迷走勢；政策層面，自“金融16條”實施以來，房企融資環境正在改善，從中央到地方多層級出台政策引導住房消費；同時，“保交樓”工作穩步推進，2023年全國房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%。

樂觀派認爲，目前的樓市處于超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；謹慎派則認爲，目前的市場行情難以判斷，現在談恢複爲時尚早。

郁亮分析稱，住房需求需要動態觀察，盡管房地産行業已經不可能回到過去的高點，但未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標准在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。

第一，房地産目前已經處于超跌狀態，大部分城市房價跌幅已經達到了30%以上，市場已經具備觸底反彈的基礎；

第二，房地産行業已經不能接受再繼續下跌的結果，超跌對經濟和國民財富的傷害太大，繼續跌下去會影響消費等所有行業。

4月26日，野村中國首席經濟學家陸挺在媒體交流會上表示，在今年一季度經濟增長出現諸多亮點的同時，也有自己的擔憂。2024年一季度經濟數據出現了一些積極因素，但接下來三個季度不能盲目樂觀。房地産市場是今年中國經濟穩定增長的關鍵抓手，爲此需要將保主體與保交樓政策相結合。

陸挺說，房地産行業對中國經濟的重要性不言而喻，但是很多人認爲出現L型複蘇，實際上現在可能還處在L型的向下階段而非水平階段。即使是再優秀的開發商，如果按照50%的銷售跌幅，流動性都會面臨較大問題。不能假設最糟糕的時候已經過去。

在提醒房地産調整的同時，陸挺也指出，今年房地産市場或迎來出清機會，隨著關鍵問題的解決，市場有望觸底反彈。此外，中國企業在新興産業領域的不斷創新，調整産品布局和供給結構，這也有助于國內經濟取得一個新的平衡。

此時此刻，需要進一步優化房地産政策，陸挺認爲，房地産政策在一線城市和某些二線城市還有進一步松綁的空間，過去十年推出的許多房地産調控政策已不再具有現實意義，需要優化和調整。如果能把“保交樓”和房地産松綁優化工作做好，讓人口流入重點城市得到更多的城市發展用地，2024年，中國經濟會出現明顯的一個亮點，企穩複蘇動能增強。

其次：從政策面看，全面不限購時代已經來了！

全國不限購時代的確已經來了！

過去三年，很多城市已經全盤解除了限購。比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、甯波、沈陽、大連、武漢等。

其中武漢，成爲除本就不限購的重慶之外，首個全免取消限購的超大城市。目前，二線城市中，仍沒有全面解除限購的城市只有海南、西安、杭州、天津等極少數城市。

連之前的調控優等生長沙也全面取消了限購！

最近市場傳聞，五一後，一線城市也會大幅度調整限購。

一線城市中，廣州是放松限購力度最大的城市。去年廣州取消了番禺、黃埔、花都和白雲區江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮區域的限購。並將限購區的社保門檻由5年降至兩年。

今年1月27日，廣州進一步放松，全廣州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限購！名下已有的120㎡以上住房，也不計入限購套數。深圳方面，去年解除了深汕合作區的限購。

北京、上海也略有松動，整體看，限購松綁是趨勢！

從全國看，限購城市和區域已經只剩8個！最近這些城市也肯定會有松綁的政策！

限購是過去樓市火爆投資時代出台的限制政策，現在市場已經不存在投資的可能性，所以取消符合預期。

從市場趨勢看，持續2年的房地産調整已經逐漸接近底部，不同級別城市房價都已經出現了高性價比房源，市場成交量有所企穩。，一二線城市短期就出現房價階段性企穩的可能性明顯增加。

前些天，高盛預測了中國房價見底時間.分別參考中國美國房價調整曆史以及中國房價曆史。

但每個國家的房地産市場都有其獨特性和複雜性，不能簡單地套用其他國家的經驗。中國的城鎮化進程仍在繼續，未來還有很大的發展空間。隨著民衆生活水平的提高和城鎮化的深入推進，改善性需求將成爲一個滾動增長的需求。

相比其他國家，中國的政策影響會非常大，這幾天地産股就體現出了這一點。五一期間很可能會有重磅政策出台！

政策力度決定了最近市場的企穩速度！

在政策的影響下，市場已經形成了共識：

1、明確看多2025年中國房地産。

2、預計2024年房地産銷量和價格降幅會收窄，2025年房地産會逐步複蘇。

3、預計中國眼下的房地産問題會在未來兩年內緩解。預計到 2025 年 6 月，中國房地産價格和新開工量將趨于穩定。

從市場看，最近一線城市特別是北京上海的部分房子價格下調已經超過30%,這一類價格明顯超跌，現在到了看看房子的時候了。